房地產開發項目中的成本控制研究

【摘要】本文對目前國內房地產開發項目中成本控制中存在的問題進行了分析研究，并提供了一些解決方法。

【關鍵詞】房地產開發；成本控制

當前，房地產已成為眾多百姓茶余飯后的話題。從取消福利分房、實行商品房的政策后，房地產業在中國已發展了十多年。其中涌現了一些明星級的企業，如第一個達到銷售過千億的萬科；還有一些明星人物，如首富萬達的王健林、搞房產又搞足球的恒大的許家印。隨著市場經濟的發展，房地產行業的日漸規范，房地產市場的競爭也日趨激烈，對于很多中小型的房企來說，如何求生存、求發展是則是他們面前的一個重要課題。在相同的開發環境發中，控制成本，提高企業的投資收益，是眾多房地產開發企業努力的目標，這在行業內既是熱點又是難點。成本控制，大家都知道他的重要性，但真正能做好的卻不多。根據本人在多家房地產公司工作的經驗以及和同行的交流，目前絕大多數的房地產企業，對房地產開發項目的成本控制做的還很不到位，缺乏有效的管理思路和管理手段。因此，運用系統的、科學的方法對房地產開發項目的成本控制進行研究是很有必要的。

房地產開發項目是由多個環節組成的，主要包括投資決策、規劃設計、施工圖設計、施工、銷售等環節。根據統計，決策階段對投資額的影響程度高達95%；在規劃設計階段，這種影響有75～95%左右；而在初步設計階段，占到30～75%左右；施工圖設計階段，對投資額的影響程度只有35%左右；在施工階段對投資額的影響程度只在10%以下了，由此可以看出，影響項目投資總額最大的階段就是項目的前期的決策階段和規劃設計階段。而目前，許多房地產開發商只重視項目施工階段的成本控制，而忽略了項目開發前期的成本控制，好比“揀了芝麻丟了西瓜”。而有些房地產企業雖然能夠認識到前期的成本控制的重要性，但卻沒有好的方法來進行控制。接下來本人將運用在工程管理碩士學習期間所學到的各種管理思路、管理手段，結合我國房地產開發項目的實際情況，來對房地產開發項目中的成本控制--尤其是前期的成本控制--進行分析研究。而對施工階段的成本控制，已有大量的研究報告和成果，且此階段對投資額的影響程度在10%以下，因此本文對施工階段的成本控制不再贅述。

一、投資決策階段的成本控制

正如前文所述，房地產開發項目投資決策階段是成本控制的最重要階段。房地產投資決策是指房地產投資活動中，房地產開發商必須對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，做出判斷和決定的過程。投資決策階段的主要工作有：投資機會分析及可行性研究。

投資機會分析一般是指分析投資的時間和方向，識別投資機會可以從以下三個方面入手：客觀環境分析、企業經營目標和戰略分析以及企業內外資源條件分析。①客觀環境分析。當客觀環境發生變化時，就可能出現有利的項目投資機會。客觀環境分析主要包括三項內容：地理環境分析、市場供需態勢分析、政策與規劃分析。地理環境分析主要是分析房地產項目所在城市、地區的地理位置、氣候、規劃、交通、配套、發展前景等內容。市場供需態勢分析是指運用科學的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產商品從生產者到消費者這一過程中全部活動的資料、情報和數據，通過對過去與現在營銷狀況及動態性影響因素的分析研究，為企業預測其未來發展，制定正確的決策提供可靠依據。政策與規劃分析主要是指預測研究政府的行政規劃、產業政策、財政稅收政策以及金融信貸政策可能的變化。②企業經營目標和戰略分析。企業經營目標和戰略分析是指分析投資項目是否符合現階段企業的經營目標和戰略，以及項目建成后對企業的經營目標和戰略會有哪些影響。③企業內外資源條件分析。企業內外資源條件分析是指分析企業現在擁有的內外資源是否滿足投資項目的要求。對企業內外資源條件進行分析可采用 SWOT 分析方法，即優勢（Strengths）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunities）和威脅（Threats）分析，他是基于企業自身的實力，對比競爭對手，并分析企業外部環境變化影響可能對企業帶來的機會與企業面臨的挑戰。

可行性研究是指在建設項目投資決策前對有關建設方案、技術方案或生產經營方案進行的技術經濟論證，論證的依據是調研報告。做好可行性研究的根本目的是使開發商的決策建立在科學的基礎上，而不是憑著經驗或感覺做決策，實現項目投資決策的民主化、科學化，避免或減少投資決策失誤。使得項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料在這一階段得到切實的解決和落實，最終得出結論。可行性研究主要是解決三個問題：一是研究開發項目產品的社會必要性和市場必要性；二是研究開發項目的技術可能性和資源可能性；三是研究開發項目的經濟、社會、環境合理性。房地產開發項目可行性研究報告的主要內容一般包括以下幾個方面：項目背景、項目概況、項目投資環境與市場研究、項目建設規模的確定、項目建設條件、規劃設計方案選擇、建設方案選擇、節能節水措施、環境影響和環境保護、項目開發組織機構、開發建設計劃、項目建設進度、投資估算與資金籌措、項目經濟及社會效益分析、不確定性分析、結論及建議。

如上，房地產開發項目投資決策階段的成本控制應主要做到以下方面：正確的拿地策略，控制土地成本；進行供需分析，對項目合理定位；預測社會環境帶來的機遇和風險。

二、規劃設計階段的成本控制

房地產開發項目的設計是否經濟、合理，對項目的總投資以及項目利潤會產生直接影響。因此，房地產開發項目的設計工作在保證滿足建筑物的使用功能和建筑效果的同時，還要確保設計的經濟性，減少項目投資。規劃設計階段的工作是對項目進行整體規劃，在經濟上和技術上和對開發項目的實施進行全面安排。它根據整個項目的功能定位要求，確定建筑群體的規劃安排和建筑物的平面布置，根據建筑物的使用功能，確定建筑標準和結構形式。房地產開發項目經過決策階段后，規劃設計就成為開發項目的關鍵工作，它對于項目的成本、質量、工期以及銷售情況等都起著決定性作用，直接決定項目能否獲得預期的經濟效益。

規劃設計階段的成本控制，主要可由以下方面入手：①引入競爭機制，進行設計招標和設計方案競選。實行設計招標和方法競選，可以保證設計單位進行公平競爭，從而擴大了房地產企業在設計方案上的選擇范圍，能夠在確保設計方案質量的前提下，選擇最經濟的方案，從而降低項目成本。②強化技術經濟分析工作。在滿足項目質量的前提下，適當降低材料規格、性能要求和技術要求，不過于追求過剩功能和質量。使設計兼具技術適用性和經濟合理性，在保證質量、性能的前提下，降低項目成本。③實行限額設計。限額設計是按照設計任務書批準的投資估算額進行初步設計，再按照初步設計的概算造價進行施工圖設計，然后按照施工圖預算對施工圖設計的各個專業設計文件做出決策。限額設計是對房地產開發項目成本控制的重要措施。

綜上，本文從房地產企業的角度，通過對房地產開發項目成本控制的關鍵環節進行剖析，提出了一些用于房地產開發項目成本控制的方法。首先定位房地產項目中成本控制的關鍵階段在前期，然后針對前期的工作環節--主要是投資決策階段和規劃設計階段--進行分析研究，采用理論與實踐相結合，立足于目前現狀中普遍存在的問題，有針對性地提出新的思路和解決問題的方法。旨在為房地產開發商在成本控制上提供一些參考，為社會做出一定的貢獻。