芻議加強房產測繪中測繪面積質量的有效控制措施

【摘要】 在房價日益高漲的今天，房產測繪工作中任何疏忽都可能造成巨大的經濟損失，鑒于此。本文簡述了房產測繪的重要意義，并針對影響房產測繪質量的因素，提出了提高房產面積測繪質量相應的措施，希望促進房產測繪事業的發展，提高經濟效益。

【關鍵詞】 房產測繪；面積；質量控制

0.引言

房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產業中最重要的指標之一，也是我國房產測量中要測定的基本要素之一，它將直接影響到房屋價格及相關費用，與人們的生活息息相關。而房地產測繪部門測算的房屋建筑面積則是作為房屋買賣和產權發證的重要依據，良好的面積測算工作能有效的提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，增加企業的效益。尤其是近年來，隨著我國社會經濟的快速發展和房地產建設事業的不斷崛起，以及房地產管理事業的發展和土地使用制度、住房制度改革的進一步深化，人們對房屋建筑面積的質量要求也越來越高。在這種背景條件下，房產測繪與業主的切身利益更加緊密，因此，抓好房產面積測繪質量，是維護房產權利人合法利益、落實測繪法的一件大事。本文也就此針對現階段房產測繪中存在的問題進行了一定的探究，并對加強房產測繪中測繪面積質量提出了相應的措施。

1.房產測繪的重要意義

1.1確保房產市場的穩定運行

在房產管理市場中，建筑面積是一個普遍受到關注的話題，由于它涉及到城市的規劃管理、稅費征收、產籍管理等一系列問題，同時也是房產交易中最基本的計量單位，在房產市場的正常運轉中發揮著至關重要的作用。然而值得注意的一點是，現階段，我國房建市場中房屋種類異常繁多，這無疑給房產面積測繪工作帶了嚴峻的考驗。此外，在利益的驅使下，往往存在一些不法人員利用房產面積測繪中存在的問題欺騙消費者的情況，嚴重影響了房產市場的正常秩序。而加強房產測繪中測繪面積質量，則能有效的避免此類事件的發生，從而減少商品房買賣雙方的糾紛，進而維護房產市場的正常秩序。

1.2切實保證房產交易過程中業主利益

房產測繪數據同時也是核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料，在房產市場管理過程中，是一種重要的法律依據，也是決定房產價格以及相關費用的重要依據。因而，房產測繪直接關系到業主的切身利益，在房產測繪過程中，只有進行良好的房產測繪工作，才能切實保障業主對自身利益維護。

2.房產測繪過程中存在的問題

房產測繪涉及的專業性以及技術性相對其他測繪工作而言都比較強，特別是對復雜建筑的測繪，由于數據繁多，情況復雜，計算量巨大，測繪計算人員難以保證完全不會出錯。因此，在實際的房產測繪工作中，對測繪人員的整體素質要求相對較高。然而縱觀現階段房產測繪市場，工作人員的整體素質普遍偏低，這對房產測繪的質量控制構成了嚴重的威脅。此外，房產測繪領域不規范，缺乏相關技術標準的現象也十分普遍，而測繪單位的資質等級、管理水平也都有待考究，這些潛在的因素嚴重影響著房產測繪工作的有序進行。

3.加強房產測繪中測繪面積質量的基本前提

3.1完善房地產測繪市場質量控制機制

在現階段我國房產測繪過程中相關規范還不夠健全的客觀情形下，一些不符合規范的房產單位大打擦邊球，嚴重影響了房產測繪工作法制化的進程。此外，隨著房產市場的不斷開放市場機制及市場規則方面的出現的問題顯得越來越突出。市規則方面，競爭、交易規則并不健全；而市場機制方面，仲裁機制、風險防范機制、信用機制等也未形成。針對此種情況，要想充分發揮市場供給與市場競爭來對測繪產品與服務質量進行控制，必須有相應的法律法規的介入，并完善房產市場的面積測繪制度。

3.2提升測繪人員的整體素質水平

房產測繪本身的工作性質就是要求專業人員自身一定要具有較高的技能和素質水平，測繪人員的自身素質水平的低下是制約房產測繪行業發展的主要原因之一，因此提升測繪人員的專業素養對提升房產測繪中面積測繪的質量有重要的意義。然而要想從根本上解決這一問題，必須要嚴格執行有關的法律、法規，大力開展房產測繪人員的職業道德教育工作，不斷給測繪人員灌輸新知識，新技能，加大違規行為的處罰力度。

4.加強房產測繪中測繪面積質量的有效措施

4.1控制前期收件資料及圖紙的審查質量

在房產測繪工作的進行中，為確保房產測繪質量，首先應當控制前期收件資料及圖紙的審查質量。特別是在房產項目建筑面積預測算時，要確保委托方提供的建筑施工圖已經通過規劃部門的審核；而在實測過程中，則應該確保委托提供圖紙的準確性以及實時性，若有變更，還應提供相應變更圖紙或聯系審核單位。此外，為了有利于在房產測繪中能夠對相關尺寸數據進行查閱，在房產測繪前，還需要確保委托方提供的圖紙的完整性，其中包括建筑平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、立面圖、陽臺及飄窗大樣圖等。因而，從一定角度上來分析，只有確保前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產面積測算各環節中的質量。

4.2利用全站儀提高房產測繪質量

在房產測繪工作中，測繪的方法相對比較繁多，然而，采用全站儀測繪的方式對提高房產測繪中測繪面積質量而言，效果顯著。其應用的基本原理在于，將房屋視為一個不規則多邊形，提取內墻點集和外墻點集，分別將點坐標帶入以下公式

此外需要假設全站儀觀測的坐標值為獨立量且誤差相等，由誤差傳播定律得：

其中Di +1，i?1為第i + 1點和第i?1點之間的直線距離。對距離求導得：

由此公式可見，使用同一種儀器測量時，面積的精度還與測量點的密度有關，當點密度越大，間隔點越短，面積精度越高。

4.3面積計算中的公用分攤應當科學合理

在確保房產套型、計算面積以及邊長數據準確性的條件下，房產測繪質量控制中的一個關鍵環節就是面積計算與共用面積的合理分攤問題，這也是房產測繪工作的核心所在。由于房產面積關系著消費者的切身利益，因此必須保證面積分攤計算的準確性。基于此，公用面積分攤后，應當將分攤后的總面積與分攤之前的套內面積、總面積加以比較，找出其中存在的問題，并加以修訂以確保公攤面積的準確性。

5.結束語

房地產測繪部門測算的房屋建筑面積是房屋買賣和產權發證的重要依據，決定著房產的價格以及相關費用的高低，因而與業主之間的聯系十分緊密。為了進一步加強房產測繪中測繪面積質量的控制，房屋建筑面積測繪工作必須嚴格按照國家標準規范實施標準化質量管理、監督，只有這樣才能切實提高房產測繪水平，推動房產測繪的進一步發展。

參考文獻

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