關于房地產企業異地項目工程管理方法探討

【摘要】當前我國的房地產企業的競爭日趨激烈，房地產是國民經濟產業中的重要經濟力量，在競爭不斷加大的過程中，產業集中度也在逐漸增加，在這一過程中房地產異地開發已經成為了企業生存和發展的重要趨勢。房地產的項目工程管理在異地管理這一方式上已經成了現階段發展的一個特點，基于此，本文則主要就房地產異地項目工程管理的理論進行分析，并對房地產企業的異地項目信息化建設中的問題加以分析，結合實際探索相應的管理方法。希望通過此次的理論研究對實際操作起到一定指導作用。

【關鍵詞】房地產；異地管理；項目工程

0.引言

房地產的開發項目工程管理是開發建設過程中的重要管理內容，在異地管理上則顯得更為突出。由于在區域的職能部門規則上存在著差異，并且管理的半徑逐漸增大，在施工的整體環境上也有著不同，所以在異地項目工程的實際管理過程中有著諸多難點。加強房地產企業的異地項目工程管理的方法理論研究，能夠從一定程度上指導實踐，從而進一步為異地房地產項目工程管理提供有利條件。

1.房地產工程項目管理的作用及要素分析

1.1房地產工程項目管理的要素分析

房地產工程項目的管理控制有著諸多要素，管理的主要對象就是對房地產項目進行的系統綜合控制，從而形成通過總體到細節的一個嚴密多維控制體系，從管理的對象上主要有項目結構的各層次單元以及各生產要素和實施過程內容等。在房地產項目控制的內容上主要有進度控制，也就是能全面反映項目實施進展的綜合指標；還有是質量控制，這是對項目實施的各項任務及技術活動的各要素進行的科學控制過程；再者就是投資控制，也就是在多種措施實施下進行對工程項目實施的監督及控制，保障投資目標的最大化實現。除此之外還有安全和環境保護控制以及合同控制等[1]。

1.2房地產工程項目管理的主要作用分析

房地產工程項目管理自身有著重要的作用發揮，對項目的進度以及成本和技術等采取的一系列措施方法，能夠對計劃意圖得到有效的貫徹，借助管理控制職能可及時的對計劃執行情況進行掌握，而后在根據所反饋的信息采取措施，對計劃的實現能有所保證。另外還有補充計劃不足的作用，還能夠和其它的管理職能相結合，從而形成完整的系統體系。為能對項目進行有效控制，在項目機構的設置及人員配備等條件下，要給予正確的指導，如此才能使得項目在實施過程中成為一個有機整體。

2.房地產工程項目異地管理現狀問題及優化方法探究

2.1房地產工程項目異地管理現狀問題分析

從現階段我國的房地產工程項目異地管理的情況來看，還有諸多環節需要進一步的完善，管理中還存在著一些不合理的問題。主要體現在和時代的發展沒有得到充分的契合，成本管理觀念還是按照以往的思維模式進行實施的。有些房地產的企業在異地開發項目上認識成本管理主要是將其控制在預算的范疇就可以，但從成本管理的實際發展宗旨來看，其主要是促進經濟效益的最大化，但在實際中的某項成本之處比預算要高而獲得的收益能夠得到增加，就能將這一項目的成本超支作為是成本的節約范疇[2]。

還有就是對項目的規劃設計沒有創新，盲目的搬抄異地項目設計，有的甚至是將沿海城市的項目規劃設計在內陸進行應用。由于受到消費習慣以及地域文化差異的影響，就造成了房子的滯銷，從而在管理的成本不斷上升，這樣就對企業的風險大大的增加了。另外就是沒有妥善的將成本和質量的關系處理好，往往是對生產的質優價廉強調的較多，但在具體的實施過程中有著很大的難度，主要就是兩者的關系一般是呈現出正向關系的，再加上異地開發的項目工程的質量很大程度上是取決于產品的定位，倘若是原材料的價格在上升，那么在對成本降低的時候就會帶來質量上的問題[3]。

2.2優化房地產工程項目異地管理的方法探究

針對以上的相關問題，要結合實際對房地產的異地項目工程管理在方法上進行有效優化，管理方法要從多個角度進行考慮，首先要能構建一個全過程目標成本管理的制度，房地產企業要能夠針對投資估算在成本管理部門的支持下實施項目開發目標成本的編制[4]。將其作為是成本的控制基礎，然后在得到了企業的決策層認可之后按照成本管理的部門制定的成本控制責任書將目標進行合理的分解。從成本管理部門的主要職責上來看，主要有分析、編制、檢查等一系列的責任管理制度。在管理制度的制定上要能夠對項目責任成本的實際執行和動態成本變動狀況要能全面的反映。

另外要對成本的管理機制和目標管理進一步的強化，最為基礎的就是要能夠制定出較為詳細的成本管理目標，在項目實施前要能在目標成本上進行系統化的編制，并要對工程成本進行目標的分解，將職責的權限和崗位成本等加以明確。結合目標的實際情況完成度來進行獎懲。對一些有著先進思想的管理手段要能充分的利用，將項目的管理采取動態式的方式進行管理，并要及時將工程的所有指標得到完整準確的反映[5]。再者就是要能夠在成本控制的保障措施上進行切實做好，異地房地產的項目進行開發過程中，要和實際的情況相結合，主要就是制定內部的成本管理制度，以及相關的激勵機制和監督機制。將這些機制和成本控制得到有效結合，從而來對成本管理的工作進行有效推動和促進。

房地產工程項目的異地管理要從多方面進行管理，系統化的體現出管理的程序化，在投資開發決策的階段要對項目實施可行性的研究，并要對當地的影響因素進行詳細的分析，要能充分的對當地的經濟發展環境有一個相對深入的了解，并對工程的投資風險加以準確評估。而在進行規范性的經濟技術設計時最大化的將工程造價進行降低，這就需要房地產企業的異地開發過程中要能對整個的設計都要積極的參與，這對經濟和功能等各方面都能得到了解和考慮，從而保障了設計管理的質量。

房地產的項目異地施工過程中要能夠對進度表進行高效的編制，從而來確保工程項目和預期時間期限以及質量等都能夠得到有效保證，還要在房地產商方面要能夠遵循相關的公平性原則，并及時的對其進行處理[6]。還有就是在工程項目完工結算的階段，這是管理控制的末期階段，最為主要的就是要能夠對結算的審核程序進行加強完善，從先后順序的排列上主要是監理、工程部、設計部等。項目的成本控制還要 能夠對數據進行詳細的分析總結，在數據考核工程項目的實際盈利基礎上來為企業的數據進行積累，這對以后的測算工作將會起到很重要的理論依據。

3.結語

總而言之，在將來的房地產企業的異地項目管理上，隨著信息技術的不斷發展，其在促進管理效率上將發揮很大的作用，通過工程管理信息系統來對企業的增長穩定的保持，進而來提升企業的應變能力以及在市場上的綜合競爭能力。

【參考文獻】

[1]鄭棟鵬.房地產行業項目成本控制研究——以青州市億豐時尚之都項目為例[J].濰坊工程職業學院學報，2013，（05）.

[2]王舒悅.房地產項目成本控制的對策分析[J].黑龍江金融，2012，（08）.

[3]高揚.我國中小房地產企業工程項目成本控制的問題與策略[J].湖北財經高等?？茖W校學報，2013，（01）.

[4]李歡迪，毛喜玲.房地產項目開發全過程成本管理淺析[J].科技致富向導，2014，（27）.

[5]張媛媛，王銀生.房地產項目設計階段的成本控制[J].財會研究，2014，（15）.

[6]楊惠嵐.論房地產開發成本核算方法與成本控制的關系及對策[J].金融經濟，2014，（10）.

作者簡介：李毅（1983年4月出生），男，湖北省武漢市人，工作單位：中鐵四院房地產公司，職務：土建工程師，研究方向：房地產項目管理。2006年畢業于西南交通大學應用力學與工程系，大學本科。