淺談如何提升房地產成本的控制與管理

【摘要】在房地產成本管控的過程中集思廣益，建立完善的成本管理體系，確定成本管理流程，把握好在項目設計、開發、結算等過程中的成本控制，這樣房地產企業才能在激烈的市場經這個中獲得更多的經濟效益。本文對如何提升房地產成本的控制與管理進行了探討。

【關鍵詞】房地產；成本；控制；管理；措施

由于經濟的不斷發展，中國的經濟改革還需要進一步進行，而是隨著經濟的發展，在經濟產業中房地產企業依然是其中的一項關鍵性產業，而房地產企業也面臨著巨大的市場競爭壓力。而對企業成本的控制直接關系到房地產企業的長遠發展，因此，在這種情況下，房地產企業就需要針對成本管理中的問題進行認真分析，并根據實際情況采取合理的措施，促進企業在市場競爭中也可以有較好地發展。

一、房地產項目成本控制的重要性

房地產企業項目成本控制對在其健康持續發展過程中起著比較重要的作用，對成本控制的效果如何將直接影響到其經濟效益的好壞，從嚴重來說還會影響房地產企業的可持續發展，因此，開展項目成本控制的意義重大。首先，開展成本控制可能直接降低房地產企業的開發成本，增加經濟利潤。其次，開展房地產項目成本控制還可以降低其投資風險，降低投資風險來實現較高的回報率。再次，房地產企業開展成本控制可以最大限度的較早的收回投資，原因是房地產企業的風險因素很多，加強成本控制后可以盡快的回收資金。當前形勢下，房地產企業只有加強對開發項目進行有效的成本管控，才能保證預期收回投資，優化企業資源并提高資源使用效率，將房地產項目的社會、經濟、環境效益有效的統一在一起，這也正式目前房地產企業落實科學發發展觀的內在要求。

二、房地產企業成本控制的原則

1、全面控制原則

全面控制是指全員和全過程相統一的控制。成本控制不僅應調動全體員工控制成本的積極性還應貫穿整個施工過程。

2、動態控制原則

房地產企業的成本控制要隨著項目進展而依次推進。

3、目標管理原則

企業應按設定的經營目標進行成本預測，設立合理的成本控制目標，通過對目標成本的分解、落實、控制、考核、評價等手段保證目標的實現。

4、責、權、利相結合原則

責、權、利三者共同構成控制的激勵機制，責、權、利關系處理的好壞直接影響到成本控制的效果。

三、提升房地產成本控制與管理的措施

1、 科學制定成本計劃

主要包括制定項目成本計劃和期間費用計劃兩部分。制定項目成本計劃具體包括：通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標，項目批準立項后，該項目總投資目標可確定為項目總成本計劃目標，這種計劃總成本對以后每一步設計與計劃起著總控制作用。隨著項目的深入、技術方案和實施方案的細化，可以按結構圖對各個成本對象進行成本估算，并以此估計值和限額值相比，結合具體情況，對項目進行優化組合。接著是調整成本計劃。通常按結構圖由下而上對成本估算進行逐層匯總，并與原成本計劃目標對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調整過程。

2、期間稅費的管理是成本管理的窗口

作為企業費用組成內容的期間稅費， 外部人可以通過其觀測出企業管理水平的高度。期間費用包括管理費用、營業費用和財務費用，營業費用已通過銷售環節進行了控制，財務費用的控制應該體現于整個資金鏈，如何管好、用好資金并降低資金成本，關系到企業能否高效經營。因此，財務費用的管理核心是提高資金周轉率，實行預算管理。在保證資金鏈正常運轉的前提下，在籌措資金繁多的渠道中，選擇資金成本率低、風險小、周期短、貸款條件限制低的借款種類，控制好資金存量。如在不影響誠信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低資金成本。在管理費用的管理中，財務部門是費用控制的主要責任單位， 采取計劃限額方式較為適合，控制點是標準的制定和限額控制。在費用標準制定方面，除執行國家有關標準外，企業可以根據自身經營特點及業務需要，制定符合客觀實際的費用開支標準，如差旅費、通訊費等。有些費用可以根據客觀情況編制彈性預算或零基預算，本著厲行節約的原則，在上年實際支出的基礎上考慮其合理性，盡可能減少費用開支，將費用開支定額分解到各個職能部門，如交通費、辦公費等。

3、加強房地產開發項目成本規劃

房地產項目開發項目成本控制需要考慮因素眾多，不僅僅要注重項目施工階段成本控制，對于項目開發前期準備階段成本控制也要重視，因此需要加強房地產開發項目成本規劃。可以采用因素測算的方法和直接計算的方法進行成本控制規劃。直接計算的方法是在房地產企業開發項目整個過程中，針對所需要消耗的各項費用，采用既定的方法和相關程序進行核算，核算所開發項目各部門成本，最終得出整個開發項目的成本，從而進行控制。因素測算的方法是根據開發項目的實際情況及工程經驗，分析影響開發項目的主要因素并進行分析，從而找出降低項目成本的對策，并結合房地產開發項目情況進行修改，得出成本控制方法。

4、完善房地產開發項目成本控制機制

房地產企業要不斷完善開發項目成本控制機制，首先要完善房地產企業組織建設，強化開發項目的成本控制管理。明確開發項目的成本控制的職責所在，不能簡單的認為是成本管理部門的工作，需要各部門共同協作，從組織上完善成本控制機制，設置相應的開發項目成本控制部門，以便更好加強項目成本控制工作。健全項目成本控制激勵機制，層層落實，充分發揮項目成本控制作用。其次，完善項目成本分析考核標準，完善項目成本管理模式，開發項目的成本控制目標設置要合理，同時要有先進性，在項目開展過程中不斷根據工程開展及時分析項目成本變化，建立有效的項目成本考核體系。

5、 加強項目實施中對成本的全過程、全方位管理

首先，加強項目投資決策階段和設計階段的成本控制，在進行充分市場調研的基礎上對項目的投資決策進行研究分析，掌握市場動向和項目的可行性。在設計階段的成本控制，要慎重規劃方案的成本控制，嚴格控制設計質量，避免由于設計出現漏洞或失誤，造成成本增加和效益低下，同時要重視對施工圖設計的成本控制，該部分占整體造價的70% 左右，是關鍵環節和決定因素。

其次，加強對招投標階段和施工階段的成本控制，在招投標階段的成本控制階段，根據投標單位的資質、管理、技術、相關經驗和資金等方面選擇投標單位，并對招標文件進行嚴格把關，由多個專業部門進行評標和定標，從而保證工程質量和成本的支出控制。

最后，加強工程結算階段和銷售階段的成本控制，要嚴格審查核對合同條款、審查隱蔽資料和有關簽證是否符合規定、審查設計變更通知是否符合程序流程、根據施工圖核實工程量、審核各項費用是否準確等。

總之，房地產企業開發建設周期長，投資數額較大、涉及的環節較多，開發產品單位價值高，負債經營程度高、不確定因素多。一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，是企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。所以房地產開發的成本控制應貫穿于項目開發的全過程，是一個設計拆遷、開發建筑、銷售等所有職能部門的全局性工作。

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