基于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的主要措施

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摘要：進入21世紀，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的日漸規(guī)范，房地產(chǎn)市場的競爭也日趨激烈，對于很多中小型的房企來說，如何生存、發(fā)展則是他們面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境發(fā)中，控制成本，提高企業(yè)的投資收益，是眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力的目標，這在行業(yè)內(nèi)既是熱點又是難點。而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面缺乏得力的措施，成本控制效果也不盡如人意。在這種形勢下，更加重視成本控制，改變成本管理觀念，提高企業(yè)成本管理水平，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、壯大就顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；項目；成本控制；問題

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是指房地產(chǎn)企業(yè)在具體項目開發(fā)階段，結(jié)合項目實際情況，制定科學(xué)的成本管理目標。由開發(fā)項目成本控制相關(guān)負責(zé)部門領(lǐng)導(dǎo)，全體項目成員和各個部門積極參加，密切配合，在項目開發(fā)的全過程，采取一系列的控制措施，對不同階段的成本加以控制，并在項目結(jié)束后達到成本控制目標。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的基本原則

1、全面成本控制原則

全面成本控制原則要求對項目開發(fā)全過程、生產(chǎn)全要素進行控制，要求在項目開發(fā)的事前、事中、事后各個環(huán)節(jié)都要實行成本控制，要求對產(chǎn)生生產(chǎn)成本的各種要素都要加以控制，要求項目全體人員在實際的工作崗位上都樹立成本控制觀念，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)貫徹落實企業(yè)相關(guān)的成本控制政策。

2、成本最小化原則

在控制成本過程中，首先要從實際情況出發(fā)，事實就是，制定科學(xué)的成本控制目標，以求使得項目開發(fā)成本在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上降低到最低水平。

成本控制目標的確定不能一味追求成本最小，不能在損害工程質(zhì)量的情況過度節(jié)省成本，而應(yīng)當進行科學(xué)的成本目標設(shè)定，合理的降低成本，以達到成本最小化目標。

3、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則

責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則是指在成本控制過程中要根據(jù)各個部門，各個員工職責(zé)、權(quán)利大小，確定其應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)責(zé)任，并按照獎懲制度的要求，有過必究，有功必賞。責(zé)是指成本控制的責(zé)任，權(quán)是指賦予的責(zé)任部門、責(zé)任人員采取措施來控制費用支出的權(quán)利，利是指相關(guān)的獎懲措施，根據(jù)成本控制主體目標完成情況來實施對應(yīng)的獎懲激勵。

三、施工階段造價控制

3.1 控制設(shè)計變更

設(shè)計變更主要是因為設(shè)計機構(gòu)和設(shè)計人員設(shè)計出了不符合施工要求的圖紙，在實際操作中，容易出現(xiàn)安全隱患和功能不完善。想要順利完成施工，跟上進度要求，就需要盡量控制設(shè)計變更，如果需要變更，一定要掌握好原則，把設(shè)計變更控制到施工前，不能工程開工后，才進行圖紙審查。

3.2 明確承包合同內(nèi)容

根據(jù)建筑業(yè)慣例和有關(guān)規(guī)范，在全面把握建筑市場行情的同時，在施工前簽訂承包合同，進一步明確職責(zé)不清、影響造價、延誤工期、價款結(jié)算方式等問題，要事先約定、確定法律形式，促進雙方按約履行職責(zé)義務(wù)，避免事故隱患和索賠事件。

3.3 監(jiān)理單位選擇

選擇好的監(jiān)理單位是非常重要的環(huán)節(jié)，好的監(jiān)理不但能夠把好質(zhì)量關(guān)，更能在施工中發(fā)現(xiàn)問題，為開發(fā)商控制好成本，進一步提高經(jīng)濟效益。所以開發(fā)商也需要采取公開招標的形式，選擇業(yè)績好、信譽高、監(jiān)理費用低、技術(shù)力量強的監(jiān)理單位。

3.4 選擇工程承包企業(yè)

開發(fā)商能夠在縮短工期和節(jié)省工程造價方面做好預(yù)算，則會節(jié)省更多的時間來進行下一項工程施工，選擇符合要求的工程承包企業(yè)是非常重要的，在此選擇時，需要選擇報價最合理、自身素質(zhì)高、工藝先進、工期時間短、社會信譽好、技術(shù)力量雄厚的企業(yè)。

3.5 材料設(shè)備價格

占60%的材料價格是成本控制最關(guān)鍵的點，在選擇材料前，要走訪材料設(shè)備市場，掌握價格變化趨勢；在滿足安全和質(zhì)量標準基礎(chǔ)上，擇優(yōu)選擇價廉產(chǎn)品；自行采購的材料要控制價格和質(zhì)量，對進場的材料質(zhì)量進行監(jiān)測。

3.6 控制工程變更簽證

開發(fā)商派駐到施工現(xiàn)場的人員一定要熟悉所有資料，盡量避免簽證漏洞。為了節(jié)省資金，還要分清是合同內(nèi)包干的還是必須另外簽證的。假如有新增簽證，一定要由設(shè)計部門認定可行性，成本控制部門核實，最后由監(jiān)理、甲方代表及施工單位簽證。需要注意的是，一定要在施工前認真審圖，減少返工費用和簽證費用。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的存在的主要問題

1.成本控制觀念淡薄、落后

許多企業(yè)成本控制思想仍停留在高速發(fā)展時代粗獷化發(fā)展階段，只一味追求發(fā)展速度，不重視成本控制精細化管理，成本控制觀念淡薄、落后。企業(yè)管理層往往認為成本控制主要體現(xiàn)在施工和財務(wù)管理方面，對房地產(chǎn)開發(fā)的其他環(huán)節(jié)成本控制重視不夠，企業(yè)員工成本控制觀念普遍不強，導(dǎo)致成本控制措施在實際工作中很難落到實處。

2.成本控制體制不健全

成本控制是全過程的控制，具有可執(zhí)行的、嚴格的成本控制流程是完成全過程成本控制的保證。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制過程中，沒有制定明確的、詳細的成本管理制度流程，在執(zhí)行過程中缺乏嚴謹性，缺乏獎懲機制的約束與鼓勵，導(dǎo)致企業(yè)員工不作為、舞弊現(xiàn)象屢禁不止，成本控制流于形式。

3.成本控制缺乏統(tǒng)一的管理部門

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及面廣，控制很復(fù)雜，需要不同部門的共同參與。而目前房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有設(shè)立成本控制的統(tǒng)一管理部門，各參與方之間缺乏有效協(xié)作與溝通，使得很多成本控制政策無法落到實處。

4.成本控制信息化管理水平低

科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，企業(yè)的管理要善于借助先進的科學(xué)技術(shù)，達到事半功倍的效果。目前，許多中小型企業(yè)，甚至某些大型房地產(chǎn)企業(yè)沒有意識到成本控制信息化管理的重要性，不愿意投入資金建立管理信息系統(tǒng)，對成本控制信息的處理仍停留在手工操作階段，導(dǎo)致成本控制滯后、片面、不精確。

五、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要措施

（一）整體層面成本控制優(yōu)化措施

1.加強企業(yè)員工成本控制理念的教育。房地產(chǎn)企業(yè)要積極組織開展員工成本控制政策的教育與培養(yǎng)，以各種形式來教育員工，讓他們充分認識到成本控制對于項目開發(fā)的重要性，讓他們明確自身在成本控制中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，并指導(dǎo)他們在具體工作中怎樣更好的開展成本控制工作。

2.建立完善的成本控制獎懲機制與責(zé)任機制。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則，在建立開發(fā)項目成本控制體系的同時要建立的配套的成本控制獎懲機制與成本控制責(zé)任機制。成本控制責(zé)任機制要根據(jù)各個部門，各個員工職責(zé)、權(quán)利大小，明確其應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)責(zé)任以及擁有的權(quán)利。獎懲機制則要根據(jù)成本控制主體目標完成情況來實施對應(yīng)的獎懲激勵，并按照獎懲制度的要求，有過必究，有功必賞。

3.成立成本控制政策執(zhí)行的統(tǒng)一協(xié)調(diào)與監(jiān)督的部門。房地產(chǎn)企業(yè)要想做好成本管理工作，首先要明確好相關(guān)的管理部門，建立成本控制政策執(zhí)行的統(tǒng)一協(xié)調(diào)與監(jiān)督的部門。通過行之有效的成本管理組織體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過程，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。

4.建立運行有效的成本控制管理信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以高效的運營管控體系為支撐，建立高效的信息化成本管理的平臺。要建立全面的成本信息、數(shù)據(jù)進行控制，憑借現(xiàn)代化的成本控制手段進行成本控制。在項目部中推行會計電算化，加速信息處理。在整個項目階段建立一套以計算機為中心的綜合成本管理信息系統(tǒng)，提高成本計算的準確性。

（二）分階段成本控制優(yōu)化措施

1.立項環(huán)節(jié)。在立項環(huán)節(jié)，土地成本費用比重很大，占整體開發(fā)項目比重也在百分之二十以上，在購地之前，應(yīng)當做好相應(yīng)地價測算：在預(yù)估的銷售額扣除不含低價的相應(yīng)成本費用后，購地價格的上限是多少；要保持合理利潤率，比如10%的凈利潤率時，購地價格的上限又是多少。

2.規(guī)劃環(huán)節(jié)。規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制屬于事前成本控制，對全過程成本控制將產(chǎn)生重要影響。一方面，要加強設(shè)計方案招投標控制，邀請多家知名的設(shè)計公司參加競投，組織項目專家對投標單位進行審核以保證投標單位的質(zhì)量。另一方面，要加強定額預(yù)算，對各種主要材料進行定額設(shè)定，并根據(jù)每個項目的實際情況規(guī)定一定的波動幅度。

3.招投標環(huán)節(jié)。招投標環(huán)節(jié)成本控制首先要做好施工單位招標工作，嚴格審查投標單位資質(zhì)，要盡量選擇施工資質(zhì)齊全、實力雄厚、經(jīng)驗豐富的施工方。其次要制定完善的合同條款，在與施工方簽訂合同時，要盡量措辭嚴謹?shù)轿唬瑴p少產(chǎn)生歧義的地方。另外，大額材料、大型設(shè)備單獨招標采購，以保證大額材料、大型設(shè)備的質(zhì)量，爭取更多價格優(yōu)惠。

4.采購環(huán)節(jié)。采購環(huán)節(jié)成本控制可操作性相對較大，加強這環(huán)節(jié)成本控制，將能有效減少成本整體支出。在招投標環(huán)節(jié)，應(yīng)注意三點：第一，加強采購計劃控制，定期編制采購計劃，報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后遞交采購部統(tǒng)一批量采購。第二，建立采購責(zé)任制度，明確采購人員的相關(guān)責(zé)任。第三，與主要供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，尋求價格上的優(yōu)惠、質(zhì)量上的保證、付款信用期的延長、發(fā)貨效率的提高。

5.施工環(huán)節(jié)。項目大部分成本費用發(fā)生在施工環(huán)節(jié)，是成本控制的重點階段。在實施施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格審查施工組織設(shè)計，監(jiān)督施工進度；在供應(yīng)材料時，要嚴格按材料領(lǐng)購計劃供應(yīng)材料；在對施工方工程款支付時，要嚴格按照工程進度來支付，而且每次支付不應(yīng)超過總進度工程款的九成，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在結(jié)算時始終占據(jù)主導(dǎo)地位，也能起到保證工程質(zhì)量的作用。

六、結(jié)束語

總而言之，加強成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭市場提高自身競爭實力、保證合理的盈利水平、降低運營風(fēng)險有著積極重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)項目要根據(jù)自身項目實際情況，制定相關(guān)成本控制措施，并在實際工作中落實貫徹，不斷優(yōu)化，從而為企業(yè)爭取合理利潤，為社會創(chuàng)造更大價值。

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