基于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理措施分析探討

【摘要】近年來，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈。基于此，筆者結合自身工作經(jīng)驗，重點論述了基于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理措施分析探討，以期作為參考。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目工程管理；措施；探討

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的必要性

將項目管理理念引入房地產(chǎn)開發(fā)工程中，是十分必要的。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的建設內(nèi)容十分廣泛，工程項目管理在施工過程中屬于一線的綜合性管理工作，關系著施工過程中的每一個環(huán)節(jié)，通過科學合理系統(tǒng)性的項目管理才能夠確保房地產(chǎn)工程按時保質(zhì)保量的完工；第二，通過房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理能夠有效疏通房地產(chǎn)建設過程中的社會關系。房地產(chǎn)工程項目在建設過程中，需要和社會各部門以及企業(yè)之間產(chǎn)生一定的聯(lián)系，高質(zhì)量高素質(zhì)的工程項目管理人員能夠合理疏通各方關系，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的完整性；第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理貫穿于房地產(chǎn)工程建設的全過程，從前期的投資決策、施工階段直到后期的竣工驗收階段。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程離不開項目管理工作。

（二）房地產(chǎn)工程項目管理的主要內(nèi)容

1確定組織架構

組織架構是指一個項目內(nèi)各組成要素以及它們之間的相互關系，主要涉及到項目的各單位構成、職能設置和權責關系等，所以說組織架構是整個項目實施的靈魂所在。依據(jù)房地產(chǎn)工程建設的過程來劃分，項目實施主要包括了項目的前期策劃和決策階段、項目的報建報批階段、工程項目設計階段、工程項目招投標階段、工程項目施工階段、工程項目竣工驗收階段以及工程項目總結評價階段等。

2項目管理目標分解

項目分解是工程項目管理的核心內(nèi)容。在項目管理策劃中應制定項目的總控目標，包括投資、進度、質(zhì)量、安全等控制目標，然后再將這些整體目標進行分解，分解成各個可具體執(zhí)行的經(jīng)濟、組織和管理措施，通過各種有針對性的技術實現(xiàn)項目的整體目標。

3項目合同分解

工程項目管理是在市場條件下進行的特殊交易活動的管理，交易活動持續(xù)于工程項目管理的全過程，且在綜合大型項目中合同種類多、數(shù)量大，因此必須進行合同的分解，在合同分解后監(jiān)督合同履行、配合項目實施、處理合同變更等。

4總控計劃的編制

通過編制工程項目總控計劃，能夠有效控制施工進度。工程項目進度的總控計劃就是通過對工程項目進度的總體策劃，確保工程項目按照預期總體目標開展工作的綱領性文件。筆者建議使用網(wǎng)絡計劃技術編制總控技術，利用該技術能夠有效掌握和控制項目進度的關鍵路線、關鍵工作，及時發(fā)現(xiàn)偏差問題并采取措施加以糾正，確保工程項目按照預期目標進行。

5溝通程序制度的建立

項目有不同管理層次和不同單位，如何有效地溝通關系到項目管理是否能順利進行，有時甚至關系到項目成功與否。項目溝通管理主要是及時且恰當?shù)禺a(chǎn)生、搜集、傳播、貯存與最終處置項目信息所需的過程。它在人、思想與信息之間提供取得成功所必需的關鍵聯(lián)系。每個參與項目的人都必須準備發(fā)送與接受溝通，并且要了解他們所參與的溝通對項目整體有何影響。因此必須建立一套有效的溝通機制標準，便于項目各方溝通。

二、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的主要對策

（一）充分做好施工準備工作

房地產(chǎn)工程項目中標之后，建設單位必須編制詳盡的施工組織設計。科學合理的施工組織設計能夠有效提高勞動生產(chǎn)效率，確保建設工程質(zhì)量水平，合理縮短工期，節(jié)約施工材料，降低施工成本，實現(xiàn)文明施工，獲取最佳的社會效益和經(jīng)濟效益。因此，工程項目部管理人員必須充分了解施工組織設計，確保施工各個環(huán)節(jié)依據(jù)施工組織設計順利開展。

（二）加強施工合同的管理

房地產(chǎn)工程項目的施工合同主要是施工企業(yè)同房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)之間所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對其項目進行施工管理的法律依據(jù)。施工企業(yè)在開始施工之前，必須簽訂施工合同。施工合同的簽訂除了依據(jù)國家規(guī)定的相關施工標準條款、法律法規(guī)之外，還需要對施工的安全與施工文明、工程款項的支付、工程的驗收、工程原材料的供應、工期質(zhì)量進度等進行清晰明確的約定。

（三）合理控制施工工期

合理控制施工工期也是房地產(chǎn)開發(fā)項目中重要的一項工作內(nèi)容。施工工期不僅關系著施工企業(yè)以及開發(fā)商的經(jīng)濟利益，還事關房產(chǎn)消費者的經(jīng)濟利益。因此在工程施工過程中，項目管理人員必須依據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，確保施工過程嚴格依照施工組織設計進行。并且配合監(jiān)理人員定期對施工單位施工環(huán)節(jié)進行檢查，一旦發(fā)現(xiàn)偏差問題，應及時分析產(chǎn)生偏差問題的主要原因并且督促施工單位及時采取合理有效的措施進行補救，確保合理控制施工工期。

（四）加強對工程質(zhì)量的管理和控制

房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量事關房產(chǎn)消費者的居住安全和舒適度，事關社會的穩(wěn)定和諧。因此房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理必須重視房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理工作。一方面在項目工程的開發(fā)施工過程中，應嚴格監(jiān)督施工材料、施工機械以及設備的質(zhì)量水平，嚴格要求施工人員按照規(guī)范流程操作，確保工程建設符合相關質(zhì)量標準；另一方面還應該做好各項基礎設施的配套管理工作，例如房屋的排水通風等工作。此外還應該做好商品房售后的監(jiān)督和控制工作，積極了解客戶的需求并及時作出滿意的回復，組建專門的售后服務部門，對房屋維修做出及時的處理。

（五）完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理

在當前日益激烈的房地產(chǎn)競爭市場中，房地產(chǎn)的價格水平已成為房地產(chǎn)行業(yè)的主要籌碼以及優(yōu)勢所在。因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作中，在確保房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量的前提下，必須加強對施工成本的管理和控制。第一，在項目開發(fā)的規(guī)劃階段，應當做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的預測及評估工作，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、銷售及利潤進行嚴格控制，盡量做到房地產(chǎn)開發(fā)項目成本最低且質(zhì)量最優(yōu)。第二，在房地產(chǎn)項目的實際施工中，應當引入競爭機制，做到市場化招投標，還應當建立明確的獎懲制度，嚴格控制項目工程的工期和質(zhì)量。在項目的施工階段應當加強和完善現(xiàn)場簽證管理，可以從現(xiàn)場簽證的辦理及審查兩個階段進行加強和完善。

（六）不斷強化項目相關的風險管理

在進行房地產(chǎn)工程項目管理工作中，還必須做好風險預警管理工作，通過科學合理的措施對項目中的各項風險進行規(guī)避或者是控制，通過有效降低項目中產(chǎn)生的隱形損失，能夠切實確保項目各方的實際利益。第一，對房地產(chǎn)的項目風險進行規(guī)避。當房地產(chǎn)開發(fā)項目中發(fā)生的相關風險值已經(jīng)超越了項目各方的接受程度時，可以采取放棄相關資金投入或者是決策的措施來規(guī)避風險。但是我們應看到，采取風險規(guī)避的方法雖然能夠降低風險所帶來的潛在損失，但是卻屬于一種消極的防御措施；第二，對房地產(chǎn)項目相關的風險進行轉(zhuǎn)移。對現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的風險進行轉(zhuǎn)移，旨在通過某些風險預測及防范、管理措施，把某種項目風險轉(zhuǎn)移到其他方面。對房地產(chǎn)項目相關風險進行有效轉(zhuǎn)移是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)普遍接受的一種項目管理方法。

總之，科學合理的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理有助于提高房地產(chǎn)工程的整體質(zhì)量水平，有效降低施工成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此我們必須重視工程項目中各個環(huán)節(jié)的管理工作，從而為人們提供高品質(zhì)的房屋條件，促進社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

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