綜合體上蓋住宅的設計探討——以未央印象城住宅設計為例

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摘要：隨著時代的發展，綜合體上蓋住宅項目的比重越來越多，具有其特殊性及挑戰性。本文以的結合工程實踐的回顧，對綜合體上蓋住宅項目加以分析總結。

關鍵詞：綜合體上蓋住宅；未央印象城；制約條件

一、時代背景

由于城市綜合體內的酒店、商場可長期持有的特性，城市綜合體的開發投資回報高于純住宅項目，更可讓開發商長期獲利。再加上在當前銀行對商業地產只提供短期貸款的前提下，公寓和寫字樓是可以出售的，開發商完全可以通過出售這些可售物業迅速回籠資金，以支持酒店和商場的運營，因而城市綜合體成了當前商業地產開發的主流模式。

城市綜合體選址位置多為有人流和消費基礎，交通便利的城市核心區。而該區域往往是有大量居民的老城區。由于用地條件及開發強度的制約，開發商通常通過在綜合體上蓋住宅即回遷房，解決原居民的賠償問題。

綜合體上蓋住宅已成為城市綜合體設計的重要課題之一。

二、問題和挑戰

面對越來越多的綜合體上蓋住宅項目，我們意識到它與單純住宅設計相比到存在不少特點。

（一）高密度。

綜合體上蓋住宅項目往往意味著高密度，其日照及衛生間距較難滿足；戶型設計難度較大，難以保證每個套型朝向的均好性，往往造成少數住宅的朝向、采光、通風較差。

（二）統一考慮。

設備管道等基礎及配套設施需要與商業、酒店等統一安考慮。而純住宅設計通常分期建設，可根據場狀況調整后續的設計。

（三）得房率相對較低。

由于上部住宅的交通空間不可避免地需要穿過底層商業空間。每戶公攤面積較多，得房率，相對較低。

（四）公共交往空間不足

純住宅的公共交往空間，是小區環境與規劃結構的結合，具有較大的設計空間。綜合體上蓋住宅項目由于場地的限制，屋頂花園往往是最大的公共交往空間。

（五）結構相對復雜。

為了滿足裙房商業空間的要求，往往需將上部住宅的剪力墻結構轉換為框架柱結構。由于綜合體中裙房層數通常在4層以上，因此轉換層通常設在4層以上，建筑需作高位轉換（注：對于帶轉換層的結構，轉換層位置高度是影響其抗震性能的主要因素之一，轉換層位置越高，轉換層上、下層間位移角及內力突變越明顯，需要結構采取相應措施越復雜）。

三、未央印象城綜合體上蓋住宅設計回顧

未央印象城為2012年我們與美國RTKL合作設計的商業綜合體；在方案階段，我們主要負責綜合體上蓋建筑的住宅規劃及設計。

1、工程概況及場地分析

工程概況

本項目為集商業、住宅、酒店、公寓于一體的大型商住綜合體，總建筑面積約28.5萬平方米。建筑共三十三層，地下三層，地面三十層，建筑高度為99.7米。地下三層～地面四層為商業、車庫及配套用房；四層以上為三星級酒店、公寓式酒店、住宅等多棟塔樓。

地理位置及周邊概況

本項目位于西安城區西北部的未央區。未央區是西安市新的行政中心，城市中心區。地塊位于未央路與龍首路十字東北角，地處未央區中心，東距大明宮文化遺址公園約800米，西南臨軌道交通樞紐，西北臨近商業步行街，地理環境優越。地塊三面臨城市道路，一面臨小區路，其中西面臨城市主干道未央路，南面臨龍首北路，北面臨規劃路，東面臨小區路。城市各個區域的人均可方便到達該地塊，一方面促進了土地價值的提升，一方面增強了區域的識別性，形成地區級活力中心。同時，回遷住宅與周邊住宅也為項目提供了充足的人流與購買商機。

2、住宅總平面設計

未央印象城作為綜合體回遷項目，規劃設計從開始就受到各種客觀存在的條件制約，需對各種限制條件作充分考量。在滿鋪建筑控制線的4層商業裙房上部及容積率5.81的限定下，規劃定位為接近全百米的布局。為追求較為寬松的居住環境，我們還做過局部超高層的方案比較。最后由于投資回報的因素，我們選擇了具有均好性的8棟30層高層布局。在布局上，著意將用地南北端的南向展開面延展至最大，分別布置3棟拼接的單元式住宅，形成條式組合布局。其條式組合中的東西兩端單元式住宅設置成“L”型，最大限度地減少了與中部單元式住宅的視線干擾。不僅確保各戶得到最多日照，也有良好的景觀視野。東面布置2棟點式小戶型住宅，既遠離西面城市干道未央路，又可享受東邊大明宮國家遺址公園及西邊屋頂花園的景觀資源。（圖1）酒店塔樓主設于商業裙房西側，擁有良好的昭示性和車輛可達性。條式、點式結合的布局方式，力圖使大多數戶型在滿足建筑密度要求的情況下，具有良好的朝向和通風（圖2）。

3、戶型平面

根據業主要求，住宅戶型主要為以下三種：30-55㎡的小戶型；60-85㎡的中戶型；90-115㎡的大戶型。戶型的合理性表現為：（1）協調大小戶型的組合，戶型越小的組合，戶數越多，保證都有較合理的得房率。（2）平面方正實用，布置緊湊；（3）室內功能分區明確，面積、空間尺度分配科學、合理；（4）結合景觀條件，設置寬景凸窗、陽臺，充分利用景觀資源。

4、結構轉換、設備用房與公共空間的結合

和其他多數綜合體上蓋住宅一樣，商業裙房屋頂是住宅住戶的主要公共活動場所，同時也不可避免的存在商場消防排煙口、餐飲排油管道、鍋爐房、結構轉換等空間。

如何合理高效地處理住戶活動空間與商場輔助空間的矛盾是設計的著眼點。