房地產融資渠道分析

【摘要】融資活動是企業財務管理的重要內容，融資活動的科學與否直接關系著企業的財務管理效率和效益。科學的融資活動能夠有效降低企業財務風險，提高經濟效益。尤其是對于房地產行業這樣的資金密集型行業，籌資活動更顯得具有重要意義。本文圍繞房地產行業融資活動，介紹了相關概念，并分析了傳統的房地產行業融資渠道存在的問題，重點分析了房地產行業拓展融資活動的途徑和手段。

【關鍵詞】房地產；融資活動

一、相關概述

在新的宏觀調控大環境下，房地產政策和措施相繼出臺，在這一情況下房地產企業傳統的融資渠道所具有的弊端也逐漸顯現出來，已經能夠影響到房地產行業的順利發展。我國房地產在進行管理中過渡依賴于商業銀行貸款，這常常會導致房地產行業融資風險過于集中，房地產存在資金瓶頸等，經營風險和管理風險較大。

結合管理實踐，房地產行業在發展過程中應當積極拓展自身融資渠道，構建更為合理科學的融資渠道和資金管理體系，積極構建和發展房地產投資信托基金，并完善房地產行業相關規章制度，強化房地產行業信貸監管機制，依靠融資渠道的科學化、合理化推進房地產行業的健康發展。

融資指的是企業貨幣資金的融通，企業管理者在金融市場中進行資金貸放或者資金籌集的經濟活動。從狹義角度上講，融資又是指企業進行資金籌集的過程。企業管理者應當積極結合自身的資金狀況、生產經營狀況以及企業未來發展的實際需求，在科學合理預測判斷的基礎上從一定的渠道向企業的債權人或者企業的投資者進行資金籌集，對資金進行有效組織，以此來確保企業資金的運作需求，滿足企業的日常管理活動。一般來講，企業進行資金籌集活動應當按照一定的原則，并合理選擇融資方式和融資渠道。通常情況下，企業進行融資活動主要由以下幾個方面的目的，即企業擴張、企業償還債務以及其他混合型的目標等。

二、房地產傳統融資渠道存在的弊端分析

當前我國房地產行業融資活動還存在著一些缺陷，盡管商業銀行信貸這一傳統的融資活動在房地產行業發展中發揮了重大的貢獻，但是其弊端也日益顯現出來。房地產行業的實際融資渠道依舊比較單一，房地產行業在進行融資活動時主要還是圍繞商業銀行貸款、預收賬款等方式，上市融資、債券融資、海外融資等其他的融資渠道常常受到金融政策的約束，很難發揮實際作用，這在很大程度上導致我國房地產行業的融資渠道單一。我國房地產在進行管理中過渡依賴于商業銀行貸款，這常常會導致房地產行業融資風險過于集中，房地產存在資金瓶頸等，經營風險和管理風險較大。對于銀行貸款的依賴過重，一旦發生財務危機很難化解。

不僅如此，房地產融資體系中，缺少多層次的房地產金融體系。專業性的房地產投資機構、抵押貸款機構、保障機構以及擔保機構等比較缺乏，規模化、多元化的房地產金融體系依舊需要進一步改進，同時缺少配套的房地產金融體系中介服務配套機構，房地產金融二級市場需要進一步發展。房地產融資瓶頸需要進一步破解，對于房地產金融體系中存在的系統性風險應當有效防范，減少因為資金瓶頸影響企業的順利發展。

三、拓展房地產行業融資渠道的內容分析

房地產行業屬于資金密集型產業，獲得及時充足的資金支持，有效開拓新的融資渠道是房地產項目順利開展運行的前提和保障，也是房地產企業管理者所必須重視的重要內容。

企業自籌資金，是房地產企業在初始階段常用的融資方式和渠道，一般情況下是通過公司股東追加企業股本金或者股東借款的方式來實現的。但是在房地產價值不斷升高，資金周期不斷延長，企業投資規模不斷擴大的情況下僅僅依靠房地產企業自籌資金難以有效滿足房地產行業的融資需求。

預售資金是房地產企業通過房地產預售所獲得的資金，它是當前房地產市場中比較常用的融資渠道和方式，在房地產環境以及區位等相關條件都比較好的情況下，依靠房地產預售能夠有效籌集到必要的房地產建設資金。

商業銀行貸款是當前我國房地產行業最為重要也是最主要的融資方式和手段，據統計房地產企業的開發資金中七成以上都是源自于商業銀行貸款。房地產企業合作融資也是房地產行業融資的重要渠道，它主要包括外資合作以及內資合作兩種。其中外資合作是指成立合資或者合作公司，依靠國外先進的管理經驗或者管理技術，進行資金優勢的互相補充。依靠合資合作方式能夠共同推動房地產企業做大做強。從這個角度上講，合作融資是我國房地產行業最為可行的一種融資方式。

信托融資指的是信托公司對于盈利前景比較好的房地產投資項目或者房地產企業進行信托貸款或者直接參與到信托投資的一種融資方式。實施信托融資具有較強的優勢，相比較于銀行貸款，信托融資能夠有效降低房地產企業的融資成本，降低財務費用，同時期限的彈性也比較大，在不提高企業資產負債率的前提下可以優化企業的資本結構。同時信托公司還可以針對房地產企業本身的具體項目以及實際的運營需求設計個性化的資金支持方案，信托融資既具有制度優勢，同時又具有較強的靈活性，在房地產企業困難時信托融資是比較好的選擇。房地產債券是房地產企業債券的一個組成部分，但是在實際管理中很多房地產企業發行企業債券都比較困難。

房地產證券化是當前我國房地產行業發展的一個重要方向，房地產證券化能夠進一步推動房地產經營實現專業化，同時促進資源合理配置，是房地產行業融資的合理途徑。在這其中最為主要的形式就是上市，依靠公司上市能夠迅速籌集大額資金并可以作為注冊資本利用，擴大企業規模，有效化解風險，并進一步降低企業的融資成本。企業的投資者也可以分享房地產經營利潤，推動房地產企業從原先的國有制向著股份制方向發展，對于改善資本結構具有較好的推動作用。除此之外，中小型房地產企業還可以依靠企業之間的土地轉讓或者項目收購來優化資源配置，實現規模效益，擴大企業規模，進而實現房地產企業上市融資的目標。

另外，房地產私募投資基金也是房地產行業進行融資的另一種方式，房地產私募股權投資是房地產行業發展的產物，當前發展比較順利，屬于專業基金管理公司進行專業化募集資金并進行投資管理的新型融資手段，是一種向著特定的對象發行私募股權基金來籌集資金，以股權的形式進行房地產投資的融資形式。一般情況下，房地產私募股權基金投資可以分為資金的籌集、資金的投資、基金的投資管理以及基金退出這四個階段，也是當前我國房地產行業新興的一種融資形式。

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