淺談非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)物業(yè)管理的成本控制

【摘要】非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)物業(yè)管理主要是對(duì)接管的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)實(shí)行危房改造、消除隱患，通過統(tǒng)一管理提升居民生活質(zhì)量、改善生活環(huán)境。本文從非經(jīng)資產(chǎn)物業(yè)管理成本的特點(diǎn)，總結(jié)出成本控制的主要內(nèi)容。從全面控制管理體系、加強(qiáng)人工成本控制、加強(qiáng)維修改造項(xiàng)目成本控制三方面進(jìn)行了闡述，并強(qiáng)調(diào)了發(fā)展信息化建設(shè)對(duì)成本控制的重要意義。

【關(guān)鍵詞】非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，物業(yè)管理，成本控制，信息化建設(shè)

一、非經(jīng)資產(chǎn)物業(yè)管理成本的特點(diǎn)：

1、成本發(fā)生分散：

非經(jīng)資產(chǎn)分布范圍廣，遍布各城、郊區(qū)，項(xiàng)目分散零碎，不利于集中管理。

2、主要成本基本相同：

根據(jù)非經(jīng)資產(chǎn)的現(xiàn)狀，物業(yè)管理工作普遍側(cè)重于修繕改造、設(shè)備設(shè)施的更換維修保養(yǎng)、消除安全隱患等方面，故其主要成本費(fèi)用也集中發(fā)生在房屋、設(shè)備設(shè)施的維修改造方面。

3、次要成本有所區(qū)別：

次要成本主要指除維修改造以外的日常物業(yè)服務(wù)成本。各非經(jīng)資產(chǎn)項(xiàng)目自身?xiàng)l件不同，決定了配套物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的不同。服務(wù)項(xiàng)目要因地制宜，供其所需。

二、成本控制的主要內(nèi)容：

1、全面控制管理體系：

（1）全面成本管理的含義：

成本控制要貫穿非經(jīng)資產(chǎn)物業(yè)管理工作的始終，對(duì)成本形成的全過程進(jìn)行管理。從主要成本抓控制，節(jié)約各項(xiàng)次要成本，做到全方位的成本管控。調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，把控制成本落實(shí)到各項(xiàng)具體工作中，在全員形成成本控制的工作理念。從而形成全過程、全方位、全員的完整、全面控制體系，使成本構(gòu)成的各要素都處于管控狀態(tài)。

（2）全面成本控制的程序：

集團(tuán)制定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，并執(zhí)行ISO9000質(zhì)量管理體系，使非經(jīng)資產(chǎn)物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。下屬各物業(yè)公司以項(xiàng)目部為單位上報(bào)年度成本預(yù)算，預(yù)測(cè)成本發(fā)生點(diǎn)及費(fèi)用。經(jīng)集團(tuán)審核后執(zhí)行成本預(yù)算，在全年的物業(yè)管理工作中以控制標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩實(shí)行成本控制，并將實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差。對(duì)于高于成本預(yù)算的，分析原因，尋找降低成本的途徑；對(duì)于低于成本預(yù)算的，總結(jié)其管理經(jīng)驗(yàn)，在以后的工作中引以借鑒。并在年底進(jìn)行成本核算，考核成本目標(biāo)完成情況，根據(jù)考評(píng)結(jié)果對(duì)各物業(yè)公司進(jìn)行獎(jiǎng)罰。使各企業(yè)相互對(duì)比，查找自身不足，借鑒彼此先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，提高成本控制成效。

2、加強(qiáng)人工成本控制：

（1）人力資源成本管理：

物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)型行業(yè)，其行業(yè)性質(zhì)決定它屬于勞動(dòng)密集型。人工成本支出占物業(yè)管理總成本的比例較大，因此加強(qiáng)人工成本控制將有效降低管理費(fèi)用。依據(jù)物業(yè)企業(yè)的工作性質(zhì)，人力資源按基層服務(wù)人員（包括：維修人員、保潔人員、安保人員等）以年齡大、文化程度偏低、經(jīng)驗(yàn)豐富、可長(zhǎng)期穩(wěn)定工作的人員為主要招聘對(duì)象；中、高層管理人員以企業(yè)的需求為主要用人標(biāo)準(zhǔn)，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、優(yōu)化部門設(shè)置、明確崗位職責(zé)。

（2）人工成本控制模式：

根據(jù)資產(chǎn)現(xiàn)狀和居民需求，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，合理的設(shè)置項(xiàng)目部人員編制。以大型、物業(yè)狀況優(yōu)良的非經(jīng)項(xiàng)目為中心，利用社區(qū)配套用房作為辦公基地，并對(duì)周邊一定區(qū)域范圍內(nèi)的小型、物業(yè)要求不高的或零散分布的非經(jīng)項(xiàng)目進(jìn)行管理，形成一個(gè)中心、多條管理線路的，輻射擴(kuò)散式管理格局。以一個(gè)項(xiàng)目部為中心帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的共同管理，可大大減少管理層人員編制，只需按服務(wù)內(nèi)容和工作量配備相應(yīng)基層工作人員。

對(duì)于技術(shù)要求不高、定期進(jìn)行的工作人員，如：維修工、保潔員等，可核算各小區(qū)工作量并考慮路程時(shí)間，統(tǒng)籌安排幾個(gè)項(xiàng)目共用一班人員。而對(duì)于提供持續(xù)服務(wù)工作的工種，如：保安、停車管理員、電梯運(yùn)行人員等，則各項(xiàng)目部合理安排班次，實(shí)行幾班幾運(yùn)轉(zhuǎn)的人員配備。

（3）利用價(jià)值工程分析經(jīng)濟(jì)效益原則：

在進(jìn)行人工成本控制時(shí)，要以保證經(jīng)濟(jì)效益為主要原則。不能單純的為了降低成本而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項(xiàng)目。成本控制是否合理要以價(jià)值工程為主要衡量體系：價(jià)值=功能/成本，即：V=F/C。成本管理應(yīng)以保證服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量的前提下，成本最小化；或力爭(zhēng)成本不變的前提下，服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量最大化，作為控制成本的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。

3、加強(qiáng)維修改造項(xiàng)目成本控制：

（1）維修改造項(xiàng)目成本的三階段控制：

對(duì)非經(jīng)資產(chǎn)進(jìn)行維修改造，要做到事先有方案、計(jì)劃，事中有控制、糾偏，事后有審核、總結(jié)；從而實(shí)現(xiàn)維修成本的事先、事中、事后三階段控制。即在項(xiàng)目接管前和每年年初，各項(xiàng)目部進(jìn)行全面的接管普查和年度普查，了解物業(yè)狀況及民眾所需。根據(jù)普查情況統(tǒng)計(jì)匯總做出事先維修計(jì)劃，將非經(jīng)資產(chǎn)現(xiàn)狀、維修改造方案、工程預(yù)算上報(bào)集團(tuán)審核。經(jīng)審核通過后按維修計(jì)劃實(shí)施，在保證質(zhì)量的前提下按審核預(yù)算嚴(yán)控成本、及時(shí)糾偏，對(duì)于需增加的必要費(fèi)用應(yīng)提前申請(qǐng)、說明理由，從而實(shí)現(xiàn)事中控制。項(xiàng)目完工后，進(jìn)行四方驗(yàn)收確保工期、質(zhì)量。并據(jù)實(shí)結(jié)算，總結(jié)成本降低的經(jīng)驗(yàn)和增加的原因，做好事后控制為后續(xù)工作奠定基礎(chǔ)。

（2）維修改造項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容：

加強(qiáng)維修改造項(xiàng)目的成本控制，應(yīng)從工期、現(xiàn)場(chǎng)施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、人材機(jī)工程直接費(fèi)四方面進(jìn)行管理。

a.工期控制：

任何一項(xiàng)工程都要嚴(yán)格控制工期，大、中修項(xiàng)目也不例外。工期的長(zhǎng)短直接影響工程成本。工期越長(zhǎng)，人工成本越高；租賃的腳手架、模板及各種施工機(jī)械，也會(huì)隨著工期的延長(zhǎng)而增加租賃費(fèi)用。 此外，延長(zhǎng)工期，也會(huì)使各項(xiàng)間接費(fèi)用隨著增加。

非經(jīng)資產(chǎn)維修項(xiàng)目是在居民正常生活的同時(shí)對(duì)其進(jìn)行施工。故在施工前應(yīng)與居民良好溝通，另其支持、配合工作，對(duì)施工帶來的不便能夠理解，盡可能為施工創(chuàng)造條件、提供便利，以保證盡早完工。

b.現(xiàn)場(chǎng)施工組織設(shè)計(jì)管理：

做好現(xiàn)場(chǎng)施工組織設(shè)計(jì)，可以減少人員和機(jī)械窩工。由于非經(jīng)資產(chǎn)維修改造多為修繕工程，且現(xiàn)場(chǎng)工作面狹小，有些局部維修項(xiàng)目工作面較分散，故施工段的劃分、各工種的安排、工序的搭接就更為重要。避免工作面的窩工和合理的工序搭接是降低成本的關(guān)鍵。

c.從全壽命周期成本（LCC）確定施工方案：

對(duì)非經(jīng)資產(chǎn)進(jìn)行大、中修或翻修，相當(dāng)于賦予其二次生命。對(duì)其維修改造工程的方案確定、實(shí)施、及后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)、廢除或拆遷進(jìn)行全壽命周期成本控制，相當(dāng)于延續(xù)原壽命周期成本。

d.合理控制人、材、機(jī)的成本費(fèi)用：

人工費(fèi)方面，主要是提高工作效率，避免窩工。材料費(fèi)方面，原拆除材料可加以利用的要盡量減少拆除破壞，應(yīng)采取保護(hù)性拆除，如：墻地磚、燈具、潔具等。拆除后不加利用但可以回收的材料，可以集中變賣處理，如：鋼筋、電纜等。機(jī)械費(fèi)方面，應(yīng)統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)目所需機(jī)械型號(hào)、數(shù)量，盡量安排好同一機(jī)械在各項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，使其得到充分利用，不會(huì)因到位不及時(shí)而影響工期。

三、大力發(fā)展信息化建設(shè)推動(dòng)成本控制：

隨著非經(jīng)資產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，項(xiàng)目覆蓋范圍增大、管理人員增多，在集團(tuán)內(nèi)部建設(shè)非經(jīng)資產(chǎn)的信息化管理系統(tǒng)對(duì)提高成本控制有著極為重要的意義。通過信息化建設(shè)，可提高辦公效率、節(jié)省辦公成本，實(shí)現(xiàn)綠色、低碳辦公。并能實(shí)現(xiàn)零距離、零時(shí)差、零成本的監(jiān)管狀態(tài)。從根本上解決了非經(jīng)資產(chǎn)地域分散、不便管理的問題。發(fā)展信息化建設(shè)，可形成專業(yè)化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式，是控制物業(yè)管理成本科學(xué)、有效的手段。

結(jié) 論

無論是從企業(yè)管理還是從保障民生，加強(qiáng)非經(jīng)資產(chǎn)物業(yè)管理的成本控制可使兩者共同發(fā)展、取得雙贏。加強(qiáng)成本控制，由粗放型管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣?jié)約型管理模式，是非經(jīng)資產(chǎn)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

利用全面成本控制管理體系，以經(jīng)濟(jì)效益原則為基準(zhǔn)，在非經(jīng)資產(chǎn)物業(yè)管理中提高系統(tǒng)效率、降低設(shè)置費(fèi)和維持費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)全壽命周期成本控制。并且加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化控制、成本糾偏、考核獎(jiǎng)罰等管理手段，是成本控制的有效途徑。

發(fā)展信息化建設(shè)是非經(jīng)資產(chǎn)走向現(xiàn)代物業(yè)管理的必經(jīng)之路。通過信息管理系統(tǒng)的科學(xué)性與全員參與改善的主動(dòng)性，達(dá)到企業(yè)內(nèi)部成本控制的一致性。切實(shí)有效降低經(jīng)營(yíng)、管理成本，實(shí)現(xiàn)非經(jīng)資產(chǎn)價(jià)值與企業(yè)價(jià)值的最大化。