趙曉：救市政策還有“后手”

文│趙曉 陳金保

趙曉：救市政策還有“后手”

文│趙曉 陳金保

在樓市下半場，房企依靠土地增值、房價上漲賺錢的時代已經過去，不再會有普

遍性的規模化增長機會，房地產作為“最大規模資金蓄水池”的作用在逐步降低。即使“救市”政策頻頻出臺，似乎也難以快速消化這么大量的庫存。

趙曉北京科技大學經濟管理學院教授、博士生導師、中國房地產業協會市場與產業委員會專家委員

不管怎樣，央行和財政部聯袂針對二套房首付和二手房營業稅的政策，被業界喻為5年內最強的樓市政策。縱向比較一下，時下的房地產調控政策已經回到了2008年的救市時刻。

比如，買房不限購，甚至還有財政補貼；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；對結清購房貸款的家庭購買改善型二套住房執行首套房貸政策；降低住房公積金放貸門檻，提高貸款限額；營業稅免征年限由5年改為2年等等。雖然沒有再提及“買房就是愛國”，但政策背后的實質還是通過房地產調控政策的放松來鼓勵民眾買房，從而穩定住房消費。

松綁調控的目的有兩個：一是在房地產市場相對比較低迷的情形下，此時將行政性調控手段回歸到市場化運行是一個不錯的時機；二是政府希望以“穩樓市”來“穩增長”。一方面，房地產調控手段的市場化為未來構建房地產調控長效機制奠定了基礎；另一方面，以“穩樓市”來“穩增長”也是政府無奈的選擇。

“穩增長”才能“穩就業”，自不必說，但還有更重要的。那就是，當前擺在中國經濟面前的現實問題是必須趕在人口老齡化到來之前跨越“中等收入陷阱”。具體目標就是要保持6～7％的經濟增長，為中國經濟結構轉型和全面深化改革贏取時間和空間，而這時間段也就是5～7年，這也是十八屆三中全會提出在2020年人均收入翻一番的背后意義所在。

世界發展經驗表明，沒有一個老齡化國家能保持經濟活力，日本如此，中國未來估計也是如此。美國國民經濟研究局對30個國家經濟增長的研究結果顯示，人均GDP超過1.6萬美元時才告別高速增長。而現在我們人均GDP還不到1萬美元，如果經濟增速馬上快速減檔，其落入“中等收入陷阱”的概率就會增大，因為對中國經濟增長而言，人口紅利轉為人口負債是沉重的負擔。對于保持中國經濟運行在合理區間的重要性，李克強總理其實已多次強調過，最近急赴東北和福建的經濟“督戰”更佐證了這一點。

中國經濟目前正處于一個新舊交替的“銜接期”，在銜接轉換的過程中，在經濟結構調整陣痛和外部需求不振相互疊加時，傳統的房地產業需要繼續發揮投資和提振內需的力量。住建部公積金監管司司長張其光日前撰文稱，“房地產業仍然是我國經濟增長的主要動力，經濟‘房地產化’短期內難以扭轉”。數據顯示，中國房地產開發投資大概占全社會固定資產投資的20％還強。2015年一季度，全國房地產開發投資同比僅增長8.5％，創近10年來新低，如果再考慮房地產投資帶動的間接需求，房地產投資下滑對整個經濟增長的拖累作用確實不容小覷。今年一季度，海南經濟增速為僅4.7％，同比下降了2.6個百分點，差點墊底（比山西高點），就是由于房地產投資拖了后腿。

總體來看，今年樓市的寬松政策主要還是由鼓勵一套房剛需拓展到二套改善型需求，無論是房貸政策還是稅收政策的調整，都是為改善型需求提供了最大的便利，堅持“穩定住房消費需求”的大方向還沒有改變。但是，筆者以為，這并不代表鼓勵投資性住房需求的事情不能做，具體做不做，那要視經濟未來的走勢而定，如果未來2～3月中國經濟的宏觀層面還繼續承壓，則樓市寬松政策將會進一步“發酵”。

首先是繼續釋放流動性。市場普遍預計我國已經進入了降息降準周期，年內估計還會有2～3次降息，1～2次降準。不管是定向還是不定向，降息降準對樓市回暖都是利好。但是，首套房貸款利率進一步下調的空間已經不大，因為銀行在利差的約束下動力已顯不足。目前貸款基準利率為5.9％，首套房的利率下限是7折，也就是4.1％。而在存款利率上浮空間打開之后，部分銀行5年期存款利率已經達到5.2％，打7折的話，貸款銀行是要虧本的。所以，在存款利率不下調的情況下，7折利率不太可能成為主流，有可能的是二套房利率上浮10％會逐漸取消。

其次是限購政策會進一步修正。目前還執行限購政策的就剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞5個城市了。三亞年內很可能會動搖，其他4個城市估計會小范圍修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限購；下調非戶籍家庭購房繳稅和繳納社保的年限。對于其他三線以下小城市，有可能會允許外籍人士在國內買房，也會有越來越多的城市加入購房契稅返還或者直接財政補貼的隊伍。

再次是調整購房稅收政策。營業稅免征已經從5年改為了2年，進一步下調的空間基本沒有了。暫停執行對非唯一住房征收20％的個稅政策是焦點，即使繼續執行，也會不再按差額的20％征收，而是按交易總額的1％簡易稅率征收，這在年內是大概率事件。

最重要的一個政策，就是國家住房銀行呼之欲出。關于國家住房銀行的發展模式，目前熱議的有兩種：一種是國家開發銀行的模式，即住房銀行通過發行金融債籌集資金，然后直接向購房者和開發商提供資金支持；另一種是類似美國的“兩房”模式，即住房銀行通過購買商業銀行的住房抵押貸款來支持個人住房市場(即個人住房貸款的資產證券化)。目前來看，實行“兩房”模式的概率更高。雖然國家住房銀行與美國的“兩房”在設立初衷和資金規模上有一定的區別，但本質仍是給中低收入家庭融資買房，這對未來住房消費的撬動作用不可估量。