對房產面積測量中的若干問題進行探討

摘要：必須嚴格控制外業數據采集的誤差和內業面積的計算誤差，嚴格按照《房產測量規范》的要求，確定不同的公共部分所服務的對象，本文將從測量數據的采集方面入手，探討房產面積測量中的若干問題。

關鍵詞：房產測量；面積；數據采集；探討

一 外業數據采集

1.房屋拐角點的數據采集方法。

由于房產測量精度要求比較高，目前開展的房產測量工作一般都采用內外業一體化的數字化房產測量方法。在進行房產測量項目時，使用的儀器必須具有資質部門檢定合格的證書，例如全站儀，主要是測定光電測距儀的加常數和乘常數，在房產測量的碎部測量中由于距離較短，儀器加常數必須考慮但乘常數可忽略不計側。在房產測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的拐角點上，通常將棱鏡面朝全站儀靠在房屋的角點上，這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心的坐標，而不是房屋角點坐標。在實際測量時，可以將儀器常數設為零，用鋼尺量距，直接測定出棱鏡中心至棱鏡后背位置的棱鏡常數，在進行外業數據采集前，設定好全站儀內部的儀器加常數（零）和棱鏡常數（至棱鏡后背位置的參數），就可以直接測出房屋角點的坐標。

但是這里還應注意這樣一個問題，如果用該棱鏡去進行后視定向和發展圖根導線點的話，則需要將儀器內的棱鏡常數設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數。切不可麻痹大意，以免拐角點的精度超出規定的房產精度要求。

另外還有一種情況，在進行數據采集時，有時候無法將棱鏡的后背位置置于房屋角點上。這時，由于棱鏡具有一定的體積，所以就不能把棱鏡看作一個點進行觀測。瞄準棱鏡中心測出的坐標，不是房屋角點的坐標，這時需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。

2.實地丈量房屋的邊長。

隨著測繪儀器的升級換代，目前在進行房產測量時大部分都是使用手持測距儀測量房屋邊長，可以測量房屋的中線尺寸與包外尺寸。進行房屋實地測量時，如果實測了房屋的所有邊，則有可能由于測量誤差的原因或者是房屋建設過程中誤差的問題，出現左右山墻、前后墻或者在施工圖中本應對稱相等的邊，出現不相等的情況，這就使原本為規則多邊形的房屋變成了不規則的多邊形房屋。這時就需要對勘丈數據進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長的數據。對于誤差超過限差的邊長數據，應檢查是不是測量不準確的原因；如果確系不相等的，則根據測量結果進行繪圖和面積計算。在實際的勘測時，要著重注意墻厚和墻體的歸屬，墻體歸屬包括有：共墻、自墻、借墻三種情況。

二 關于面積問題的具體分析

在房產測繪項目中，面積計算依據的是《規范》和以建住房【2002】74號文的形式發出的關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的\"通知\"，但是由于新《規范》的制定還不全面，具體問題解釋還不清晰，并且房屋的造型五花八門，很多部位的概念很模糊。《建筑工程建筑面積計算規范》與《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》，在房產測繪中的不同處的說明等。房產測繪中浙江省主要依據還是以《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》為準。其中很多方面在規范中的規定，在房產中是不計算建筑面積的。比如雨篷的功能。

1.廊的計算。

《規范》中規定：\"與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。\"而建設部發布執行的建住房【2002】74號文關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的\"通知\"中，對于公共通道這一項有以下規定：\"臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。\"這樣就出現，對于同樣類型的建筑房屋，因底層是否臨街并且為公共道路街巷，而出現計算建筑面積不同。但實際計算中我們如何去認定臨街樓房、挑廊底層是否作為公共道路、街巷呢？城市規劃區域內的公共道路、街巷是由城市規劃管理部門依據本城區的詳細規劃方案設計確定的，而該建筑物的公共走道、檐廊、柱廊是建筑設計單位在規劃許可條件下進行設計確定的。

2.陽臺面積的計算。

陽臺是戶內與戶外的過渡空間，是供人們晾曬衣物、戶外活動或其他用途的房屋附屬設施。陽臺是否采用實體板作圍護，欄板以上是否用玻璃等物全部圍閉可將陽臺分為全封閉和半封閉。全封閉陽臺算全面積，半封閉陽臺計算一半面積對上述陽臺的概念是標準陽臺的概念，隨著時間的推移在實際測量中發現有陽臺的頂蓋與陽臺底板、圍護結構的投影不完全一致的現象。陽臺的頂蓋形式千差萬別，當陽臺的頂蓋與圍護結構不完全覆蓋時，例如：陽臺底板和圍護結構不在一個豎直面上、隔二層以上的有頂蓋、利用其它構件作為頂蓋等情況。以上特殊情況下的陽臺如何計算陽臺建筑面積，下文將分別舉例論述。

（1）《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》試行，中4.3.1條f點中解釋。陽臺頂蓋水平投影面積與陽臺圍護結構外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于陽臺圍護結構外圍水平投影面積1/2時，按少的投影面積1/2計算建筑面積。

（2）當陽臺的頂蓋大于底板時有以下兩種情況：

①當陽臺維護結構的頂部外沿到主墻表面尺寸大于底板尺寸時，以底板尺寸為準計算陽臺面積。

②當陽臺維護結構的頂部外沿到主墻表面尺寸小于或者等于底板尺寸時，以維護結構的頂部外沿到主墻表面尺寸為準計算陽臺面積。

（3）隔層頂蓋的陽臺。

隔層頂蓋的陽臺視為無頂蓋，不計算陽臺面積，理由有兩個：隔一層情況下，頂蓋起不了保護作用，無現實意義。

假如隔一層算有頂蓋而計算陽臺面積，那么隔二、三、四……層計不計算面積呢？標準難把握。因此，統一規定為：隔層頂蓋不是頂蓋，不計算陽臺面積。頂蓋是否為隔層是依據頂蓋所依附的主體結構的結構層為準。

3.層高的測定。

面積計算要求的層高是：2.20米或者2.20米以上的高度，層高：系指房屋的下層地面至上層地面的垂直距離。這樣就會產生一個實際問題是層高在實際測量中無法實測，不同的樓層底板厚度不同，準確的測量也很難實現。所以引出一個用不含底板厚度的凈高來衡量，就會更加實用和更加直觀。凈高：指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的垂直距離。在實際測量中，只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在2.10m，掌握此原則：凡是有層高的依層高為準，沒有層高的以凈高為準。

三 房屋公共部位的分攤方法

房屋公攤面積分攤的原則即共有建筑面積的處理原則：

1.產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行：

2.無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。對功能樓的共有建筑面積必須按不同功能、不同服務對象區別分攤。根據圖紙確定共有建筑面積的歸屬，經委托方簽字蓋章以后方可進行房屋共有建筑面積分攤計算。核心的思想是：誰受益，誰分攤。

四 結束語

房產測量是一項工序非常繁雜的測繪工程。文章對房產測量外業數據采集的問題和面積計算在具體實施中產生的問題進行了闡述，對一些在規范中不清晰的面積計算部位進行了剖析，明確了在多種情況下公共建筑面積的分攤方法，具有較強的實踐意義和指導性，希望能對同行作者房產公司有所幫助。

參考文獻

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[3] 何繼志.房地產開發項目可行性研究報告編制及評估要點 [J].中國國際咨詢，2003，（8）