芻議房地產住宅項目精裝修工程管理

引言：隨著人民生活水平的不斷提高，中國房地產的不斷發展，房地產住宅項目精裝修越來越普及。積極推廣裝修一次到位，避免二次裝修造成的破壞、浪費和擾民等現象，精裝修房較之毛坯房有替代性的優勢，業主、開發商以及國家都可以從中獲利，而且精裝修房有助于裝修行業的健康有序發展。但隨著房地產企業規模的不斷擴大，管理難度也越來越大，加上小業主維權意識逐步加強，現在針對精裝修住宅的投訴也是逐年增加，目前精裝修樓盤投訴量約占整個房屋投訴的30%，如處理不好，反而會嚴重影響開發商的信譽。因此，房地產項目的精裝修管理必須引起開發商的充分重視。

1、房地產住宅精裝修的概念

房地產住宅精裝修是指房屋在最終交付業主之前，開發商對樓盤房屋內部進行的裝飾裝修，比如：吊頂、墻面粉刷、墻地磚鋪貼、地板、門窗、櫥柜、潔具等整體裝飾安裝工程。交房入住時，購房者僅需配備部分家用電器和日常生活用品即可，就是通常說的拎包入住模式。

2、房地產住宅精裝修項目的特點

對于精裝修樓盤來說，它與傳統的毛坯房相比，更符合市場需求，可以一次性解決購房者二次裝修的困擾，利于裝飾裝修質量的整體把控，利于縮短裝飾裝修的周期。然而大批量精裝修不但需要工業化裝修所需要的全局調度管理、合理組織施工工序的能力，還需具備小批量住宅裝修所必須面對的繁瑣細節問題，房地產項目的精裝修管理涉及到產品的全部環節。現階段我國的管理水平與市場實際需求還存在一定的差距。

3、房地產住宅精裝修工程的管理

3.1裝修設計階段管理

精裝修樓盤的裝飾裝修關系到整個樓盤的銷售與交付，裝修設計圖紙的明確和定位將會對整個裝飾裝修工程產生重大的影響。所以，任何工程項目的管理，首先都是要加強對設計的管理。帶精裝修的住宅，主體設計方案確定后應及時組織裝修圖紙的繪制。裝修設計對住宅套內的平面布置、水電末端進行優化，并提出相應的裝修設計優化方案，主體及裝修設計方對方案進行相互補充，逐步完善，并按精裝修圖紙深化水電氣的點位圖。重點要解決各專業的銜接問題，避免土建、裝修相互脫節，從實用、美觀、經濟、方便施工等方面綜合考量，使室內空間布局更為合理。

3.2裝修材料階段管理

精裝修樓盤的裝修工程量龐大，裝修材料和設備種類繁多，如石材、地板、乳膠漆、墻地磚、淋浴隔斷、坐便器、臺盆、龍頭、整體櫥柜、門窗、燈具、開關面板、電梯轎廂等等。為了保證這些主材的品質，通常大的開發商都會與行業內知名品牌簽訂戰略合作關系，指定主要材料為甲供材。這樣在房屋銷售過程中，大品牌的裝修材料也是一個賣點，同時大批量的采購又可以滿足開發商的利潤最大化。這就對材料申報的節點以及現場材料的驗收及保管提出了很高的要求，一方面要緊跟現場施工的節奏，在相應的施工節點前要保證相關材料到場；另一方面到現場的材料品質真偽辨別、完整性保存對現場工程師的專業能力是個考驗。對于零星的一些材料，或是甲供材供貨影響工期的材料，開發商一般會委派施工單位乙供。

3.3裝修施工階段管理

3.3.1場地移交管理

現場管理中，土建單位與裝修單位的工作界面劃分及施工穿插、協調是精裝修管理的難點。裝修是在主體結構的基礎上進行加工的，主體結構的好壞，直接影響著裝修后的成果。場地移交管理可以避免在工程實施過程中出現扯皮推諉現場。

土建移交精裝修采取的步驟：

1）第一階段由土建單位自檢，土建單位按國家規范，合同的質量要求及圖紙進行自我檢查，檢查并整改完畢，整改時間根據工期要求確定；

2）第二階段由裝修單位檢查，檢查出來的問題如屬于土建范圍的必須要求按時整改完成，否則委托其它單位整改，費用根據合同條款從相關責任單位工程款中扣除；

3）第三階段由開發商主持，經土建及裝修單位協調，共同制定移交計劃。如果土建單位施工質量較好，進度較快，最后一次性整體移交，避免出現穿插作業及成品保護的一系列問題。如果土建確實無法一次性移交，建議根據實際進度分棟分層移交，移交數量應能滿足裝修單位流水施工。

場地移交檢查的重點主要有以下幾個方面：

1）室內結構樓板、墻面無穿透性裂縫和滲漏水缺陷；

2）室內天花結構板平整度誤差不大于8mm，梁底兩端高差不超過8mm，模板接縫處應磨平；

3）墻面必須彈出結構1米線基準點且定位準確。墻體砌筑、批蕩完成，基層無空鼓、開裂、起灰等質量缺陷；

4）陽臺、衛生間防水施工完畢且驗收合格；

5）對于精裝修施工易破壞而業主又比較直觀的土建成品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等等。

裝修單位進場前還需現場管理人員協調其與土建單位的相關事宜，如水電費用、垃圾清運、垂直運輸及裝修現場加工場地的安排等，并要求雙方簽訂相關協議。

3.3.2施工進度管理和質量控制

裝修單位進場后，組織總包、裝修單位、監理單位根據合同總工期，土建移交情況來確定關鍵節點。裝修單位根據關鍵節點深化后排出裝修進度計劃。同時組織裝修設計院進行圖紙會審，對有疑問或可以優化的地方提出會審意見，由設計院系統回復后形成文本文件，為以后因圖紙不明而造成的工程結算提供依據。

精裝修樓盤的裝修工程在進行大面積施工前，應先做樣板間，以檢查裝飾效果、施工工藝、施工質量及施工過程可能存在的問題。樣板間施工完畢后，經各有關部門驗收合格后，方可進行大面積施工。每個班組進場前都須進行現場交底，未進場交底的不能進場施工。針對業主集中投訴的質量問題進行重點把控，如裂縫問題是常見的投訴問題，包括抹灰裂縫、輕質墻板裂縫、不同材質結合處的裂縫等；滲漏問題，鋁合金門窗交界面、陽臺、衛生間等位置漏水比較普遍的地方要重點關注，嚴格審查防水工程施工工藝，按施工工藝要求監督控制防水施工全過程，施工完成后， 進行48小時閉水試驗，確認無滲漏后才能進入下道工序；確保各個細部使用的材料合格、安全，檢驗結果符合有關規定，表面平整、線條順直、接縫嚴密、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。要及時對正在施工的部位及工序進行定時檢查或不定期抽查，發現問題及時處理。對員工要進行不同程度的培訓，重視員工的質量意識和技能水平。

精裝修住宅不僅可節省建筑材料，減少建筑垃圾，降低環境污染，還有利于新技術、新材料、新工藝、新設備的應用普及，促進資源節約利用。工業化精裝修的優勢在于保證住宅質量和性能、保證工期、成本系統化降低、節能環保。隨著精裝修住宅的不斷發展，精裝修質量的控制措施在很多方面亟待解決。

3.4加強成品保護及竣工驗收

施工過程中的成品保護也要引起充分重視，很多單位只重視施工過程中的施工質量，不重視成品保護，結果往往花費相當大的精力和財力去處理由于成品保護不周而造成的損壞。成品保護是精裝修管理中很重要的一環，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質量的關鍵環節，必須引起充分重視。

另外，新房住進去沒幾天，地板出現縫隙，衛生間開始滲水，墻體有裂縫，瓷磚空鼓，這些都是被“精裝修”的外衣包裹了的質量問題，有鑒于此，驗收就顯得格外重要。在一些隱蔽工程，主體工程完成前，及時根據國家有關裝修施工及驗收規范對在工程施工過程中已完成的分項分部工程，積極協調有關單位進行全面檢查驗收，嚴把驗收關。對不符合驗收標準和存在隱患的要堅決進行返工處理，認真把好裝修工程質量控制的每一關，確保質量管理目標的全面實現。

房地產項目的精裝修管理不是技術問題，而是管理問題。房地產開發商應從設計招標、材料采購、施工工藝工序等方面進行預防，形成貫穿項目開發全過程的工程質量管理體系。房屋精裝修前景可觀，精裝修無礙購房者的“個性化”裝修，目前人們都趨于“輕裝修，重裝飾”的全新消費理念，精裝修房必將取代毛坯房成為市場的主力軍。實踐證明，以上措施對加強精裝修樓盤裝飾裝修工程的管理非常有效，希望能為業界同仁提供有意義的借鑒。

參考文獻：

[1]管西，賀成龍，王靜涵.精裝修住宅的利與弊[A].Value Engineering，2012