淺析危舊房改造項目建設管理——以景洪農(nóng)場危舊房改造項目為例

云南省景洪市景洪農(nóng)場管委會規(guī)劃建設環(huán)保土地所

摘要：危舊房改造是國家的一項惠民利民政策，是住房保障性建設項目的民生工程，是國家投資的重點方向。其中，國家對墾區(qū)危舊房改造高度重視，既有利于墾區(qū)職工群眾居住條件、居住安全的改善和生態(tài)環(huán)境建設，又有利于促進農(nóng)場經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，是建設社會主義新農(nóng)場，構(gòu)建和諧農(nóng)場的重要舉措。

關鍵詞：危舊房改造；建設管理；景洪農(nóng)場

1 前言

危舊房改造問題是關系國計民生，帶動國民經(jīng)濟發(fā)展，保持社會穩(wěn)定的重大問題，也是房地產(chǎn)業(yè)增長和發(fā)展的基本載體。危舊房改造建設管理的研究，不僅在當前而且在未來相當長的時期內(nèi)，都是各地政府和房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一項相當重要的課題，同時也是建設單位需要認真思考的問題。科學的認識危舊房改造，把握好危舊房改造政策良好的發(fā)展時機，有效地改善居民的居住條件，既有利于擴大投資和內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長和消費，帶動房地產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，又有利于民生改善和生態(tài)環(huán)境建設，均有著重大意義。本文通過景洪農(nóng)場危舊房改造項目的實證研究和分析，以期對墾區(qū)危舊房改造的實施提供些許借鑒和參考。

2 情況簡介

本項目為云南省農(nóng)墾墾區(qū)危房改造建設項目，位于云南省西雙版納傣族自治州景洪市的景洪農(nóng)場。由于面大、底子薄等原因，部分農(nóng)場職工的居住條件令人堪憂。景洪農(nóng)場的危舊房戶的住房大多是上世紀六、七十年代建蓋的土木結(jié)構(gòu)房屋和棚戶房，有的僅用簡易的木板和茅草搭建，仍有少數(shù)人居住在簡陋的茅草房、油毛氈房、杈杈房和土基房中。當時規(guī)劃布局不合理，土地資源浪費現(xiàn)象嚴重，基礎設施欠缺，部分地區(qū)甚至尚未達到“三通一平”，綠化景觀與公共活動空間不足。同時，多數(shù)房屋一住多用，住房面積小，衛(wèi)生條件差，總體居住環(huán)境差，生活條件相對落后，生活居住水平低，嚴重影響正常生產(chǎn)生活。由于房屋基礎較差，抗震設防度低，抗風災能力弱，年久失修，存在很多嚴重的安全問題，如基礎下沉、墻體開裂、屋頂漏水、防寒保暖效果差等。加之受自然災害的影響，多數(shù)房屋受損，其中的很多房屋已經(jīng)無法居住。這些住房大多地處交通不便、與外界缺乏聯(lián)系，部分房屋甚至位于易發(fā)生滑坡、地震等存在地質(zhì)災害隱患的地域，職工的生命財產(chǎn)安全隨時受到嚴重威脅。這個嚴峻的問題已經(jīng)嚴重地影響到了農(nóng)場的發(fā)展，時刻威脅著農(nóng)場的社會穩(wěn)定和民族團結(jié)，因此，改善農(nóng)場職工住房工作迫在眉睫。

3 實施方案

（1）實施原則

①統(tǒng)一認識、加強領導、精心組織。②政府主導、農(nóng)場參與、職工自愿。③統(tǒng)籌安排。④方便適用，安全、舒適、宜人。⑤合法有序，公開、公平、公正。⑥因地制宜，分步實施、量力而行。⑦突出重點、整體推進。⑧節(jié)約集約用地，切實保護耕地。

（2）建筑方案設計

本著“經(jīng)濟、適用、美觀、科學合理”的原則，突出抓好規(guī)劃設計，符合國家和地方相關法律法規(guī)、城市規(guī)劃及當?shù)匦罗r(nóng)場建設的要求。設計的建筑外觀造型及住宅戶型符合當?shù)氐臍夂蜃匀画h(huán)境、經(jīng)濟情況、文化背景、民族風俗、生活習慣、建筑特色和規(guī)劃理念，體現(xiàn)環(huán)境、社會、人與自然的和諧統(tǒng)一。建設套型可根據(jù)購房戶實際需要，在每戶70平方米基礎上進行靈活調(diào)整，但最大建筑面積不宜超過130平方米。住宅平面設計布局時，充分考慮朝向、通風、采光、噪聲及其他技術經(jīng)濟等因素；戶內(nèi)各房間的功能相互補充、相互調(diào)劑。充分利用好有限的資金和空間，進一步完善功能配套，創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的生活空間，為農(nóng)場職工提供良好的家居條件，營造“以人為本”的居住環(huán)境，保證居住安全。實現(xiàn)真正意義上的“面積適中功能全、造價不高質(zhì)量好、占地不多環(huán)境美” 和“綠色、健康、生態(tài)住宅”的危房改造開發(fā)目標。

4 重點加強工程管理

（1）嚴格項目基本程序

嚴格依照工程建設有關法律、法規(guī)的要求，認真執(zhí)行工程建設強制性標準和項目基本建設程序，堅持先勘察、后設計、再施工的原則，認真履行項目建設中各個環(huán)節(jié)的工作。按國家有關規(guī)定實行項目法人責任制、招投標制、工程監(jiān)理制和雙合同管理制。特別是強化招投標管理，不得以降低成本為由規(guī)避工程建設中必須履行的程序，以增加工程建設的透明度及合法性。通過招標確定施工單位，嚴格要求施工單位按圖施工，并建立和落實工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)領導責任制，施工質(zhì)量檢驗考核制，實行項目進度定期上報制。

（2）加強質(zhì)量管理。

認證貫徹落實《建設工程質(zhì)量管理條例》相關規(guī)定，建立完善質(zhì)量管理保證機構(gòu)，層層簽訂質(zhì)量責任保證書，明確質(zhì)量責任。將質(zhì)量意識貫穿于工程建設的整個過程中，不斷召開由參建各方參加的質(zhì)量管理會議，制定施工技術標準，及時對工人進行技術交底，嚴格按照國家規(guī)范和標準來完成每一工序。聘請有資質(zhì)的監(jiān)理公司對施工單位工程質(zhì)量進行全程監(jiān)管，全面控制施工過程。按照國家規(guī)程組織施工，加強施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理，實現(xiàn)標準化作業(yè)管理，使施工現(xiàn)場始終處于正常有序的可控狀態(tài)，保證工程質(zhì)量。

（3）加強安全管理

質(zhì)量必須以安全作保證。“安全第一，預防為主”是安全管理必須遵循的原則，嚴格執(zhí)行《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》。建立施工現(xiàn)場安全管理制度，落實安全生產(chǎn)領導責任制，實行任務分解，責任到人。項目建設中，制定安全生產(chǎn)規(guī)章、安全技術措施和嚴格的現(xiàn)場安全管理辦法，針對不同階段的工程特點作重點防范。在施工過程中應認真貫徹執(zhí)行《建筑工程文明施工標準》，把安全教育工作放在施工管理工作中的首位，積極開展安全生產(chǎn)文明施工的教育培訓與宣傳工作，全面普及安全知識，執(zhí)行安全措施，安全管理貫穿于施工管理的全過程。要特別重視質(zhì)量、安全管理，以提高危舊房改造實施的效率，達到預期目的。

5 建設內(nèi)容及規(guī)模

景洪農(nóng)場積極響應中央和地方的政策，從2008年12月啟動危舊房改造工作以來，認真執(zhí)行已經(jīng)出臺的措施，根據(jù)職工群眾的需要，結(jié)合農(nóng)場建設項目零星、建設地點分散、施工內(nèi)容復雜的實際情況，充分利用農(nóng)場的有利條件，按照資金等制約因素進行綜合考慮，全面推進場內(nèi)危舊房的改造建設。至今已實施七年多的時間，取得了顯著的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，意義重大。到目前為止，已按計劃、分階段拆除危房面積300276m2，順利實施3461戶共340578.32m2，面積的危舊房改造工程，讓9717人從中受益。其中，重新選址集中新建的住宅小區(qū)是建設的主要內(nèi)容，共開發(fā)新建了15個小區(qū)，有住房2714套，面積294193.44m2；另外，維修加固住房520套，面積31079.21m2；在原址拆除重建住房169套，面積15305.67m2。在全場展開危舊住房改造建設的同時，緊緊圍繞場內(nèi)迫切需要配套基礎設施建設的要求，在國家和云南省對基礎配套資金的大力支持和追加投入下，景洪農(nóng)場加大配套基礎設施的建設力度。分散建設與集中建設相結(jié)合，合理選址，完善配套，將農(nóng)場危舊房改造成為基礎設施基本健全，危房問題基本解決，居民住房條件得到較大改善，便利居住的居民住宅區(qū)。有效地解決了農(nóng)場廣大職工群眾住房困難和住房安全問題，極大地改善了大家的居住條件和生活環(huán)境。

6存在問題及解決辦法

（1）建設用地轉(zhuǎn)用難，辦理土地、建設、建設用地等各種手續(xù)難。當?shù)爻墙ā⑼恋刂鞴懿块T可以根據(jù)農(nóng)墾系統(tǒng)的實際情況，在不違背國家政策的基礎上，采取針對農(nóng)場的辦證措施和辦法，便于執(zhí)行和操作。

（2）缺少相應配套政策。當?shù)卣皹I(yè)務主管部門，進一步完善政策措施，著力落實優(yōu)惠政策；農(nóng)場也進一步加強對現(xiàn)有政策的理解和運用，認真執(zhí)行已經(jīng)出臺的政策措施。

（3）建設資金籌措難。加強資金管理。使用好中央、省、地方補助資金，加大自籌資金力度，適當?shù)那闆r下可以考慮由農(nóng)場先墊一部分資金把房先建起來。

（4）原址拆除重建難。盡量避開，重新選址新建。針對實際存在的一些特殊情況，農(nóng)場盡可能地建蓋一部分經(jīng)濟適用的小戶型，以減少這部分家庭購房款籌措的壓力。

（5）拆遷難度大。進一步做好政策宣傳。通過電視、廣播、網(wǎng)站、報紙等媒體，加大宣傳力度，宣傳工作日常化、經(jīng)常化，做到家喻戶曉。必要時，深入基層，挨家挨戶地當面做工作，讓廣大職工群眾能正確了解和認識到這項利國利民的好政策，是以成本價格進行改造，是讓大家受益得實惠的大好事。

7 結(jié)束語

隨著國家對國有墾區(qū)舊房改造建設項目的投入力度的進一步加大，接下來的幾年內(nèi)，農(nóng)場還會繼續(xù)進行危舊房改造工程項目的建設。我們要正視問題的變化與發(fā)展，作進一步的思考，總結(jié)己有的實踐經(jīng)驗，才能不斷探索更好的改造途徑，保證危舊房改造取得良好的效果、經(jīng)濟上的效率和利益分配上的公平性，最終促進社會的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。