房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的成本科目構(gòu)成及預(yù)測(cè)要點(diǎn)

【摘要】本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的成本科目構(gòu)成及預(yù)測(cè)內(nèi)容進(jìn)行了分析、研究、總結(jié)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；可行性研究；成本科目構(gòu)成；成本預(yù)測(cè)

引言：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究（Feasibility Study）即于投資決策前搜集整理現(xiàn)有資料，運(yùn)用科學(xué)合理、系統(tǒng)嚴(yán)密的研究方法，對(duì)項(xiàng)目深入調(diào)查探究，預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)前景。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨理性，成本控制成為重中之重；在可行性研究階段，應(yīng)對(duì)成本科目進(jìn)行全面歸納，針對(duì)影響項(xiàng)目成本的各個(gè)方面、各種因素進(jìn)行客觀、全面、系統(tǒng)、細(xì)致的預(yù)測(cè)與分析，合理預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與收益，為項(xiàng)目投資決策提供重要依據(jù)。

1、可行性研究中成本預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)

1.1項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究（Opportunity Study）

投資機(jī)會(huì)研究工作是為尋求有價(jià)值的投資機(jī)會(huì)而對(duì)項(xiàng)目背景、投資條件、市場(chǎng)情況等所進(jìn)行的初步分析預(yù)測(cè)，是可行性研究成本預(yù)測(cè)的必要前置工作，包括一般機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究。

1.2項(xiàng)目所在城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

該工作應(yīng)從城市人口、地理、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、政策、規(guī)劃、發(fā)展等方面入手 ，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、片區(qū)商品房情況、土地情況、片區(qū)樓盤狀況、產(chǎn)品分析等方面的調(diào)研，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行全面深入的了解，為可行性研究成本預(yù)測(cè)提供依據(jù)。

1.3收購(gòu)類項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查與財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（Due Diligence）

若項(xiàng)目屬于收購(gòu)類項(xiàng)目，應(yīng)編制法律與財(cái)務(wù)盡職調(diào)查清單，進(jìn)行全面的調(diào)查活動(dòng)。此類調(diào)查旨在了解項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、合同履約等相關(guān)情況，判斷各類顯在及潛在債權(quán)、債務(wù)、法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，是可行性研究成本預(yù)測(cè)的重要參考。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的成本科目分類構(gòu)成

成本科目分類構(gòu)成一般如下：

2.1土地成本。包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)用、契稅等，視宗地具體情況可能還存在先期付款利息、閑置滯納金等。

2.2前期成本。包括可研報(bào)告費(fèi)、商業(yè)策劃費(fèi)、環(huán)評(píng)、交評(píng)、能評(píng)、規(guī)劃技術(shù)咨詢費(fèi)、方案/施工圖/園林景觀/精裝修/綜合管線設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)優(yōu)化費(fèi)、專家評(píng)審費(fèi)、勘察費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、測(cè)繪、測(cè)量費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、合同審查費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、墻改基金、人防異地建設(shè)費(fèi)、房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)、勞保統(tǒng)籌、地形圖及地下管線、地名設(shè)置費(fèi)、抗震設(shè)防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、維修基金等。

2.3 市政基礎(chǔ)設(shè)施成本。包括紅線內(nèi)給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、園林景觀成本及紅線外排水工程、電力工程、道路工程、給水工程等成本費(fèi)用。

2.4 建筑安裝工程成本。其中：

2.4.1建筑工程成本包括土方與地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程（含粗裝修及二次結(jié)構(gòu)）、門窗工程等；

2.4.2裝修工程成本包括外裝修工程、室內(nèi)精裝修等；

2.4.3安裝工程成本包括給排水工程、采暖工程、電氣工程、通風(fēng)空調(diào)工程、燃?xì)夤こ?、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯工程等。

2.4.4 公建配套設(shè)施費(fèi)。包括宗地規(guī)劃要求配建的物業(yè)管理、社區(qū)管理、文化中心等的建安費(fèi)用。

本科目不包括售樓處等的建安費(fèi)用，其劃歸在銷售費(fèi)用成本科目中。

2.5開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、財(cái)務(wù)融資成本。

2.6管理成本。包括辦公費(fèi)用、會(huì)議費(fèi)、差旅交通費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、職工薪酬、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、土地使用稅、印花稅、土地交易手續(xù)費(fèi)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、團(tuán)體會(huì)費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)等。

2.7 銷售成本費(fèi)用。包括媒介廣告費(fèi)、推廣活動(dòng)費(fèi)、銷售代理及傭金、策劃咨詢費(fèi)、銷售道具禮品費(fèi)、促銷費(fèi)用、現(xiàn)象包裝費(fèi)、售后服務(wù)費(fèi)、招商費(fèi)用、公共關(guān)系維護(hù)費(fèi)用、銷售展示區(qū)費(fèi)用等。其中銷售區(qū)展示費(fèi)用包括：臨時(shí)/永久售樓處/樣板間、情景營(yíng)銷區(qū)的設(shè)計(jì)、施工費(fèi)、精裝修工程、活動(dòng)家具/配飾/潔具廚具/空調(diào)采購(gòu)、銷售環(huán)境改造、道路、綠化、水系等費(fèi)用。

2.8 營(yíng)業(yè)稅及附加。

2.9 土地增值稅。

2.10物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。包括銷售案場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)品牌支出費(fèi)、物業(yè)開(kāi)荒費(fèi)、庫(kù)存物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、庫(kù)存物業(yè)代售代租傭金、庫(kù)存物業(yè)委托代理服務(wù)費(fèi)等。

3、可行性研究中的成本預(yù)測(cè)要點(diǎn)

3.1對(duì)項(xiàng)目宗地情況作詳盡考察，包括：地上有無(wú)建筑物、構(gòu)筑物、景觀、綠化、受保護(hù)的歷史文物古跡等，可否利用；地下有無(wú)管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等，受保護(hù)的歷史文物古跡等，可否利用；土地地質(zhì)結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求，對(duì)成本的影響程度，是否需要特殊地基處理等；地下部分土地出讓金的計(jì)算方法等；對(duì)上述考察數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納總結(jié)，以此為基對(duì)相關(guān)成本作出完整而詳細(xì)的預(yù)測(cè)，情況特別復(fù)雜時(shí)應(yīng)進(jìn)行專題論證，確保相關(guān)預(yù)測(cè)的合理性。

3.2 對(duì)項(xiàng)目前期相關(guān)手續(xù)辦理流程及前期成本費(fèi)用中行政事業(yè)性收費(fèi)對(duì)應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)章、文件等進(jìn)行詳盡歸結(jié)，做好成本費(fèi)用鏈接，使測(cè)算有理有據(jù)，條理明晰。測(cè)算時(shí)尤其要注意地方行政事業(yè)性收費(fèi)是否有優(yōu)惠或減免條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)與市政工程費(fèi)用的具體分界、勞保統(tǒng)籌的劃歸方式、房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容等，避免重復(fù)或遺漏。

3.3 要對(duì)項(xiàng)目大市政配套情況進(jìn)行研究，詳細(xì)掌握現(xiàn)有自來(lái)水、熱水、供熱、燃?xì)?、污水、雨水、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、供電、臨時(shí)供水、臨時(shí)供電的管徑、上源距宗地距離等數(shù)據(jù)以及能否滿足項(xiàng)目需求等情況，合理作出費(fèi)用預(yù)估；若部分大市政配套尚未就位，則應(yīng)了解未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間，并作出相關(guān)費(fèi)用預(yù)估。還要重視電力增容及配套費(fèi)用，片區(qū)電力設(shè)施配套不同可能導(dǎo)致該費(fèi)用相差巨大，應(yīng)提前與電力部門做充分溝通。

3.4細(xì)化資本化融資費(fèi)用的測(cè)算，編制《地塊項(xiàng)目資金籌措表》《銀行貸款及還本付息表》，對(duì)借款余額、借款來(lái)源、借款期限、利率、利息等進(jìn)行詳細(xì)預(yù)測(cè)，確保相關(guān)費(fèi)用的準(zhǔn)確與內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的可信。

3.5 及早確定可研階段工程面積及業(yè)態(tài)配比、定位、建造標(biāo)準(zhǔn)等，可提高主體建安工程成本測(cè)算的準(zhǔn)確度。其中建造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)細(xì)分至各業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)形式、層高、室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)。

3.6 做好包括土地增值稅等稅種的稅務(wù)籌劃工作，合理優(yōu)化稅負(fù)。土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益影響最大的稅種之一，在可研階段開(kāi)展合理有效的土增稅稅務(wù)籌劃工作，可以降低稅收成本、提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果。

3.6.1編制《土地增值稅測(cè)算明細(xì)表》，在確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額的基礎(chǔ)上，對(duì)扣除項(xiàng)目金額做出完整預(yù)測(cè)?？鄢?xiàng)目一般應(yīng)包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（含土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（含利息支出、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（含營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（含地方附加））以及財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)，并詳細(xì)研究相關(guān)土增稅配套管理措施與稅收優(yōu)惠政策，綜合計(jì)算出土地增值稅成本數(shù)據(jù)。

3.6.2編制《成本費(fèi)用測(cè)算明細(xì)表》，做好數(shù)據(jù)鏈接，實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用、收入總額與應(yīng)繳土地增值稅數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)，對(duì)成本、收入、土增稅額進(jìn)行敏感性分析，確定最優(yōu)的成本、收入、土增稅額配比，以達(dá)到優(yōu)化稅負(fù)、提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的目的。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，合理、完整的成本科目構(gòu)成是成本預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)；全面覆蓋、準(zhǔn)確到位的成本預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要保障。

【參考文獻(xiàn)】

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