中國房地產企業海外并購探析

賀　鈞

(中交地產有限公司,北京　100088)

中國房地產企業海外并購探析

賀鈞

(中交地產有限公司,北京100088)

[摘要]我國宏觀經濟步入“新常態”,房地產業進入白銀時代,在這樣的環境下房地產企業需要主動實施戰略調整,尤其在區域選擇上,一些大型房地產企業在努力做好國內市場的同時,把目光投向海外,實施海外并購戰略拓展業務范圍。本文首先對海外并購進行概述,分析我國房地產企業海外并購現狀,最后對房地產企業實施海外并購提出一些建議。

[關鍵詞]房地產企業；海外并購；SWOT分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.199

1海外并購概述

1.1海外并購的含義

并購是指即一家企業使用兼并或收購等手段獲得另一家企業的股份或資產,以達到控制目標企業的行為。海外并購涉及多個國家的企業,并購后會形成一個綜合原有企業資產的新法人實體。通常來說,企業海外并購至少涉及兩個國家,一個國家的企業通過海外并購,最終會獲得國外企業的經營管理權。房地產并購可以幫助企業實現規模擴張,在達成多元化經營方式的同時也分散了過于集中的資金,在企業追求利潤最大化的同時,將風險控制在最低程度。

1.2海外并購的方式

海外并購的方式通常可以從兩個角度來進行劃分：按企業間的聯系方式劃分,可以分為橫向并購、縱向并購和混合并購；按并購企業行為方式劃分可以分為善意并購和惡意并購。

1.3海外并購理論基礎

1.3.1并購理論

海外并購理論也源自企業并購理論,主要的企業并購理論包括：第一,效率理論,該理論認為企業并購會產生協同效應,產生一加一大于二的“化學效應”,利于企業在控制風險的前提下提高生產業績,經營協同、管理協同、財務協同、戰略重組、價值低估是該理論的五個假設前提；第二,市場勢力理論,該理論的基本觀點是企業對市場都存在控制需求,而這種需求就是企業并購的根本動機,并購可以減少市場中企業的數量,便于優勢企業在市場中樹立主導地位,從而獲得超高利潤,但該理論也有很多的質疑者,他們認為未來的市場不能被某個或某幾個企業操控,通過并購形成絕對的市場勢力也是不可能的；第三,交易成本輪,交易成本是市場交易必須支付的成本,但交易如果發生在組織內部便可以降低交易費用,為了減少交易成本便出現了企業并購,按照該理論的思路,海外并購的實施可以使跨國企業節省交易成本,實現規模經濟和范圍經濟的實質提升。

1.3.2對外直接投資理論

海外并購作為新興的投資方式,被越來越多的企業所使用,特別是發達國家里的一些大企業,更是善于使用此種方式進行對外直接投資,對外直接投資理論具體包括國際生產折衷理論、國家競爭優勢理論、LLL分析框架 、對外投資不平衡理論等。

2我國房地產企業海外并購現狀分析

2.1行業發展現狀

近年來,社會經濟的快速發展帶動房地產業呈現出較快的增長勢頭,房地產企業得到了前所未有的發展機遇。然而過快的發展速度使得房屋價格越來越高,為此,政府采取了信貸緊縮、稅費調整等一系列調控措施來抑制房價的不合理上漲。并想方設法地調節行業中企業之間的關系,使企業之間形成一種良性的競爭關系,房地產開發企業的優勝劣汰現象更加明顯。從目前情況來看,我國房地產行業的發展趨勢呈現出以下些特征：發展趨向集中化和規模化、行業更加專業化和規范化、行業中品牌戰略地位凸顯、企業融資方式更為多樣化。

在此過程中,大多數房地產企業在追求規模化發展同時,均會通過資本市場融資方式實現企業的快速規模化發展。尤其受國內資本市場融資渠道限制因素影響,多數房地產企業紛紛考慮海外融資途徑。例如，2012年上旬,招商局地產以2000多萬美元并購其他企業,在港借殼上市融資,便是一起很典型的案例。

2.2海外并購現狀

近些年來,我國房地產企業在海外開展了很多的并購活動,其并購目標企業分布歐、美、亞、澳各個大洲,但由于我國房地產企業海外并購剛剛興起不久,所以有并購行為的企業多為國內行業龍頭,公司性質絕大多數為民企。從行業實際情況來看,民企的海外并購意愿視乎強烈,它們的目標公司也遍布于全球各角落,特別是集中于歐美發達國家。我國地產企業海外并購的目標除房地產企業外,還涉及很多其他行業,這表明房地產企業戰略投資方向呈現出多元化特征。此外,相關數據顯示,我國房地產企業2013年的并購交易總金額較上1年增漲1倍,這從側面表明我國房地產企業的海外并購能力在不斷增強,國內企業有能力、有資本進行并購,以此來達到企業全球化發展的愿望。

3我國地產企業海外并購SWOT分析

3.1優勢

中國房地產企業海外并購的優勢表現為：第一,國家實施 “一帶一路” “走出去”等發展戰略,配套支持政策相繼出臺；第二,海外并購的房地產企業比目標企業具有更強的競爭優勢；第三,進行海外并購的企業很對都具有國內并購的經驗；第四,我國有海外并購計劃的房地產企業基本都有充足的資金實力。

3.2劣勢

中國房地產企業海外并購的劣勢表現為：第一,政府方面缺乏針對海外并購的整體戰略布局和規劃；第二,我國房地產行業的集中化程度不高；第三,海外并購的對象區域全部集中在發達國家。

3.3機會

中國房地產企業海外并購的機會表現為：第一,國際經濟增速放緩給我國房地產企業實施并購創造了機遇；第二,更為開放的國際市場為我國跨國企業提供了更為廣闊的發展空間；第三,中國房地產行業巨頭的海外并購成功案例,給其他房地產企業提供了經驗；第四,房地產企業海外并購的產業多樣化發展；第五,海外并購的交易方式變得越來越多元化。

3.4風險

中國房地產企業海外并購的風險表現為：第一,目標企業所在國家的政治策略不確定性帶來了風險；第二,海外并購過程中容易遇到法律風險；第三,并購行為需要巨額的資金,這就隱含了財務以及融資風險；第四,房地產企業進行海外并購后的整合過程存在風險。

4房地產企業海外并購建議

4.1制定全面的海外并購經營戰略

房地產領域的海外并購行為是綜合了很多經濟活動的結果,企業實施并購行為前要有全面的并購經營戰略,合理的確定并購目標。要考慮并購目標所在國家的發展道路是不是和我國一樣,對于地產的服務類型是否和本企業相同,這對并購后立即展開業務是極為重要的。要樹立創新性的行業服務思想,學習行業標桿企業的有效管理方法。面對一些企業在海外市場孤軍奮戰的狀況,我國房地產企業可以考慮開展合作,幾家企業共同出資集團化競爭,以更強的綜合實力來開展競爭。此外,要盡快與海外金融機構建立誠信、互惠的合作關系,以保證海外并購企業有金融服務支持,國內相關機構要盡快頒布與海外并購活動有關的法律政策,促進我國監管機構和國外相關機構的合作,給海外并購提供政策方面的幫助。

4.2整合國際業務,發展多元化經營

近年來,我國房地產企業的海外并購活動在機構及資金規模上都有提升,但私人股份制房地產企業的全球運營活動水平要高于國有控股房地產企業,發展不夠均衡,從總體上來看,房地產全球化程度仍需加強。企業要按照自身的發展優勢來整合國際業務,在目標地區建設起發展平臺,形成一個科學合理的業務發展模式,在減少成本的同時提升經濟利益。此外,我國房地產企業要拓展、擴大業務范圍,實現業務多元化經營,并持續開發運營與目標國家市場環境相符的房地產產品,提供更符合當地消費習慣的服務。

4.3防范海外并購中的風險

并購活動開始前并購實施主體應成立專業的風險防控部門對目標企業及其所在國家進行風險測評,追蹤并評估業務涉及國家所面臨的風險。企業需要對目標企業開展深入調研分析,覆蓋的內容應包括公司的資信情況、盈利狀況、業務開展情況、涉及法律糾紛情況等,充分預測潛在風險,以最大限度地規避并購過程中出現風險。并購完成后,并購實施主體會將自有業務與被并購企業的業務進行整合,在此過程中要考慮被并購企業的原有文化、人員構成等因素,以消除人員變動等情況帶來的風險。

參考文獻：

[1]魏文美.我國上市公司并購動因淺析[J].財經理論與實踐,2001(S1):87-89.

[2]張洪,刁莉.中國資源型企業海外并購的戰略思考[J].亞太經濟,2010(2):101-105.

[3]胡挺,后銳.我國房地產并購動機及其經濟后果——以恒大地產并購深圳建設為例[J].中國房地產:學術版,2012(3):29-39.

[4]謝善龍.房企并購中的軟實力打造——文化融合的力量[J].中國市場,2014(16).

[5]李天祥.關于企業并購中實現管理整合的幾點思考[J].中國市場,2015(32).