淺談房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的管理與控制

【摘要】開發(fā)商只有創(chuàng)造品牌優(yōu)勢，注重成本控制，全過程、全方位地降低造價，提高投資效益，才能在競爭中立于不敗之地，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。本文結(jié)合實際工作的一些體會，就房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中工程造價的管理與控制談一些個人的觀點。希望能為工程造價合理、有效的管理和控制提供一定參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 工程造價 管理控制

工程造價的控制與管理貫穿于項目運行的全過程，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，應(yīng)對影響成本的每一階段采用科學(xué)的，系統(tǒng)的管理方法加以嚴(yán)格控制，才能達(dá)到全面控制工程造價的預(yù)期目的，同時應(yīng)建立—套科學(xué)完善的工程造價管理體系，使各種資源得到充分而合理的利用，以取得較好的投資效益和社會效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的管理與控制思路

1.全過程目標(biāo)成本管理。在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工等各階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實現(xiàn)全過程目標(biāo)成本管理。目標(biāo)設(shè)計一方面要兼顧目標(biāo)的科學(xué)性，另一方面切忌好高騖遠(yuǎn)，應(yīng)該是高于現(xiàn)狀但可以實現(xiàn)的目標(biāo)。總之，目標(biāo)設(shè)計切忌過低，但也不能過高，對實施者要起到激勵作用，這樣才能最大限度發(fā)揮其工作能力。

2.動態(tài)成本管理。工程造價在整個施工過程中處于不確定狀態(tài)，如設(shè)計變更、材料價格漲跌、工資標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)械使用、費率等變化必然會影響到造價的變動。所以在實施過程中，要實時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，建立詳細(xì)的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)從而實現(xiàn)對成本的動態(tài)監(jiān)控。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程的造價管理與控制中存在的問題

1.輕視項目前期階段的造價管理工作。長期以來，我們只重視施工階段的工程造價管理工作，造價人員的主要精力放在如何確定工程合同價格，如何確定工程變更價格，以及做好工程決算工作等。在項目決策階段，有些業(yè)主為了使項目的立項得到批準(zhǔn)，故意少估投資，搞“釣魚工程”。在設(shè)計階段，設(shè)計人員缺少造價指標(biāo)約束，設(shè)計思想保守。

2.由于房地產(chǎn)建設(shè)項目中各個部門之間缺乏有效的溝通協(xié)調(diào)的原因，造成了很多房地產(chǎn)建設(shè)項目造價偏高。通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)商都是將工作的重點和精力放在了房地產(chǎn)建設(shè)項目的施工階段中的施工了，而忽視了房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計階段和施工階段中的造價控制和管理問題。再加上各個項目聯(lián)系的部門又缺乏溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，經(jīng)常會造成房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價不必要的提高。并且，因設(shè)計、施工等各個方面的人員存在著互相不能協(xié)調(diào)一致工作的情況，導(dǎo)致了很多專業(yè)工種之間的互相矛盾，結(jié)果必然會導(dǎo)致施工過程中的合同變更或者施工的返工現(xiàn)象，房地產(chǎn)建設(shè)項目的造價自然就偏高了。

3.房地產(chǎn)工程項目在施工過程中對成本管理和控制不全面，不科學(xué)。房地產(chǎn)項目在施工中因為各種原因忽視了成本控制管理，對房地產(chǎn)建設(shè)項目施工中出現(xiàn)的各種問題沒有及時發(fā)現(xiàn)，造成了房地產(chǎn)建設(shè)項目施工過程中的大量的浪費，只有等待項目竣工驗收和結(jié)算的時候才發(fā)現(xiàn)結(jié)算超預(yù)算。之所以會出現(xiàn)這樣的問題，很多原因都是建設(shè)、施工單位自身造成的，他們有時會為了趕工期不惜以浪費成本為代價。而且，在建設(shè)項目的施工過程中，技術(shù)員同管理人員也缺乏溝通協(xié)調(diào)，這就使得房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價控制與工程施工各個環(huán)節(jié)之間不能相互配合，造成人為的浪費，導(dǎo)致項目建設(shè)的成本大幅度提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何有效實施工程造價的控制與管理

1.建設(shè)前期工程造價控制。項目建設(shè)前期，是指項目立項、進(jìn)行可行性研究的投資決策階段。這一階段對建設(shè)項目工程造價的控制，在總體上起到?jīng)Q定性作用。建設(shè)地址的選擇、投資方案的選擇以及項目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上是否可行，無一不對工程造價產(chǎn)生重大影響。在建設(shè)前期，必須要做大量細(xì)致的調(diào)查研究，針對于項目定位及項目的建設(shè)方案進(jìn)行評審，使項目決策有充分的科學(xué)理論依據(jù)。

2.項目設(shè)計階段的工程造價控制。設(shè)計圖紙和方案的選擇與工程項目總造價息息相關(guān)。投資決策以后，可采用限額設(shè)計的方式，將造價管理融入設(shè)計理念，嚴(yán)格控制每一分項工程的成本開支。在可研階段以及進(jìn)行初步設(shè)計時，使價值工程中的功能分析與限額設(shè)計理念相互融合，在確保工程質(zhì)量的前提下，力求以最少的成本投資獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時兼顧良好的社會效益。在結(jié)構(gòu)設(shè)計階段，本著經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計理念仔細(xì)甄別結(jié)構(gòu)方案，充分考慮項目的使用功能，敲定最佳結(jié)構(gòu)方案，進(jìn)而有效控制工程造價。

3.施工階段的工程造價控制

（1）加強(qiáng)合同管理。在施工管理的過程中，合同管理屬于比較關(guān)鍵的一環(huán)。有效的合同管理有助于節(jié)約成本投資、增加收益。在合同中，對于原材料供應(yīng)、造價管理及簽證變更都有明確規(guī)定，另外也會具體說明竣工結(jié)算及工程款項支付的方式。實際上，明確這些內(nèi)容的目的就是方便造價管控。合同管理應(yīng)該從雙方談判到保修日結(jié)束為止。

（2）健全設(shè)計變更審批制度。在工程建設(shè)過程中，如有必要變更設(shè)計方案，應(yīng)盡量避免其發(fā)生在施工階段，以減少成本浪費；發(fā)生設(shè)計變更總會牽涉到多個環(huán)節(jié)的工作流程，因此應(yīng)提早進(jìn)行設(shè)計變更，變更時間越是延后，造成的成本浪費就越嚴(yán)重；工程人員應(yīng)該注意，在充分分析工程量及造價情況，并征得原設(shè)計部門同意后再實施設(shè)計變更；實施變更以后，若造價超出工程預(yù)算，應(yīng)該及時將現(xiàn)狀上報至管理部門，切實防止通過變更設(shè)計增加設(shè)計內(nèi)容，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，提高工程造價的事情發(fā)生。

（3）重視對施工現(xiàn)場的管理。首先要加強(qiáng)施工隊伍管理。施工隊伍必須具備良好的行業(yè)信譽，且資歷深、人員配備齊全、技術(shù)實力雄厚，能夠在保證工程質(zhì)量及工期進(jìn)度的前提下順利完成施工任務(wù)。建設(shè)單位要注意防止工程被層層轉(zhuǎn)包，以免增加成本投入。其次，要建立嚴(yán)格的管理機(jī)制，強(qiáng)化現(xiàn)場管理。負(fù)責(zé)造價管控的工程人員應(yīng)該與設(shè)計、施工、機(jī)械管理等多個部門建立密切的聯(lián)系，秉承認(rèn)真務(wù)實的工作態(tài)度和降低成本投入的目標(biāo)任務(wù)不斷強(qiáng)化經(jīng)營管理，工程量的統(tǒng)計要客觀、真實；合同中未注明的工程量要及時向業(yè)主及監(jiān)理部門報備；現(xiàn)場技術(shù)人員必須具備較高的專業(yè)水準(zhǔn)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，全面記錄每一道工序的操作流程，防止與業(yè)主、監(jiān)理等相關(guān)單位發(fā)生扯皮糾紛。

（4）加強(qiáng)竣工結(jié)算的編制工作，嚴(yán)把結(jié)算關(guān)。竣工結(jié)算過程中施工單位編制工程結(jié)算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費標(biāo)準(zhǔn)等提高工程造價的現(xiàn)象。因此，要求結(jié)算人員必須認(rèn)真仔細(xì)，絕不能出現(xiàn)放松心理，并且還要與工程各有關(guān)部門緊密配合；結(jié)算的工程量應(yīng)以招標(biāo)文件和承包合同中的工程量為依據(jù)，考慮變更工程量。總之，竣工結(jié)算是一項集技術(shù)與經(jīng)濟(jì)為一體的工作，同時也是多部門相互配合，集體力量出成果性的階段。

4.工程造價管理必須實現(xiàn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化。在計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)日益普及的今天，各方面的信息流鋪天蓋地，紛至沓來。面對如此宏大的信息流，傳統(tǒng)的管理模式、管理方法顯然已無能為力了，我們必須尋找現(xiàn)代化的管理手段。近年來，也有許多人把神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論用到了工程造價管理中，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法也就是模擬人腦的思維進(jìn)行各種活動。在工程造價管理中，利用計算機(jī)軟件模擬人腦搜索類似歷史項目資料，通過綜合分析已掌握的數(shù)據(jù)來確定擬建工程造價。這種管理模式的引入標(biāo)志著我們的工作有了新意，同時也給社會創(chuàng)造了效益。充分發(fā)揮現(xiàn)代化管理手段，既是向國際接軌的需要，也是工程造價管理的需要。

建設(shè)工程的造價管理工作的優(yōu)劣，對房地產(chǎn)企業(yè)工程項目能否取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益存在著重大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價人員要切實完成自己崗位的職責(zé)才能對房地產(chǎn)企業(yè)工程項目建設(shè)的總投資進(jìn)行有效控制，從而降低工程造價，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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