房地產成本控制與管理研究

摘要：隨著我國社會經濟的迅速發展，人民群眾的生活水平也在不斷提高，對住房的需求量巨大，房地產市場一度膨脹，但經過國家進行的幾輪針對房地產市場的調控以后，房價趨于穩定，不過人民群眾對于購房的熱情也相對得到了抑制，房地產市場呈現出供大于求的局面，這種情況下，房地產開發商的利益就受到了損失，我國房地產市場面臨著新一輪的挑戰。

關鍵詞：房地產；成本；控制與管理

前言：人們對購房熱情的減退，以及國家對房地產市場的進一步調控，房屋成交量呈現明顯的下滑趨勢，給房地產開發商帶來了不小的損失。前幾年近乎瘋狂的圈地建房，到現在已經是另一番景象了。房地產市場的萎靡，使得房地產開發商不得不重新考慮成本控制與管理的問題，這關系到他們能否順利度過這個房地產市場的冰河期，以及今后的生存。

一、房地產成本的基本構成

房地產項目的成本構成十分復雜，包括多方面的因素，但總體來說，分為內部因素和外部因素兩部分。對房地產成本控制與管理的研究，首先要從房地產項目的成本構成入手，了解影響房地產項目成本的要素都有哪些，為進一步研究成本控制與管理打好基礎。

（一）土地作為房地產業賴以生存和發展的基礎，土地成本是必不可少的[1]。利用有限的土地資源，合理分配與規劃，對房地產業的發展都是至關重要的，房地產開發商要對規劃建房的土地進行投標，中標后的占地費用，占地補償費用，對拆遷戶的補償費用以及配套設施的建設費用都包含在了土地成本的范圍內。

（二）房地產開發商在獲得土地的使用權以后，就要對工程建設進行投入，工程建設前期的管理與運營，包括建筑成本，工程設計，廣告投放以及相應的公共設施建設都屬于工程建設成本。

（三）房地產業中的稅費也是開發成本之一，購房者所交付的房價中包括了多種稅費，營業稅、契稅、企業所得稅等，這些稅費都是由開發商轉嫁到購房者身上的，

（四）房屋在交付以后，由購房者進行使用，在這個過程中，開發商需要對房屋進行日常維護與管理，也就是我們所說的物業費用，物業費用一部分是由購房者來承擔，但大部分對于房屋在使用過程中出現的質量問題，以及房屋正常的損耗所產生的維護費用都是由開發商來承擔的。

（五）房地產項目在開發過程中需要大量的資金作為基礎運轉費用，開發商大多會選擇向銀行貸款的方式來籌集資金，在這個過程中，就產生了一定的本息費用，對于數目巨大的房地產項目開發費用來說，所產生的利息也是一筆不小的支出。

二、我國現階段房地產業成本控制與管理的現狀

目前，國內很多房地產開發商在面對成本管理工作的時候，缺乏對成本控制和管理工作的清晰的認識，重視程度不夠，這樣就會導致自上而下對成本管理的意識不強，從整體上沒有將成本管理工作放到日常工作規劃中，造成了對成本管理的忽視。

在缺乏對成本管理意思的情況下，關于成本管理的具體方式也就無從談起。成本控制的管理中存在著許多不確定的因素，如果出現實際使用費用高出計劃費用，沒有一個明確標準的管理流程作為參照，就很難在短時間內解決好成本管理中出現的突發情況[2]。

同時，現階段的成本管理還缺乏對人員的管理與整合，工作人員也是建設成本的一部分，做好對工作人員的管理也是成本管理的重要內容之一，房地產行業的人員流動性比較大，施工中的經驗很難被有效的積累下來，無法對今后的工作起到借鑒作用，造成了資源的浪費。

房地產業的發展還要依賴專業的成本管理人員，現階段專業的成本管理人員還屬于“稀缺物種”，房地產項目包含的部門繁多，沒有專門的管理人員進行聯絡和溝通，成本控制和管理十分困難。

房地產項目周期長，突發情況多，房地產企業在成本管理上缺乏對資金的整體性把握，管理水平不高，沒有計劃性，對施工中可能產生的費用預計不足，對使用成本沒有有效的跟蹤，造成成本使用混亂。

三、我國房地產業在成本控制與管理中存在的問題

（一）行業對于成本控制和管理的意識不強。很多地產開發商對成本控制和管理沒有明確的概念，認為成本僅僅是指有形的資產，包括資金、設備等的投入，無需進行專業的測算。這樣的錯誤認識將大大損害房地產開發商的既得利益。在現代房地產企業成本控制和管理中，對無形資產的投入效用要遠高于對有形資產的投入效用。現代化的企業是靠人才完成市場競爭的，對人員的管理不容忽視，無論什么行業，精細化是發展趨勢，將細小的投入納入到成本管理是房地產企業未來必行之路。

（二）缺少對成本控制和管理的有效方法和手段。以往的房地產企業通過財務部分的財務報告進行成本控制，財務報告是財務部分對已經發生的經濟事件的整理和總結，報告中的信息缺乏時效性，是在時候對已經產生的成本投入的歸納，從成本控制的角度來看，對控制成本毫無意義。另外，房地產項目在建過程中，將會產生大量的數據，傳統的房地產企業采用的是人工采集數據的方式，這種方式不利于數據的整理和保存，也不利于對數據進行及時有效地分析和處理，從而影響工程進度。

（三）企業缺乏必要的聯系和溝通。工程造價管理在房地產企業在成本管理中的作用是不容忽視的，現代房地產企業往往只注重施工過程中對工程造價的控制，而在項目決策、設計等前期階段，工程造價對成本管理的影響才是最重要的。此外，房地產企業內部各部門之間的聯系不暢，造成了企業在成本控制上的困難。各部門不能及時地將本部門所產生的計劃外的成本投入上報到財務部門，企業管理層也就不能根據財務報告對企業整理財務狀況進行分析，從而造成不能對成本做出有效的管理和控制。

四、針對房地產成本控制與管理的幾點建議

（一）強化房地產企業整體的成本控制和管理意識[3]。房地產企業內部要對全體員工進行企業成本控制與管理方面的培訓，加強員工對企業成本管理工作的重視程度，強化企業成本管理的意識，把有形和無形的成本投入都納入到成本管理中，房地產企業要實行全員，全要素，全方位的全面成本控制與管理，從整體上提升企業的成本管理認識水平。

（二）運用先進的管理方式加強成本管理。要重視工程造價管理在成本管理中的作用，將工程造價管理運用到項目的設計階段，對工程可能產生的一切成本投入做出預算。財務部門的財務報告在保證數據真實性的同時，還要對未來工作中各個部門可能產生的成本投入做出詳盡的，具有前瞻性分析和預測，為管理層提供理論依據，從而做出相應的決策。企業還應建立成本管理的實時上報制度，使成本管理更加具有時效性，并使用計算機進行必要的數據整理和分析，提升工作效率。

（三）建立企業信息共享平臺。房地產企業中部門眾多，成本管理十分復雜，很多信息由于溝通不暢，不能及時有效地匯總和上報，影響了工程進度，造成不必要的經濟損失。房地產企業要在企業內部建立信息共享平臺，使各部門的信息能夠實時地展現在信息平臺中，幫助管理人員對企業整體的成本管理進行把握，對企業成本進行科學有效的控制。

結論：房地產企業成本的控制和管理水平，關系到房地產企業未來的發展，加強企業員工對成本管理的認識，運用科學的方法和手段強化企業內部的聯系，建立企業信息共享平臺是提高房地產企業成本管理水平的有效途徑。高水平的成本管理不僅能夠為房地產企業創造更大的經濟效益，并且能在一定程度上促進社會經濟的發展。

參考文獻：

[1]王達.房地產成本控制與管理研究[J].現代經濟信息，2014，（22）：151.

[2]宋丹.淺談如何提升房地產成本的控制與管理[J].中國商界（下半月），2010，（10）：200.

[3]楊亞莉.房地產企業加強成本控制與管理研究[J].經濟研究導刊，2013，（21）：194-195.