碧桂園輕資產上路發力社區O2O

本刊記者│苗野

碧桂園輕資產上路發力社區O2O

本刊記者│苗野

碧桂園與中國平安的股權投資交易迅速引起了市場關注。

公告顯示，碧桂園將以每股港幣2.816元的價格向平安人壽發售22.36億股新股，約占發行后公司股份總數的9.9％，禁售期為1年，募得資金約港幣62.95億元。本次交易完成后，平安人壽將成為碧桂園第二大股東，大股東楊惠妍的持股比例由59.48％降至53.6％。

平安集團的官方說法是，這是一次正常的保險資金的分散配置，此次投資碧桂園雙方將會一起在社區金融領域展開合作，為社區客戶提供專業、便捷、高效的金融服務。碧桂園方面也表示，未來將由平安買或租碧桂園的社區門店作為綜合金融門店，滿足碧桂園住戶的金融需要。

強強聯合，互為助力

4月的碧桂園可謂喜憂參半。一方面，從中國平安集團融得數十億資金；另一方面，其4月份公布的一季度業績也創下了3年最慘業績。引入平安壽險，這是具有濃厚家族化色彩的碧桂園首次引入外部投資者。碧桂園借此實現集資62.97億元，碧桂園方面表示，引入平安并非因為融資需求，而是基于兩家公司共同的戰略愿景。客觀而言，平安的入股確實為碧桂園帶來了一筆可觀的現金，同時進一步降低了負債率。

4月8日，碧桂園公布，截至2015年3月31日，今年前三個月該集團共實現合同銷售金額約177.3億元，同比下跌44.32％；合同銷售建筑面積約278萬平方米，同比下跌43.03％。據碧桂園總裁莫斌此前透露，今年該公司銷售目標定為1350億元，這意味著，碧桂園第一季度僅達標13％。去年此時，碧桂園銷售面積545.6萬平方米，是全國所有房企中銷售面積最多的企業，其銷售金額350億居行業第二。

今年業績的大幅變臉或緣于碧桂園的項目結構，截至2014年12月31日，碧桂園的土地儲備高達7910萬平方米，其中32％位于廣東、12％位于江蘇、10％位于安徽、6％位于遼寧、6％位于湖北、5％位于內蒙古。從地域上看，大部分位于中部地區和東部地區，北京和上海這樣的一線城市一個項目也沒有。

有業內人士指出，對于碧桂園而言，由于長期深耕三、四線城市，但去年以來三、四線城市庫存不斷增大、銷售壓力普遍加大，令不少深陷三、四線城市房企都遭遇了資金鏈緊張的局面，這或許對碧桂園產生了不利影響。

碧桂園的總借貸余額為人民幣610億元，同比上升近10％。財務壓力下，引入保險公司這樣資金充裕的機構投資者也就順理成章了。對此，碧桂園方面對外宣稱，截至2014年年底，碧桂園可動用現金還有272億元，這個數字足以覆蓋他們1.8倍的短期債務，此次配股“并非單純進行融資，是為進一步優化股東結構”。

盡管碧桂園董事局主席楊國強一再表示對新型城鎮化背景下的三、四線樓市充滿信心，將繼續布局，但企業自身還是感受到了壓力。2015年，碧桂園年度銷售目標為1350億，僅較去年增長5％。對此，莫斌日前公開表示，年度銷售目標僅設定5％的增長，因為我們對后市依然比較審慎，今年的樓市政策環境好過去年，但市場肯定也是嚴峻的。

碧桂園相關負責人接受本刊采訪時表示，碧桂園與中國平安的合作是基于雙方對中國房地產行業前景和城鎮化進程的高度信心，領軍企業之間的跨界合作、強強聯合也符合地產行業的發展趨勢。碧桂園相信此次與中國平安的戰略合作將加強本集團在地產行業的競爭能力，促進市場和行業整合發展，實現戰略互補，爭取更大市場份額。

中國平安集團品牌部相關人士對記者表示，這是一次正常的保險資金的分散配置，平安此次投資碧桂園是為了布局社區金融。

公告稱，雙方借此加強社區產業鏈及發展涵蓋人們全生命周期的綜合業務平臺。聯手對接碧桂園旗下200個現有項目及這些項目涉及的超35萬戶業主的社區資源。而在金融合作方面，中國平安將發揮其優勢。

發力社區金融

作為典型的家族企業，碧桂園對股權比例十分在意。上市后碧桂園配股集資僅兩次：一是2012年3月，配售9.6億股，每股3.23元，籌集資金約31億；第二次是2014年8月，按15∶1比例，每股2.5元的價格發行12億股，籌資31億元。該兩次配股，原因都在于改善負債結構，擴大資本金。而且兩次配股集團均采取先舊后新的方式，使楊惠妍的股權比例不至過于稀釋。

但本次股權出售著實讓中國平安撿了個大便宜。3月31日，碧桂園收市價每股3.13港元，平安的買入價比市價便宜10％以上。而隨著碧桂園股價的不斷上漲，4月13日收盤時碧桂園股價已漲至3.87港元，半個月不到，中國平安的投資收益已高達30％以上。而7年前，碧桂園在香港上市時的招股價為5.38港元，這意味著，此次發售新股價格，只有7年前發行價的近一半。對于碧桂園的低價賣股，業內更想將其解釋成是楊國強在有意讓渡部分控制權。曾幾何時，業界關于碧桂園的討論一度停留在它的成敗在于“去家族化”是否成功，此舉正好說明碧桂園的“去家族化”改革步伐漸行漸近。

引入平安后，中國平安成為碧桂園第二大股東，有助于優化碧桂園股東結構，進一步拓寬融資渠道。碧桂園擬將出售股權所募得資金用于公司發展以及一般公司用途。同時，碧桂園與中國平安將結成緊密戰略同盟，全面打造以中國城鎮化和社區需求為基礎，覆蓋客戶全生命鏈周期的資源整合平臺。

自樓市進入調整期以來，被保險資金抄底的地產企業不只碧桂園一家。此前金融街、金地等多只地產上市公司，在股市上遭遇了保險公司入股。據Wind資訊數據，在A股，根據已發布的2014年年報披露，共有21家上市房企被保險公司參股。在H股，共有7家上市房企披露股東中有保險資金的身影。

盡管近年來平安集團在地產領域動作頻頻，投資性房地產的規模達173.71億元，是中國保險業當之無愧的涉房“一哥”，但與安邦保險和生命人壽頻頻舉牌地產企業不同，平安入股房企尚屬首次。

那么碧桂園究竟有什么魅力吸引了平安集團這個“大財團”的關注呢？

碧桂園在給本刊的回復中稱，雙方合作細節還在不斷深化當中，但意向合作內容包括但不限于房地產營銷方面，中國平安完善的保險銷售網絡將助力碧桂園的物業銷售，平安將通過眾籌平臺優先或爭取首家銷售碧桂園的住宅。

碧桂園也將為中國平安提供社區業務的切入點，將與平安攜手開發、對接目前碧桂園逾200多個項目，逾35萬戶業主的社區資源。在社區網點合作方面，碧桂園將為平安提供優惠條件，由平安買或租碧桂園的社區門店作為綜合金融門店，滿足碧桂園住戶的金融需要。

根據需要，在碧桂園社區服務APP中，可嵌入中國平安任意門及平安付，推廣使用平安付支付物業管理費、水電費、煤氣費和其它收費服務；還要針對物業管理、O2O平臺、電商、金融服務、養老、醫療、物流等等定制式的設計合作方案。

在不動產投資合作方面，碧桂園與平安會共同尋找新項目并研究合作模式；同時，中國平安也將碧桂園視為地產開發業務的核心合作伙伴，在市場、資金方面給予支持。

在金融合作方面，中國平安將在現有戰略合作基礎上繼續向碧桂園提供支持，為碧桂園的融資提供便利，雙方有機會在包括投資、理財、基金、資產管理等方面進一步深化合作。譬如參與公司債、短融等，同時在投資理財、基金、資產管理等方面可預期成立公司一起運營。在培訓平臺合作方面，碧桂園可借用平安的培訓平臺推進線上培訓。其他合作方面，雙方認可對方成為優先合作伙伴。

打造全生命周期資源整合平臺

隨著房地產行業進入白銀時代，普通住宅業務已經增長乏力。國泰君安研報指出，碧桂園將與平安集團在房地產營銷、金融投資、社區服務和項目開發等多方面進行合作，同時在存量用戶價值挖掘上將有望提速發展，雙方有能力完善社區產業鏈，實現打造覆蓋客戶生命周期的資源整合平臺，依托與平安集團形成的協同效應，新業務或將成為新的增長點。

在3月9日的業績發布會上，楊國強在為數不多的回答中提及社區O2O，顯然“互聯網思維”已經開始顛覆碧桂園自身原有的產業鏈條。碧桂園的獨特之處在于采用全產業鏈覆蓋的開發模式，將設計、建材、建筑、園林等房地產開發上下游環節的成本由企業內部消化，并通過垂直化管理和高效率執行實現資產周轉效率。

但隨著公司規模迅速增長，全產業鏈條顯得越來越“重”，成為公司繼續發展的包袱。楊國強和高管團隊的想法是，全產業鏈條未來要做平臺，做輕資產。因此打造“全生命周期”資源整合平臺，已成為碧桂園當前的主要戰略。

“當年碧桂園的廣告語是‘給你一個五星級的家’，我們的項目就是以完善的社區配套與服務聞名。”楊國強說。碧桂園物業管理著大量的社區，這里面仍然有很多業主的需求尚未得到滿足，隨著移動互聯網浪潮的來襲，碧桂園能結合互聯網技術為業主提供更多社區服務，并從中獲得更長遠的利益。

碧桂園執行董事吳建斌在業績會上也表示，碧桂園現在正打造社區經濟，以社區為核心，打造全生命產業鏈的資源整合平臺。目前碧桂園物業公司已經能實現盈利，未來還會積極推出各類型增值服務，包括社區醫療、社區理財、社區保險，全方位滿足業主的需求。

“我們將繼續拓展和優化產業鏈，把碧桂園打造成一個以社區為中心，業務覆蓋客戶全生命周期產業鏈的資源產業平臺。從社區需求出發，以住宅開發和碧桂園其他垂直產業鏈為基礎，未來考慮逐步的深化和關注房地產的不同細分市場，比如養老、教育、酒店等，大部分的業務仍在研究之中，我們也會把每年的新業務控制在總資產的1％左右。”碧桂園相關負責人說。

市場是變化的，要適應市場，碧桂園也要不斷發展和變化。輕資產、做平臺是碧桂園未來的發展方向。現在碧桂園已經在一些社區進行試點，待成熟后自然會在碧桂園社區推廣，引入中國平安后，會加速雙方在這方面工作的進度。

在3月的公開露臉過程中，楊國強再三表示自己會繼續帶領碧桂園前進。他說：“中國房地產還有很大的發展空間，我也很勤奮，現在談退休還早。”現在看來，這位年屆60的千億房企掌舵手在實現企業規模增長后確實未想止步，企業轉型成為他下一個顛覆自己的目標。