對房地產公司全面資金預算管理的探討

【摘要】全面預算管理作為企業的重要管理工具之一，能夠幫助公司管理者進行有效的計劃、協調、控制以及業績評價。對于房地產公司而言，全面預算管理最主要的是體現在資金流的風險控制上，本文將以房地產企業為背景，對其資金預算的全面管理進行探討。

【關鍵詞】房地產；資金預算；企業管理

全面預算管理框架體系總結起來可以歸納為目標的設定、預算的編制、預算的組織設定、預算執行實施以及預算的考核這五大板塊。房地產企業的建設項目開發周期長，資金投入大，因此房企行業的資金流風險防范是企業管理的重中之重，企業通過全面資金預算管理，一方面能夠提升企業的戰略管理能力，及時幫助企業發現機遇與挑戰，另一方面也能夠對企業內部資源進行有效的監控與利用，切實保障企業資金流的高效良好運行。

一、房地產公司資金預算管理問題解析

自上世紀90年代以來，我國房地產企業已經逐步走向成熟，近些年來，隨著我國政府對住房改革的深入調控，房地產行業進入了新一輪的發展階段，在新階段的發展過程中，作為房地產行業中的任何一個企業都應該從本企業自身的實際特點出發，制定資金的全面預算管理，但是根據調查，大多數房地產企業資金預算的管理效果不明顯，這主要能通過以下幾個方面進行解析：

1）對全面資金預算管理的認識不夠全面

全面資金預算屬于管理會計范疇，但是其更多的是體現在管理和財務的結合，因此，預算不能被單純的視作財務行為或者財務部門的全權責任，全面資金預算應該與企業內部所有部門以及外部政府與金融機構通力合作，一起參與預算的編制工作。此外，對預算的認識不夠全面還體現在企業缺乏專門的預算組織機構和專業的預算編制人員，這需要企業重新審視并重視全面資金預算的管理作用，招入專業人員進行專業培訓，提升資金預算在整個企業運作中的重要地位。

2）預算編制不合理，脫離企業發展現狀

這主要是由于房地產企業在編制預算的過程中沒有充分的預算依據，對工程的工程量估計不足使得企業實際執行中與預算相比出現較大偏差。另一種與企業發展相脫離的情況是房地產行業普遍缺乏規范的預算標準，采用套用制造公司的傳統預算方式，使得預算沒有與具體的工程進度對應從而導致對工程進展程度估計不準，出現企業的戰略實施沒有具體數據支撐，預算與企業的戰略相脫節的現象。

3）缺乏預算執行的監控和反饋機制

目前大部分的房地產企業只注重預算報表的編制是否按要求完成，并不對預算的執行情況進行監控和了解，缺乏項目的后評價機制，這就導致做預算成了流于形式的表面文章，不能很正實現全面資金預算管理的作用。

二、房地產企業全面預算管理過程與實施

房地產公司結合自身企業的特點從運營計劃、預算編制、執行控制、預算調整、預算分析和預算考核六個方面進行全面預算管理。

運營計劃主要包括企業運營計劃和項目管理運營計劃，也就是由企業運營計劃和項目開發計劃共同構成，前者重點關注企業的利潤和收益指標，后者主要以項目管理為主線進行計劃安排；

企業在制定運營計劃之后，全面預算就具備了編制的基礎，房地產預算編制主要由經營預算、投融資預算和資產財務預算三大類共同構成，其中經營預算又包括項目目標成本預算、部門費用預算和銷售費用預算等，這些預算都需要結合企業實際的情況以及企業項目的具體目標進行客觀、科學的編制；

預算編制完成之后需要進行預算執行的監控管理，做到事項對應預算，通過預算實現對各個事項的資金管控，結合本企業的項目管理特點，實現目標成本控制、合同控制、月度或季度資金計劃控制、付款計劃控制四大管控，密切控制資金流的流向，防止資金流的斷流；

在企業運行或者項目開展過程中，需要及時了解資金實際使用情況并作出相應調整，其中預算內的調整主要是指預算的削減或轉移，對于預算外調整，需要啟動更加嚴格的審批流程，從企業最高層面防止資金的肆意流動；

房產企業全面資金預算管理的最后一環是預算分析和預算考核，即對預算執行的情況進行反饋，對預算與實際之間的差異進行分析，主要包括現金流分析、理論分析等，并對財務指標中的銷售額、投資額和理論率等進行指標考核。

上述流程在實際執行過程中，房地產企業需要注意以下方面的建設：

1） 完善全面資金預算管理組織機構及其刮泥制度

房地產企業的全面資金預算管理是一個系統工程，是企業資金管控的重要組成部分，與公司戰略發展息息相關，因此確定企業資金預算的組織結構，成立相關的預算管理中心機構，完善資金管理過程中的制度建設，明確相關人員的責任與職責，這有利于充分保證企業全面資金預算管理的權威性和規范性。

2）改進和創新企業預算編制方法

房地產作為資金密集型的行業，因此區別于其他行業的全面資金預算管理，因此在房產企業預算編制的過程中應當重點考慮企業工程項目的工程預算、營銷預算及財務預算，特別注意工程項目與企業整體預算的關系，必要時建立多層次的表格管理體系以滿足不同方面的資金需求。

3）加強房產企業資金預算的執行監控、分析

通過調查發現許多房地產企業的預算機制名存實亡，這就需要通過強化預算的執行監控管理來改善。企業的預算執行控制必須以責權對等為原則，通過授權的方式來進行，所有管理人員不經合法授權，不能行使相應業務和權力。此外，對預算調整機制進行嚴格把關，在預算正式下達后，原則上對于執行過程中的偏差一律不予以調整，對于企業內部出現的超預算支付現象進行嚴格管控。

4）建設企業的資金預算考核體系

考核體系能夠促進全面資金預算管理體系作用的高效發揮，企業依據職責等相應考評指標建立考核指標體系，并對預算考核指標進行量化，同時，考核指標分值要同企業績效考核政策嚴格掛鉤，與員工的薪酬體系有效互動，這樣才能使公司整體正常、高效地運營在全面資金預算管理系統的控制之下。

三、結束語

全面資金預算管理是公司內部管理控制的一種主要方法，房地產行業應該結合自身的現狀和面臨的主要問題提出相應的預算管理實施細則，但總體而言，應當注意以下三個方面，即：資金預算與公司的戰略管理應當相結合，現金收入和支出應當同時進行管控，切實提高資金預算管理的控制約束力。總之，房地產企業全面預算管理是一個系統工程，只有根據企業自身特點，并注意發揮其在實際應用中的效果，強化管控意識、落實管控細則，才能真正達到實現企業發展戰略目標，提高公司資源利用率和經濟效益的目的。

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