房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進

廣西桂林市富榮房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 廣西桂林 541000

摘要：對于眾多行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著一定位置。從設(shè)計到申請用地、從籌劃資金到工程施工再到營業(yè)銷售，所有階段都需要通過成本資金進行核算，來保障開發(fā)房地產(chǎn)過程內(nèi)不會造成資金流失的狀況。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計核算；問題；改進

引 言：

由于社會的不斷進步，人們生活的不斷提高，使得大家愈發(fā)注重居住環(huán)境。而房產(chǎn)身為不動產(chǎn)，在百姓心中的地位尤為重要。所以，近些年投身在房地產(chǎn)行業(yè)的投資者愈發(fā)增多，企圖透過開發(fā)房屋建設(shè)獲得更高的利潤。可是，由于房屋建設(shè)工程規(guī)模逐漸擴大，所需的建設(shè)資金也逐漸增多，資金管理及核算變成房地產(chǎn)開發(fā)中無法欠缺的部分。

一、會計核算在房地產(chǎn)中的重要性

會計核算對于房地產(chǎn)尤為關(guān)鍵。會計核算最關(guān)鍵的工作是為了核算企業(yè)日常經(jīng)營的財務(wù)，以此將企業(yè)的經(jīng)濟活動情況進行體現(xiàn)，會計核算與企業(yè)的最終目的相結(jié)合。房地產(chǎn)行業(yè)在建立開始，就具有殘酷的競爭，只有在持續(xù)競爭當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的能力才會展現(xiàn)出來，房地產(chǎn)企業(yè)才可以屹立不倒。房地產(chǎn)企業(yè)若想在當(dāng)前競爭當(dāng)中生存，獲得盈利，則需具備良好的會計核算能力。會計人員統(tǒng)計出相應(yīng)數(shù)據(jù)，為企業(yè)提供數(shù)據(jù)支持，對實現(xiàn)企業(yè)管理及目標十分有利。核算為企業(yè)關(guān)鍵的工具之一，通過會計核算，完成財務(wù)信息的收集，對企業(yè)管理人員通過實際數(shù)據(jù)狀況給出相應(yīng)管理策略尤為有利。

二、房地產(chǎn)會計核算過程中的問題

1、收入及費用等稅收核算的實際操作不合理

對房地產(chǎn)而言，其收入大多來自于銷售房子后的利潤，而在銷售房子當(dāng)中也會造成各類費用，例如銷售費用、管理費用以及財務(wù)費用。當(dāng)前，對房地產(chǎn)會計核算而言，房地產(chǎn)在收入、費用層面的來源及去向的核算不嚴謹、無論是收入的稅收還是費用的稅收層面均有許多不合理的層面。例如當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)常用的預(yù)先預(yù)售方式，則為先通過此房地企業(yè)在政府獲取房地產(chǎn)的預(yù)售許可證，之后再執(zhí)行相關(guān)的市場銷售活動，并獲取一定的預(yù)定保證金。此時，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會將銷售房產(chǎn)獲得的利潤當(dāng)做企業(yè)收入來源，可是在專業(yè)會計收入核算層面而言，這并不能確認為收入，可是在核算當(dāng)中，大多企業(yè)并沒有嚴格執(zhí)行。除卻預(yù)收策略之外，通常房地產(chǎn)公司還會通過銀行貸款按揭支付的方式，在這一層面的收入核算當(dāng)中，依照稅法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對真正到賬的首付款給予確認，余款必須在銀行辦理轉(zhuǎn)賬前才會確認為收入。可是，這一方式在操作時具有一些問題及不合理之處[1]。

2、會計核算工作內(nèi)容豐富欠缺配比性

與其他企業(yè)對比，房地產(chǎn)行業(yè)因為其特殊性，實際業(yè)務(wù)類別更為豐富，不同經(jīng)濟活動也尤為繁瑣。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征則為經(jīng)營周期較長，需投入較多的單位價值才可獲利，消費對象類型也各有不同。所以，企業(yè)在實際經(jīng)營當(dāng)中，較難確認收入、費用、利潤等方面的增加情況，尤其在龐大的投入及過長的生產(chǎn)方面，資金的來源及去向變得多樣化，成本核算也需投入更多的專業(yè)評判，這些提高了成本核算的難度。

會計利潤核算當(dāng)中，需要在適合的時間核算確認收入及費用，可是在真正的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中，配比性原則較難落實。成本核算中，較難將成本與收入進行合理匹配。如果依照總成本法分配到所有面積中進行高樓層成本核算，則會產(chǎn)生收入與成本不匹配問題。

三、房地產(chǎn)會計核算的改進措施

1、優(yōu)化會計核算項目

房地產(chǎn)企業(yè)進行會計科目設(shè)定時，通過企業(yè)的規(guī)模，本身開發(fā)項目及內(nèi)部管理所需狀況進行成本核算。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目設(shè)定的程序為開發(fā)成本項目及房屋開發(fā)成本。還需設(shè)定具體核算科目。透過這些方式在宏觀中掌控項目全局，不但有利于投資分析，還可以將后期的建賬、結(jié)賬工作程序忽略[2]。

2、建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)

企業(yè)必須加強風(fēng)險管理，作為管理信息體系內(nèi)無法欠缺的風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，需要真正意識、勇于坦誠、激勵降低和避免風(fēng)險，積極解決并重視風(fēng)險，如此才能夠真正降低風(fēng)險帶來的不良影響。

3、強化企業(yè)經(jīng)濟監(jiān)管力度

對于當(dāng)前市場經(jīng)濟的一些企業(yè)而言，為了提高本身的競爭力，而透過隱藏企業(yè)財富收入來繳納較低的稅額，政府的相應(yīng)機構(gòu)必須擴大這些企業(yè)的監(jiān)管力度。我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)定的新標準為企業(yè)在指定財產(chǎn)報表中，如使用公允值核算形式，則需在報表附注內(nèi)說明公允值確定的依據(jù)，乃至公允值變動對企業(yè)財產(chǎn)的影響。并且，政府還需透過完善監(jiān)督方法為新準則提供實施的條件。且還可以透過銀行、證券、保險等金融行業(yè)共同協(xié)助監(jiān)督，確保企業(yè)收入的真實性[3]。

結(jié)束語：

綜上所述，只要運用正確的方式來轉(zhuǎn)變當(dāng)前的會計核算形式，則能夠降低房地產(chǎn)行業(yè)在費用核算中的不便因素，明確資金流動狀況，為以后的投資企業(yè)工作做好鋪墊。對工程項目而言，工程資金管理成為項目的重中之重，只有有效管理資金，才能夠降低工程成本，提高工程利潤。

參考文獻：

[1]閆煒.淺談投資性房地產(chǎn)會計核算中的相關(guān)問題[J].商.2013.（16）：101.

[2]邢英.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題淺談[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）.2014.（22期）：165-166.

[3]張瑞榮.公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)的會計核算及其所得稅會計處理探析[J].商業(yè)會計.2010.（03期）：24-26.