圓桌：論道商業地產

本刊記者│潘衛艷

圓桌：論道商業地產

本刊記者│潘衛艷

圓桌嘉賓：

丁長峰萬科集團高級副總裁

周政中糧集團副總裁、中糧置地董事長

董續勇平安銀行地產金融事業部副總裁

暴雪松北京漢博商業管理股份有限公司總裁

主持人：潘衛艷 《 中國房地產業》雜志記者

今日的商業地產正面臨著前所未有的考驗。供需失衡在這個領域所帶來的危機比住宅要嚴重得多，門口的野蠻人互聯網電商虎視眈眈，不斷與之爭奪消費者蠶食市場蛋糕，商業地產正在逐漸失去自己的戰場。

這樣的背景下，本期我們邀請商業地產領域的四位大佬：萬科集團高級副總裁丁長峰；中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政；平安銀行地產金融事業部副總裁董續勇；北京漢博商業管理股份有限公司總裁暴雪松，看看他們如何論道當下商業地產。

【編者的話】曾專注住宅建設的萬科正在走向多元化，商業地產是其重要轉型的重要方向，未來3年是萬科實現轉型的關鍵時期，萬科商業也面臨著全新的挑戰。萬科集團高級副總裁、原萬科北京區域首席執行官丁長峰從新年伊始履新，代替毛大慶接管萬科商用地產業務。

丁長峰：唯有打通國際資本平臺

在中國，如果不能打造一個全產業鏈，實際上是很難做的。萬科目前在非住領域的資產大概在2000萬平方米，包括購物中心、寫字樓以及社區商業和產業園的孵化項目。在購物中心方面，萬科目前在全國的13個城市當中已經有25個購物中心項目處于規劃、代建和開業狀態，涉及總資產大概在303億元左右，社區商業方面可能更多一些。2014年萬科商業的整體投資占比不超過集團整體的15％，2015年的具體投資視情況而定。

丁長峰 萬科集團高級副總裁

周政 中糧集團副總裁、中糧置地董事長

現在大家都在談商業地產的拐點問題，也有人問萬科打算怎么辦，我們的看法是這樣的：首先，萬科目前開業的購物中心只有4個，我們的負擔并不太重；其次，北京、上海的人均GDP在2014年已經接近10萬元。并不是所有購物中心的客流量都下降了，而是那些已經不適應時代發展的傳統業態出現了問題，那些能夠為消費者提供更好的購物體驗和服務的新業態仍然受到市場歡迎。對于萬科來說，轉型的腳步或許會更快一些。

坦率地講，萬科仍然處于從零到一的過程當中。我們正在探索和尋找萬科新一代消費中心的原型，之后才能快速復制，這是萬科今年到明年要解決的問題。萬科正在向城市配套服務商轉型，那么在萬科的商業地產板塊里，我們一方面要橫向實現它的價值，另一方面要成立獨立的生意。萬科的商業地產過去主要是城市公司在運作，伴隨著集團的轉型，我們會投入更多的資源和精力去進行規劃和管理。

與此同時，萬科商業地產在未來如何資本化運作，在什么地方上市，都是關鍵性的問題。在中國整個資金成本和資金運用的效率情況下，重資產的回報是沒法解決的，只有打通國際資本，建立國際資本的平臺，萬科才可以在商業地產上找到未來發展的道路。

【編者的話】在實體商業銷售業績跌聲一片的時候，中糧集團麾下的大悅城卻在逆勢增長。2014年，大悅城全國客流量突破1.1億人次，總營業額突破100億元，同比增長20％。從2007年中糧在西單開出第一家大悅城開始，中糧大悅城產品線此后在市場上的表現一直都可圈可點。從今年1月起，原中糧置地控股有限公司更名為大悅城地產有限公司，標志著中糧集團在住宅地產與商業地產分平臺運作的正式落地。

周政：決勝于為誰服務

經濟整體進入新常態，對應的是每一個行業的新常態，商業地產也不例外。進入新常態就要轉變以前的發展方式，在這個過程當中，我們從過去粗放地注重數量增長更多地關注質量與內涵，更加注重專業能力的提升，行業供需關系的合理調配以及市場在整個國家資源和城市資源配置當中的作用。

即便經濟進入了新常態，大家仍然要對商業地產充滿信心。因為中國經濟還在發展，即便是7％在國際上仍然是非常快的發展速度，我們只是相對于過去速度下降了，過去是太快了。另外，我們的城市化進程也在不斷的上升通道當中，未來空間很大。

通常來講，一個購物中心不太可能服務好所有層次的消費者，所以大悅城選擇了一個相對較窄的市場，即18～35歲的新興中產階級，理由是這個群體的年輕人更容易接受新產品，因此也更愿意并且更有能力為新產品的附加值買單，強烈的購買力和購買愿望讓他們成為社會消費的主體。所有大悅城的復制和發展都會延續這個初衷，保持年輕、時尚、潮流、品味的品牌定位。未來在中糧集團的戰略規劃中，會集中資源、資金大力發展以大悅城為品牌的城市綜合體。

目前總體上說城市綜合體的體量是過大的，所以在選擇新市場的時候，我們的建議仍然是謹慎行事。沈陽和成都這兩個城市大家都知道，商業的供需失衡狀況比較典型，市場經營慘淡。所以沈陽大悅城的路走得也非常曲折，我們想了很多辦法，我們圍繞時代變化、圍繞初心、圍繞客戶來設計商鋪組合和業態，在沈陽打造生活愛情廣場，把走散的消費者又爭取回來。

我們把沈陽大悅城分成了A、B、C、D四個館，為了保持室內外的通透吸引室外的人進來又在連廊和中間廣場上做了很多文章。在沈陽殘酷的市場競爭當中，我們目前是頂住了，經過兩年多的調整目前保持了40％的銷售增長業績。做商業地產，我們一定要想清楚為誰服務，我們真正的著眼點在哪里。

【編者的話】今年3月25日，平安銀行地產金融事業部首單地產并購基金項目成功落地，出賬金額達30億元人民幣，用于融創集團行業整合并購。目前，平安銀行地產金融事業部與萬科、金地等6家房企龍頭已形成合作方案并獲審批通過，簽約規模超400億元。下一步，平安銀行地產金融事業部將以推進項目落地為工作重心，力爭早日達成200億元項目落地目標。

董續勇：抓住資產證券化和利率市場化機遇

在我們看來，商業地產目前面臨的是持續發展和轉型升級的問題，拐點態勢并不十分明顯。商業地產兩條腿走路，運營和金融，就運營來說，銀行到目前也不很熟悉，因為它的專業性太強，而且在新常態、互聯網以及物聯網的大背景影響下變化也非常多。銀行在通過金融支持商業地產方面還是非常期待的，特別是當前的金融領域，自身正在發生一些深刻的變化，我認為商業地產正在面臨一些好的機會。

資產證券化和利率市場化的大幕已經在金融領域拉開，商業地產已經站在了風口上。如果一定要說商業地產在金融領域出現拐點，那這個拐點也是積極向上的。大家看到監管當局包括中國證監會、銀監會在資產證券化的管制上都出現了較大幅度的放松，在推動資產證券化市場的決心是比較大的。與此同時，其他一些對市場影響比較大的部門也會陸續出臺放松、管控措施來推動證券化。商業地產是天然的證券化對象。當然證券化本身的制度完善包括金融、法規和稅收等都還要有一個相對漫長的過程，或許利率的市場化問題更為關鍵。因為如果沒有利率市場化為前提，資產證券化和地產金融化的道路也不會走得太遠。

就我個人而言，我更關注利率市場化的進展，從而帶動我們地產的金融化和資產的證券化。利率市場化對地產和金融領域的影響體現在三個方面：第一，改變銀行的運作和盈利模式。銀行靠天然的存貸利差已經生存了很長時間，利率市場化之后，銀行會對原本并不感冒的證券化產品或者盤活存量變得重視；第二，利率市場化改變居民財富配置。研究美國利率市場化的進程會發現，利率市場化之前居民家庭的財富主要投向住房和銀行存款，而在利率市場化之后居民財富都開始投向股票、債券等金融投資品。只有當居民財富流向證券化產品的時候，外賣的證券化才有可能真正實施；第三，利率市場化能讓未來市場的利益中樞下移。中國未來十年的市場利益中樞一定是要往下走的。銀行在評價商業地產項目的時候看的是租金回報率和收益，而商業地產凈租金的收益率目前確實處于很低的水平。那么通過利率市場，把利率市場的利益中樞往下降一降，同時通過商業地產自身運營水平的提升，把凈租金回報往上走一走，如果兩條線能夠有交點，我們說資產證券化和利率市場化大發展的好時候才能真正到來。

董續勇 平安銀行地產金融事業部副總裁

暴雪松 北京漢博商業管理股份有限公司總裁

【編者的話】暴雪松是商業地產領域無法忽視的人，他是商業神話“大悅城”系列的核心操盤手，曾任萬達集團商業管理有限公司副總經理，他帶領的漢博已經是商業管理的一線公司。

暴雪松：社會化跨界產品大有可為

未來實體商業究竟如何發展，見仁見智。我們只能從已經實踐的經驗里提出自己的一些判斷。我們衡量一個商業地產項目有沒有未來，一是看它離消費者有多近，二是看它離互聯網有多近。如果離兩者都近，那我們相信未來的發展趨勢一定是向上的。無論是商業還是地產，我們所面對的都是人，是人面對環境變化產生的需求。抓住這個變化中的需求，是項目成功的關鍵。

未來的商業發展會更加人性化，相比較以前對物質需求的滿足，未來會更加追求精神層面的滿足。僅僅提供一個場所的商業項目是沒有生存空間的。娛樂化已經深深扎根在未來實體商業的發展趨勢里了。現在做商業項目，考慮的是帶著消費者一起High，是要把消費者整個的情緒調動起來。餐飲體現得最為充分。整個商業的各個業態包括品牌都在娛樂化上尋求突破，在向著與消費者形成更好互動的方向演進。

未來的商業會如同魔方一樣，把城市的許多功能都融合進來。未來的商業地產應當演進為城市立體化的整合。未來商業地產的進化也將成為城市的進化，前者是后者的縮影，商業地產會隨著城市的發展反過來影響城市的演變。一座城改變一座城，一個商業項目很有可能會因為對消費習慣和消費理念的影響而改變整個區域的消費結構。經營商業地產，實際上就是在經營一座小城市，在經營這座小城市里面的人和他們產生的需求。

通過打造娛樂性社會化跨界的商業地產項目，滿足消費者情感和物質的需求。以此為前提，所有形式上的障礙，都可以任意化解。