俄羅斯：投資地產須謹慎

李璐

你必須流經很多風景，才能稱之為一條河。若干年后，莫斯科人對這一輪盧布貶值、物價上漲、商店被買空的記憶將逐漸模糊，但莫斯科河還將繼續流淌。若干年后，莫斯科人對這一輪盧布貶值、物價上漲、商店被買空的記憶將逐漸模糊，但莫斯科河還將繼續流淌，流經城市的變遷、兩岸風景的變幻以及一代又一代莫斯科人的日常生活。

俄羅斯國土面積世界第一，是一個資源相當豐富的國家。金融危機發生后，依托豐富的自然資源和石油經濟，俄羅斯經濟迅速復蘇。居民收入持續增長，對住房的需求也越來越大，巨大的需求推動房地產價格一路飆升。據2008年世界最貴房地產評比活動統計，莫斯科房價一度榮登世界第二的寶座。2011年俄地區發展部公布了第二季度各聯邦主體房地產的市場均價，其中，莫斯科市繼續位居第一，房價每平方米8.14萬盧布，約合2860美元。俄羅斯房地產市場的火爆拉動了對建筑、裝修材料包括門窗幕墻產品的需求。

繼美國、歐洲、澳洲、日本的房地產之后，俄羅斯的房子也成了中國投資者的囊中之物。據報道，中國人在莫斯科大量購房。很多當地的房地產企業發現，中國人在莫斯科住宅市場的表現異常活躍，主要是購買莫斯科周邊地區較便宜的樓房。報道稱，“原蘇聯公民對莫斯科住宅感興趣是完全可以理解的，但中國公民也如此感興趣，甚至出乎專家們的意料?！?/p>

2014年，俄羅斯經濟面臨了一系列的危機：烏克蘭危機、新冷戰、西方制裁、油價下降、盧布下跌等一系列問題，讓這艘本就“千瘡百孔”的航母型國家的經濟，更是雪上加霜。尤其到去年年底，俄羅斯經濟遭遇嚴峻挑戰，經濟增長陷入停滯，盧布匯率暴跌不斷……筆者認為，以俄羅斯的經濟體量來看，走向全面崩潰是不太可能的；但是在未來一段時間，俄羅斯經濟陷入衰退基本已成定局，從而成為2008年金融危機以來俄經濟發展再次陷入負增長的年份，未來兩三年很可能持續徘徊在經濟發展停滯的階段。

此外，從稅費角度考量，在俄投資的外國人，不會因為持有外國人的簽證而提供任何額外的優惠；即使有自己的房子，也不會在移民和獲得簽證方面降低難度。反而由于你購置了房產，在當地就被認為是“高凈值人群”，所要承擔的社會責任反而更多。舉例而言，作為房主的外國人，跟俄羅斯人一樣，要按房價的0.3%～2%付房地產稅；銷售房子時，外國人要交30%的稅。此外，盡管沒有遺產稅，但是繼承房屋被視為收入，也就是說要按照所得稅的稅率13%上繳稅費。

海外置業要規避與中國有重要經濟沖突、軍事沖突、政治沖突、意識形態嚴重分歧的國家和地區。事實上，有些個別國家，只是從國家利益與外交宣傳的角度考量；真正的國際關系，并不像我們通常在媒體上所宣傳的那樣。

拋開歷史不說，單看近幾年俄羅斯對國際市場的態度，就知道這并不是一個“有商有量”的投資市場。2009年，俄羅斯有關方面突然宣布關閉莫斯科的切爾基佐夫大市場，扣押各國攤主錢款貨物，使在這個市場經營多年的幾萬名外國商人損失慘重、血本無歸。

俄羅斯一直有一個強大的政府，但是對于公民來說過分強大的政府未必是好事，比如在緊急情況下政府會采取極端措施，比如對資本的管制，包括對資本的剝奪——從集體農莊到古拉格，從二戰時候蘇聯消極抗日到現在常常損害華人商業利益，種種例證表明，俄羅斯并不是一個可靠的離岸投資的安全之地。

總之，正確篩選海外房地產的投資區域，千萬不要僅憑個人喜好與判斷，僅憑個人熟悉程度，僅憑對海外市場的一知半解就盲目跟風而上，或者僅僅著眼于“匯率下行”“人民幣相對堅挺”等“小便宜”去進行所謂的“抄底”，而要放眼長遠、從長計議，為資本找到最安全的棲息地。最后要提醒投資者：如果你已經在俄羅斯投資了房地產，那也不用慌忙進行“割肉”式的套現，可以考慮通過進行對沖風險的投資，如投資于盧布貶值、石油價格下降帶來收益增加和價格上漲的資產來平衡房地產方面的風險；或者，由于盧布貶值，所以與俄羅斯資產完全負相關的是美元資產或大宗商品貨幣下的澳元、加元等，投資于這些貨幣計價的資產，也可以與俄羅斯的房地產形成對沖——當然，這些都是亡羊補牢之舉，最好的投資策略還是要在出手前對投資的項目與市場做全面的考察，才能保證資產的安全、穩定。