淺談房地產項目開發中的設計質量管理

【摘要】房地產項目開發設計管理是項目開發過程中的重要環節，其對房地產項目質量、項目投資和項目進度三個方面有著重要影響。本文以杭州某商業住宅樓盤為例，從設計單位的管理、設計任務的管理、設計進度的管理和設計質量的管理這四個重要方面，對房地產項目開發中的設計質量管理進行詳細的分析論述。

【關鍵詞】房地產項目開發；設計質量管理；設計任務管理；設計進度管理

引言：縱觀過去十年，房地產行業的發展經歷了從最初的粗放快速發展期，逐漸向理性平穩期過渡，加上相關政策調控的影響，出現了階段性和地域性的減緩甚至停滯。而在這種局面下，房產企業間的競爭更加激烈，勢必對企業自身的管理和開發水平要求更高，只有提供一個好的產品，市場才會買單。正確的設計市場定位、優秀產品質量保證、成本控制及時間進度等等影響到房產企業利潤的眾多因素，一個都不能少，而這些都得依賴于項目開發中合理有效的設計管理來把控和實現。

1、房地產項目開發設計管理的影響

房地產開發的設計管理，作為建設的綱領，貫穿于整個房地產開發過程的始終。包括前期對于意向地塊的規劃研究分析和項目策劃，設計過程的管理，施工的技術配合及效果控制等等。

設計對項目的影響和作用主要體現在對建設項目質量、項目投資和項目進度三個方面的影響。對建設項目質量的影響，不單指建筑本身結構安全質量，還指項目的使用質量和運營質量。一般研究認為，設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的1%以下，但正是這少于1%的費用對投資的影響卻高達50%～75%以上。據統計，在滿足同樣功能的條件下，技術經濟合理的設計，可降低工程造價5%～10%，甚至可達10%～20%[1]；設計管理對建設項目進度的影響也是非常大，一個房地產開發項目如若沒有及時完善的設計文件，建設項目就無法有序進行。設計文件質量欠缺，也會給施工帶來不便，影響進度。

而具體落實到設計管理內容上，則表現為設計質量管理、設計投資管理和設計進度管理。下文將以杭州某商業樓盤為例，對房地產項目開發中的設計質量管理進行深入剖析。

2、房地產項目設計質量的管理

2.1樓盤建設概況

地塊基地位于杭州市余杭區，西臨杭海路，南臨一號路，東臨翁喬路，北面暫為空置地塊，與空置地塊相隔為杭浦高速路。地塊緊鄰地鐵一號線翁梅站。項目包括居住、商業服務業設施用房。總用地57573平方米，規劃容積率為2.7。總建筑面積約198526平方米，其中地上建筑面積約155447平方米，地下建筑面積約43079平方米。總投資10億，其中包括土建、設備、安裝、工程建設其他費用、預備費及建設期利息等。

本項目以打造城市地鐵樓盤為出發點， 項目依托于最新的地鐵1號線沿線，打造一個純剛需的青年住區。同時根據公司的高周轉開發節奏，項目拿地8個月后進行開盤，因此設計管理對項目開發前期、設計資源、采招、工程各專業的統籌協調尤為關鍵。基于對地塊屬性的深度思考，總圖設計中分為商業辦公和住宅兩大區域，本著“資源有效整合”的設計原則，住宅由9幢點式和地塊北側兩幢板式組成，整個規劃顯示出較具居住型、舒適型、集約型、生態型特色的效果，將地塊的規模效應發揮到了最佳。

2.2設計質量管理

2.2.1 設計單位的管理

一個好的項目產生，除了房產開發單位前期的詳細調研和正確的市場判斷之外，選擇優秀的設計單位也是必不可少的質量管理環節。每個房地產開發項目，根據其復雜難易程度，需要涉及的設計合作單位也略有不同，但基本包括土建設計、基坑圍護設計、市政綜合管網設計等主體設計，和幕墻設計、智能化設計、泛光照明等二次深化設計，以及最后的景觀設計、室內裝修設計等等。除少數具備規劃設計、建筑、景觀設計、室內設計等多種資源整合的大院外，還有一些是在一定設計領域具有專長的設計公司。對設計單位的考量可以從設計領域優先、成本優先、區域優先、磨合優先、技術和服務優先五個方面進行考量。經過各方評估和商討，本項目最終選擇了一家和建設公司有著長期合作關系，且在成本控制、技術支持和后期服務方面都有著很好口碑的建筑設計公司。

2.2.2 設計任務的管理和職責的明確

房地產企業設計管理部門的任務不是設計房子，而是打造產品，因此在制定設計任務書的時候需要非常嚴謹。任務書內容不僅要能夠完整的表達該項目的開發理念，而且需要設計單位在不違反規范和法規的前提下，優化設計細節，做到成本和圖紙質量的前端控制。因此在編制任務書之前，要進行一系列的準備工作，包括收集國家和地方法規、精簡土地出讓文件中規劃條件、確定成本測算、限額設計的限值、編制總體設計節點等等，以確保設計任務書的合理有效。同時，設計管理部門在評判審閱設計成果時，是站在客戶和銷售的角度，根據設定客戶的喜好來判斷成果好壞。因此，好的設計管理并不是只針對設計，而是要跳出設計來談產品，更多的參與到營銷產品、工程施工、成本控制的工作中去，任務書的編制才能做到精確、有效。

除編制設計任務書之外，設計管理者，應著重關注設計管理前期和設計管理后期的內容，最大化的依靠設計院以及其他社會力量解決設計管理中期的內容。尤其是前期概念階段的設計，因為這將直接影響項目定位是否合理與產品的銷售業績；另外需要重點關注細節，因為細節將直接影響客戶滿意度和產品的質量和公司的聲譽。

該項目設計管理的工作重點簡述： 一、拿地階段：把握產品與地塊的對接，在拿地之前進行多方案比較，對未來市場方向進行分析，同時初步判斷項目對公司能產生的最大的價值； 二、概念性方案設計及評審：使土地價值最大化，并獲得具有升值空間和公司最大效益的的規劃結構； 三、方案設計及評審：確定最佳的投資性價比，此階段將確定80%的建筑成本，重點是規劃方案、單體形式以及戶型設計的考量，項目根據地鐵的明星效應，做到純剛需樓盤的多點式住宅布置，同時單體形式采用最新適合年輕人審美的新古典風格，而且90方以下戶型占比達到90%以上。這些內容處理得當，將極大的促進銷售并使產品有更好的附加值； 四、施工圖設計及報審：選擇合理的結構方案，根據公司標準化的應用，控制建設成本，降低施工難度，選用性價比高的建筑材料，最大可能的減少圖紙的錯漏碰缺； 五、景觀方案及施工圖設計：提升樓盤品質和美譽度最直接，也是最有效的手段。項目做到與建筑風格完全匹配的景觀風格一同打造，實現項目建筑和景觀的共生，融合。

2.2.3 設計進度的管理

設計進度的管理關系到整個項目的開發節奏，是項目最終能否做到成本控制、經濟效益最大化的關鍵。設計計劃的編制應該是在保證各個專業設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節點。要做好各類設計的無縫鏈接，相關設計單位的選擇工作，也應該相應地前置，并作好不同設計工作的設計交底，避免各項設計在思路和設計要求上的脫節。其次，編制的設計計劃，應盡可能周詳，盡量做到各專業、各開發周期的設計節點控制。

公司對于項目的開發是快速開發、快速回籠資金，那么整個開發節奏從前期、設計、工程、營銷的節奏就是快，那么在落在具體的設計管理上有如下幾個方面：首先進行嚴格的時間節點控制，從項目整體運營的一級關鍵節點，到項目工程開發的二級節點，再到設計管理的三級節點，進行嚴格遵守，實施節點問責制。其次是下游的設計階段前置，進行各專業的交叉設計，盡量在出圖的時候杜絕返工，一方面減少成本浪費，一方面減少時間的重疊，做到時間和質量的雙重優化。最后是協調開發公司的前期、成本、采招、工程、營銷各部門，盡量做到任何設計出圖都有相關部門的前置支持。

只有項目做到了思想前置、問題前置、時間前置，再經過嚴密的協調，項目的的快速開發才能順利進行。本項目最終做到了拿地4個月開工，8個月開盤，14個月回籠資金。

2.2.4 設計質量管理，并形成標準化

在設計管理過程中，是以技術為前提的。通過流程把握規范的同時，還要做到公司標準化的建設，盡量做到項目用統一的技術要求、同樣的審圖模式、同樣的變更模式來對應各自的具體工作，通常的技術管理工作分為①標準化的研究；②任務書要求的編寫：③技術方案可行性分析④設計文件的綜合審圖流程和制度。[2]最后是對施工過程中的設計變更的類別作統計分析，優化類變更的統計和分析結果，進入標準化的設計庫，積累技術管理的經驗和提高設計管理能力。

設計管理人員除了要對設計業務價值鏈有清晰的認知和工作思路之外，還應對設計業務流程各階段的成果要求，有清晰的認識，并將設計的各個環節形成標準化，最后項目做到圖紙、施工、采購、成本的一條龍標準化服務。

3、結語

設計管理是房地產開發中很重要的環節，好的設計管理是成全好的項目的基礎和關鍵。房地產項目開發中的設計質量管理是一個綜合的管理方法和技術，需要針對每個項目的具體情況，以及每個項目進展的不同階段做相應的調整和變通。才能達到設計管理事半功倍的效果。本文結合筆者在實際工作中的經驗心得，加上具體工程實例，對房地產項目開發中的設計質量管理進行分析和總結。

參考文獻

[1] 蘭友盛，試析建筑設計管理中的若干問題總理，建筑技術，2011.1～3.

[2] 葉瑛，淺談房地產開發中的設計管理，福建建材，2012.7.