房產測繪中測繪面積的質量控制探討

【摘要】房屋面積測算是房產測繪的主要內容，也是房屋業主最為關心的問題，業主和開發商對于房屋面積的爭議現象越來越多，房產測繪工作中任何疏忽都可能給老百姓造成一定的經濟損失，尤其是房產面積測繪質量顯得尤為重要。本文將對房產測繪中的相關問題進行分析，并就如何控制房產面積的測繪質量，提出一些建設性建議，以供參考。

【關鍵詞】房產測繪；測繪面積；質量控制

引言

近年來，隨著我國社會經濟的快速發展和房地產建設事業的不斷崛起，對房產面積進行測繪操作，不僅增加了房產測繪機構的經濟收入，而且承擔了更大的社會和法律責任，因此建立一套科學有效的房產測繪質量控制體系尤為重要。

一、房產測繪問題概述

由于房產測繪關系著業主的利益，因此測繪面積計算、測繪成果質量檢查等，都必須有嚴密的要求，它也是我國產權產籍管理部門為產權人提供的法律依據，在房屋產權糾紛中，起到了憑據的作用。房屋面積的規格是當前國內建筑與房地產行業發展的一項重要指標，建筑面積指標也是城市規劃、產權登記以及稅費征收和產籍管理的重要參考數據，也是城市地價核算、房屋拆遷安置、買賣交易以及房屋面積統計工作中的重要計量單位。實踐中，在商品房買賣交易中，部分開發商在建筑面積上“下功夫”，有些中介偷換概念，對消費者誤導?；诖耍瑢Ψ慨a面積測繪，可有效減少買賣交易中的各種糾紛，對維護業主利益和房產市場秩序，具有非常重要的作用。

然而，房產測繪過程中會遇到很多問題，如不及時采取有效措施予以防治，則會對房產測繪質量造成影響。在復雜的建筑面積測繪中，實際情況復雜，使測繪工作難以得到有效的保證。

二、影響房產測繪質量的因素

1.個別房產測繪單位的資質較低

個別低資質的房產測繪單位管理水平差、測繪人員少、測繪技術水平低，對于現有房產測繪項目因時間緊、任務量大等因素就容易出現問題，因此有必要提高房產測繪單位的準入資質。

2.房產測繪從業人員的技術水平參差不齊

由于建筑類型不斷變化的多種因素，要求從業人員必須具備專業性強、技術水平高的素質；具備相關的工作經驗的能力。然而，目前房產測繪從業人員的技術水平參差不齊，急需引起重視。

三、加強房產測繪面積質量控制的有效措施

1.建立健全房地產測繪市場質量控制機制

要充分發揮市場供給與競爭對測繪產品與服務質量進行控制，這樣對產品供應方利益產生影響，測繪供給者又是利益、利潤的期望者，供給者間形成競爭，消費者選擇測繪服務時必然選擇測繪技術精準、服務質量高的測繪部門，在市場經濟優勝劣汰的機制下，必然促進測繪企業、從業人員積極改善自身技能，測繪技術水平都會提升，從而為測繪質量提供保障，達到市場對資源的優化配置。

2.對前期的資料、圖紙質量進行審查和控制

為確保房產測繪質量，應加強對前期資料、圖紙的質量審查，施工圖紙必須經規劃部門審批；實測時，委托方應提供已審核的建筑施工圖紙，有變更，應提供變更詳單。前期資料中應有國有土地使用證、建設工程規劃許可證、總平面圖等，對房屋坐落、用途等進行確定。 其中還包括房屋的實際功能部位，比如水箱間、變配電室等位置的應用說明。

3.面積計算部位的認定應當準確具體

房產測繪之前，應明確全面積、半面積以及不計算面積的部位，嚴格依據《房產測量規范》的規定。實踐中，有些開發商為增加賣點，設計圖中的注釋通常與其規定不一致，比如敞開陽臺、通往地下車庫的坡道等。在房產測量性質界定時，比如敞開陽臺，雖有頂蓋，但未全部封閉，故計算一半面積。另外多數高層小區為了保護業主及兒童的安全，體現人車分離，故在地下設立車位，由此通往地下坡道一般設立陽光彩鋼頂，這種情況不計算面積。由此應根據建筑結構的實際情況判定，要求委托方詳細說明，準確判定房產的計算面積。

4.面積計算中的公用分攤應當科學合理

在確保房產計算面積及邊長數據準確性的條件下，房產測繪質量控制中的關鍵環節就是共用面積分攤問題。由于其大小關系著消費者的切身利益，因此必須保證面積分攤計算的準確性。因此，房屋各層及總面積計算完成后，對公用建筑面積進行分攤計算，分攤后，應當將分攤之前的套內面積、總面積以及分攤面積與分攤之后進行比對，并根據圖紙、設計指導書對分攤結果進行質量檢查，由測繪雙方核對，以確保分攤計算準確無誤。

5. 加強對外業測繪質量和內業數據處理的控制

外業測繪的質量是提高房屋面積測繪質量的基礎。加強外業測繪質量控制，要求調查內容必須與房產圖一致；測量要素完整；原始記錄及成果必須完整和規范。對內業數據必須嚴格控制：房產圖尺寸必須完整，技術清晰；房產要素須完整；房產面積計算方法須規范；房產測繪報告格式規范、內容完整；測繪成果必須進行規范化歸檔管理。

6. 加強對房屋面積測繪質量的檢查與驗收

房屋面積測繪的檢查與驗收是對房屋面積測繪質量的最后保障，必須在自查互檢的基礎上，嚴格執行“二級檢查、一級驗收”制度。二級檢查由單位測繪組成員進行過程檢查，核對無誤后，由質量檢查人員最終檢查；一級驗收是二級檢查合格后，由委托單位實施最終驗收。

結束語

隨著房地產業的快速發展，房產測繪面積的質量已經引起了業內人員的高度重視，房產測繪單位要根據房產測繪市場發展狀況制定相應的企業發展策略，只有從管理和技術層面加強對房產測繪面積的質量控制，才能促進房產測繪行業的良性發展。

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