2015房企轉折與變化分析

【摘要】本文筆者通過多年的房企工作經驗及結合相關資料對2015房企轉折與變化展開一些分析，供同行參考。

【關鍵詞】房地產；轉折；變化

房地產從90年代初期開始一直到2003年，房地產整體表現穩健，市場價格與銷售量平穩增長，各地市場全面穩步增長，中國房地產業進入一個穩步上升的通道。2000年初，福利分房政策結束可以說是直接刺激了商品房市場的發展，2003年中后期，國內部分地區的房地產市場過熱跡象明顯，政府為了穩定市場發展在2005-2006年出臺了密集的政策進行調控。當時政策落實實際上是打了折扣的，所以在2006-2007年，熱錢、炒作以及人民幣升值等經濟背景下，國內房價呈現了爆發式的增長。政府隨即進行信貸緊縮，在2007年第四季度開始銷售量下滑，房價回落。2008年國際金融危機爆發國內經濟也深受影響，在持續緊縮的信貸下，房地產發展減速明顯。同期國務院出臺了“國13條”，其中為進一步鼓勵普通商品住房消費，對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。在救市政策出臺一年不到，房地產業進行了強烈的回復反彈并在此進入了一波長陽的行情。2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》即（新國十條），“新國十條”一大亮點確立政府問責制，要求開發商一次性公開全部房源。通知總體上分成四個側重點，一是加大供應，二是限制需求，三是加強監管，四是注重保障。2011年1月10日務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸管理，首付不得低于40%，加大房地產貸款窗口指導。2012年9月第三套住房貸款停放， 2013年全國二套房限貸政策，外地人買房限購條款，2013二手房住房公積金限貸政策，公積金：主城區二套房限貸，郊區房購買政策，三套房停貸。此后直至2014年底，一方面是政策逐步獲得效果另一方面在樓市熱潮中拿下的地塊也全面降臨，市場逐步進入了買方市場持幣待購氣氛持續發酵部分開發商開始“退地”，少數開發商出現瀕臨破產或者被兼并的情況，房地產暴利時代終結。2015年對14年全年的房地產銷售情況統計結果是成交量下降明顯，70個統計城市更有66個房價下降。政府推地的熱情和開發商拿地的熱情都降到了冰點。

所以在2015年，幾乎所有的開發商都在考慮一個怎么辦的問題。比如綠城和融創就在怎么辦的思索中上演了一場房地產業的大戲。但是更多的房地產開發單位并不是那么矚目的。筆者所在縣城，有130多家具有資質的開發單位，這還不包括綠城、家園、開元等這樣的外地大鱷。現在面臨的最大問題不是說怎么賣多賺錢，而是怎么去拿一個項目去實現盈利。又幾十家小型的開發公司已經從2014年初至今唯有拿地。一般項目的建設周期為2-3年，假設原來手上有項目的，那么現在接近尾聲了。馬上面臨的兩個選擇，要不要拿地， 不拿地白養人不現實，那么就只能選擇退出市場。如果拿地，要通過怎么樣的開發以實現盈利呢？

通過房地產業態的分析我們可以得到如下兩種方式。1.細分市場，每個開發公司都要向著一個專業領域前進。2.綠色節能建筑。

說了住宅，我們還可以說一個商業地方一個非常具有代表性的人物許衛平。先撇開許衛平頗為神秘的發家史不談，我們來看這個北京總部基地這個項目。我相信很多人或許還沒有聽說過這個項目以及這個人的名字，所以先說明下這個項目的大致情況。總部基地（Advanced Business Park，簡稱ABP），中關村開園以來單體面積最大的中外合資項目，地處西南四環交匯處，科技園出口，占地65公頃，總建筑面積130萬平方米，容積率1.59，平均綠化率約50%，總投資約45億人民幣，預期3-5年全部建成。 作為北京總部經濟試驗新區，位于中關村科技園區內，是中關村豐臺園二期產業基地的核心部分。被列為2003年北京市69大重點工程之一和2003年北京市60大外商投資重點項目之一。該項目由九源（北京）國際建筑顧問有限公司設計總部基地成批開發1200至6000平米獨棟總部樓、約40000平方米五星級酒店、約12.5萬平方米商業配套總部小公寓和健身中心、休閑會所等完善的商業配套設施，將吸納約近千家大中型企業的總部入駐。通過上述的描述，您或許也基本有所了解了，總部基地是什么？總部基地就是一個建筑業的奧特萊斯。我給你完善的配套和服務提供，然后吸引你把總部從昂貴的鬧市區搬遷過來。在北京取得成功以后，現在青島、浙江海寧、沈陽及英國倫敦的總部基地都已經上馬建設中。

前面說了是從市場的業態上去分析開發商的變化，下面的綠色節能建筑就是從居住著的角度去考慮你的發展方向。這絕對是一個大趨勢，誰能在現在的混沌中首先起航，畢竟誰將會有最好的市場回報。2012年國家頒布了《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》，其主要目標是到2020年，綠色建筑占新建建筑比重超過30%，建筑建造和使用過程的能源資源消耗水平接近或達到現階段發達國家水平。到2014年政府投資的公益性建筑和直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房全面執行綠色建筑標準，力爭到2015年，新增綠色建筑面積10億平方米以上。大力發展綠色建筑，提升建設領域綠色發展水平，是加強節能減排，應對全球氣候變化，建設生態文明的重大舉措，有利于提高資源能源使用效率，緩解資源能源供需緊張的矛盾；有利于降低社會總能耗，減少污染物排放，確保完成節能減排硬任務；有利于推進住宅產業現代化，提高住宅產業科技含量和產業附加值，加快建筑業和房地產業轉型升級；有利于提高建筑空間健康、舒適程度，改善人居環境，實現全面小康目標；有利于在全社會促進形成節約資源、保護環境的生產生活方式和消費模式，加快建設資源節約型、環境友好型社會。綠色建筑與之前的節能建筑的最大區別，就是強調住戶居住感受。從政策上引導建設者更多的考慮如標準一下條目：

目前大部分的購房者買房的時候考慮的最多的是地段、學區和價格。部分高端客戶開始注重小區景觀和交通購物等生活問題。但是用戶還沒有注意到我買房的時候，我的自然采光能達到多少，我的自然通風能達到多少，我房屋內的空氣是否達標，噪音是否達標雨后在小區步行是否方便，小區的綠化植物是否易于日后養護，我的垃圾處理是否達標等等。在這個區塊內，朗詩地產以其整體的地源熱泵及外部遮陽等當時相對超前的為主打技術項目朗詩國際街區一炮而紅并獲得 “2005中國科技地產十大影響力企業”、“2005年度中國科技地產名盤”榮譽稱號。

房地產業拿地等賺錢的日子過去了，房地產業細分開始了。綠城走的是一條頗具坎坷的路，因為市場需要培養，還要等待人們傳統觀念的更新。朗詩卻更好的抓住了人們的心里，曾經搞過免費試住等活動讓人們體會到了綠色建筑帶來的更好的生活感受，所以短短幾年之內變成為了業內翹楚。房地產業的剛性需求依然存在，只是現在需要更多的房地產人更多的思考和專注，去找出市場的潛力提升自身的能力打造自己的標志性名片。

參考文獻：

[1]綠色建筑評價標準GB/T50378

[2]《房地產市場分析--案例研究方法》