對房地產企業現金流管理若干問題的思考

【摘要】現金流是一個企業經營和生存的命脈，對房地產企業的影響尤甚。若現金周轉不暢，直接影響企業的正常生產經營及運轉，甚至會使企業倒閉，本文嘗試對房地產企業在現金流管理方面存在的問題和解決的方法進行分析探與討。

【關鍵詞】房地產；現金流；現金流管理

一個企業的良好、持續的發展離不開資金的有效支持，尤其對于資金需求量巨大的房地產企業。那么了解房地產企業現金流的特點及重要性，對資金流進行有效管理，實現資金鏈安全保證企業良好的運作就顯得尤為重要。

一、什么是現金流及現金流管理

在《企業會計準則-現金流量表》中，現金流是指一定會計期間內企業現金和現金等價物的流入和流出。由三個部分構成：經營活動產生的現金流、投資活動產生的現金流和籌資活動產生的現金流。現金流不僅是企業償還債務、支付股利的保證，更是評價企業盈利能力、抵御風險能力以及企業未來發展前景的重要依據。現金流量信息不僅對外部信息使用主體有著重要的作用，而且對公司的內部管理也有著重大意義。

現金流的管理則是指企業為了達到價值最大化的目標，通過計劃、分析、預測、決策、控制和報告等手段對企業不同時期的現金流入和流出所進行的一種全面的系統管理活動。其主要內容包括：1、制定現金流管理的相關制度；2、一定時期內加速資金流轉、資金缺口的融資彌補、資金盈余的再投資的控制系統的建立；3、現金流預算執行以及現金流本身系統的分析與評價。

二、房地產企業現金流的特點

房地產企業與其他企業相比有著自己獨特的開發經營對象、特殊的開發經營方式、以及較長的建設周期。因此房地產企業的現金流與其他企業在生產經營和籌資方面有著極大的不同：

1.資金籌集任務重。房地產企業經營開發的對象是房屋、土地。巨額的土地和房屋造價要求企業一次性投入的資金非常巨大，所以相應的資金籌集壓力非常大。

2.現金流周轉時間長。一般來說，房地產項目的開發建設一般需經歷征地、土地開發、房屋建設到竣工交付等階段，所需時間要2-3年，甚至更長，項目建成后，由于房屋價值大，往往客戶多采用分期付款的方式，這樣資金在短期內往往不能迅速收回。

3.資金流波動幅度大。由于項目建設時間長，往往在項目初期需要投入大量的資金，而資金的回收則一般要到幾年以后，因此資金的流入和流出非常不均衡。

三、房地產企業現金流管理在企業管理中的重要性

近年來，隨著國家幾次出臺房地產調控政策，對很多的房地產企業造成了很大的沖擊，尤其是對中小型的房地產企業，在2008年不景氣的樓市中倒下一大批。究其根本原因就是樓市的低迷導致其現金流出現了斷裂，使其經營難以為繼。從而也使得很多繼續經營的企業不得不開始重視現金流管理在企業管理中的重要性：。

首先，現金流能更好的反應房地產企業的發展能力和償債能力。實踐證明，大部分破產企業并非盈利能力很差的企業但是雖然這些企業利潤豐厚，擁有大量的流動資產，但現金的支付能力卻很差，導致最后甚至不能償還到期債務，最后破產清算。

其次，現金流量比利潤更真實的反應企業的收益質量。企業如果不能及時改變現狀，提高現金的收益質量，很容易發生資金鏈斷裂的現象，這樣的企業的影響是致命的。

再次，現金流量很好的體現了房地產開發企業的財務彈性。

最后，對現金流進行科學有效的分析可以保持公司合理的資本結構，降低資本成本。

四、房地產企業現金流管理措施

針對目前房地產企業現金流管理中出現的問題，我認為可以從改善現金流管理方法、加強基本業務活動的現金流管理以及正確處理企業持續發展與現金流管理的關系著三個方面出發來加強企業的現金流管理。

1、注重公司戰略與現金流管理的有效結合。

公司在實行現金流管理的過程中首先應明確公司發展戰略，依據公司戰略及目標要求，分析公司經營的財務環境，根據公司自身的財務狀況制定適合公司自身的現金流量管理規則，既要考慮項目未來現金流的可利用程度，又要考慮現金流轉是否順暢、經營風險與財務風險是否協調等問題，并根據公司現金流實際情況確定發展戰略，選擇具體投資項目。

2、現金流管理與企業的生命周期相結合

在企業的不同發展階段企業關注的目標和重點也不同，現金流量循環也會呈現不同的特點。管理者必須能準確分析和識別企業在生命周期不同階段的特點和定位，并能夠根據對現金流量的需要提出合適的財務結構。

3、現金流管理必須做好流動性、收益性和增長性的動態平衡。

流動性是企業進行日常經營和債務償付的基本保證，收益性則是企業獲利能力的一種體現，，增長性是企業自我積累和發展能力的體現，只有三者平衡發展才能是企業持續、健康的發展。

4、制定具體措施，對現金流實行戰術管理。

良好的管理必須以有效的計劃開頭，所以做好資金的預算是非常重要的一步。現金流預算著重于規劃和控制企業的宏觀經營活動，保障企業戰略目標的實現；其次要從房地產經營的各個環節入手，做好現金收入、支出各個環節現金流量管理措施。

總之，現金流管理決定著房地產企業的生存和發展，所以一定要建立以現金流管理為核心的現代企業制度和企業經營管理系統，從而實現企業良性發展，提高企業競爭實力。

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