淺析城鎮住房需求量與城鎮化的關系

【摘要】城鎮化是伴隨工業化發展，非農產業在城鎮集聚、農村人口向城鎮集中的自然歷史過程，是人類社會發展的客觀趨勢，是國家現代化的重要標志。隨著城鎮規模不斷的擴大，城鎮住房需求量也產生了變化，本文通過一系列數據淺析兩者之間的關系。

【關鍵詞】城鎮化；住房需求量

城鎮化是指農村人口不斷向城鎮轉移，第二、三產業不斷向城鎮聚集，從而使城鎮數量增加，城鎮規模擴大的一種歷史過程。我國的城鎮化發展經歷了起伏、停滯、穩步發展，最終進入的快速發展階段。改革開放以來，我國城鎮化水平快速提高，但同時也面臨人口與資源、環境矛盾加劇，城鄉差距擴大，產業結構升級與就業壓力巨大等問題。

2013年，我國城鎮化水平約為53.73%，城鎮常住人口數量于2011年首次超過農村，未來20年將是我國城鎮化進程的重要階段。新中國成立之初，全國只有86個城市，城鎮化水平僅為10.6%，遠低于當時的世界平均水平。2013年中國城鎮化率已接近53.73%，城鎮人口比1949年增加了6.6億。1949～2012年，中國城鎮化的發展過程大致可以分為4個階段（圖1-1）。

一、城鎮人口增加帶來的住房需求

人口的城鎮化是推動住房需求強勁增長的重要因素之一。城鎮化的過程是人口向城鎮集中或鄉村地區轉變為城鎮地區，從而變鄉村人口為城鎮人口，使城鎮人口規模及比重不斷上升的過程。而這些新增的城鎮人口將給房地產市場帶來源源不斷的住房需求。

（一）城鎮人口規模情況

根據國家年鑒數據顯示，全國城鎮人口由2000年的45844萬人增至2012年的71182萬人，新增城鎮人口25338萬人，城鎮人口年均提高幅度近8.0個百分點，見圖1-2。

（二）全國城鎮住房需求情況

全國城鎮住房需求也呈穩定增長趨勢，城鎮新增住房建筑面積由2000年的5.49億平米增至2012年10.00億平米， 城鎮住房建筑面積年均增長幅度約5.6個百分點，增速低于城鎮人口年均增速（8.0個百分點），見圖1-3。

（三）城鎮人口規模與城鎮新增住房建筑面積相關性分析

根據國家統計年鑒（2000-2013）數據，選取城鎮人口規模與城鎮新增住房建筑面積指標，利用線性、對數、多項式、乘冪以及指數等方法對兩者進行回歸數據分析。從時間序列看，多項式趨勢線擬合城鎮人口規模總量與城鎮新增住房建筑面積呈正相關，相關系數是相對較高的，見圖1-4。

（四）結論

按照多項式分析，城鎮人口規模與城鎮新增住房建筑面積呈正相關；建議選取多項式公式預測、校對兩者之間的趨勢。

二、城鎮化進程對住房需求的影響

在快速城鎮化進程中，城鎮住房巨大的建設量除了要滿足每年約2000萬左右轉移進城人口的住房需求外，還要滿足城鎮戶籍居民改善性需求以及通過“城中村改造”和“村改居”方式轉變身份的城鎮新居民的居住需求。

由于城市更新、規劃變更等諸多原因，我國城鎮住房拆遷率一直較高，也由此而產生大量的拆遷轉移需求。根據第六次人口普查資料，1980年前的建設住房建筑面積1.06億平米，占全國城鎮總住房建筑面積的5.84%，見圖2-1；1990年前的建設住房建筑面積3.94億平米，占全國城鎮總住房建筑面積的21.75%，見圖2-2；1999年前的建設住房建筑面積10.29億平米，占全國城鎮總住房建筑面積的56.79%，見圖2-3。由于規劃設計、施工等諸多原因，中國住房建筑物的平均壽命只有三十年左右，因而城鎮居民即使自身沒有改善住房的愿望，每個家庭的住房平均三十年也得更新一遍。這就意味著80年以前的住房，90年前的住房甚至99年以前的部分住房將在“十二五”規劃期間迎來更新改造周期。

另外，近年來，我國大力實施保障性安居工程，大多數城市都啟動了較大規模的城市拆遷改造。2008-2012年，全國新建各類保障性住房1800多萬套，其中全國改造各類棚戶區1260萬戶，基本建成750萬套；至2012年末，通過實施棚戶區改造累計解決了1000多萬戶家庭住房困難問題。國務院《關于加快棚戶區改造工作的意見》明確，2013—2017年我國計劃改造各類棚戶區1000萬戶，包括城市棚戶區800萬戶、國有工礦（含煤礦）棚戶區90萬戶、國有林區（場）棚戶區30萬戶、國有墾區危房80萬戶。李克強總理在2014年《政府工作報告》提出的“第二個一億人”問題，就是要改造約一億人居住的城鎮棚戶區和“城中村”。再就是《國家新型城鎮化規劃（2014-2020）》明確指出，到2020年基本完成城市棚戶區改造任務。可見在未來一段時間內我國仍處于城鎮化發展、城市建設的高峰期，住房拆遷與改造仍將保持一定的規模。

參考文獻：

胡廣洋.抑制房價首先必須增加供給[J].經濟研究導論.2011（03）