某拆遷安置房工程項目管理的經驗之談

【摘要】本文針對無錫某安置小區的全過程項目管理的經驗，提出部分觀點供大家探討

【關鍵詞】進度 質量 安全 投資 協調

近年來，隨著社會經濟的不斷加速發展和城市化進程的推進，拆遷安置規模不斷加大，拆遷安置房的質量、工期等要求比較苛刻，政府重視、社會關心、老百姓關心，直接關系到人民財產的安全，關系到社會和諧穩定。下面以無錫某拆遷安置小區全過程項目管理的實例來分析探討。

一、工程概況

某拆遷安置小區地處長江中下游沖擊平原無錫地區，整個安置小區約80萬平米，分兩期開發。一期開發A、B、C區約65萬平米，46幢小高層、高層房屋，安置4138戶；開工時間是2009年12月底，竣工交付時間是2012年6月底；總投資約13億元，單方建設成本約2000元/平米（包含市政、景觀、水、電、氣等各項綜合成本）。二期開發D區北半幅，建筑面積約15萬平米，7幢高層房屋、1幢五層配套商業用房，安置828戶；開工時間是2013年7月底，預計竣工交付時間是2015年8月底；總投資約3.75億，預計單方建設成本約2500元/平米（其中土建單方建設成本已上升400元/平米）。

二、工程項目前期階段

工程項目前期階段管理指工程建設中的項目決策和計劃階段，包括項目建議書、可行性研究報告及征地拆遷等內容，特別是國有投資項目對可行性研究報告特別重視。

拆遷和征地問題歷來是工程項目建設中硬骨頭，很難吭，但是拆遷征地不到位又會嚴重影響工期。由于安置小區屬于政府民生工程，政府和社會各界都比較重視；一期ABC區在2009年10月剛給4家總包單位開完標后，就急忙督促各總包單位盡快進場，但是拆遷工作僅完成30%左右，工作非常被動，但是各單位沒有被困難嚇倒，在具備條件的地方先行施工。安置小區B區有兩幢11層的小高層房屋因為拆遷戶對賠償金額不滿意，最終滯后一年后才談妥拆遷條件。此后，施工單位努力合理加快工期，基本沒有影響整個小區的交付。

三、工程項目設計階段

工程設計階段通常包括方案設計、初步設計和施工圖設計三個階段。設計階段的技術和造價控制相當重要。

設計階段的造價控制是整個工程造價控制的龍頭。盡管設計費在建設工程費用中所占比例不大，一般只占造價的1.5%左右，但設計結果對工程造價的影響可達75%以上。合理科學的設計可降低工程造價10%以上。然而在工程設計過程中，不少設計人員重技術、輕經濟，往往過高考慮功能或安全系數，從而提高設計標準，忽視了經濟上的合理性，影響了工程造價的有效控制。

積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計理念和招標辦法，讓8家設計單位參與競爭，組織有關專家綜合評比，從中選用4家優秀的設計單位，這樣有利于促進設計單位在項目的整體布局、建筑造型上開拓創新，在使用功能和設計質量上精益求精，在降低工程造價上多思考，提供高品質的設計作品。

當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。設計的頻繁變更，影響工程質量和進度，也是增加工程造價控制難度的關鍵因素。 因此，我們比較重視工程前期準備工作，督促設計單位做好設計交底工作，及時修正不符合實際和有錯誤的圖紙；另一方面應積極推行限額設計，有效地控制設計限額，健全設計經濟責任制，提高設計質量，為以后工程造價的控制打好基礎。

四、工程項目施工管理階段

工程施工階段的管理通過對建筑項目施工的全過程進行有計劃的管理與協調，來達到控制工程成本、提高工程質量、合理減少工期、確保施工安全的目的，使施工過程得到有效控制與協調，從而確保建筑物的使用安全。

工程項目施工管理階段主要從施工進度控制、質量控制、安全控制、投資控制及協調管理等方面進行分析。

1、施工進度控制

建筑工程進度控制對于整個工程項目的管理以及拆遷安置小區何時交付十分重要的影響。一般來說，很多重點工程都面臨工期緊，工序多、工種多、投入勞動力多、機械多、材料的規格品種多，各工種交叉多，配套工作的涉及面廣，工作量大，專業性強等問題。因此，做好工程進度控制管理，確保整個項目能夠保質保量的按期交工，是工程施工階段項目管理的核心。

2、施工質量控制

督促施工單位及監理單位認真貫徹和執行國家建筑法規和地方技術規范標準，嚴格按照GB50204-2002、03G101平法等施工規范及圖集具體標準，明確拆遷安置小區工程的整體質量目標，確保市優質工程，力爭太湖杯或揚子杯；認真落實圖紙會審和各項施工技術工作，嚴格把控每個環節和每道施工工序，依據具體的施工技術規程和規范，比如鋼筋工程、混凝土工程以及砌體工程等必須采取強制性措施嚴格質量管理，基于現代工程建筑技術含量高，施工工藝復雜的特點，對施工各方面的技術質量要求也日益提高。建立覆蓋全面、協調統一的質量保障體系，才能有效保證建筑產品的全部功能質量。

3、施工安全控制

督促施工、監理單位加強安全生產管理，建立完善安全生產管理體系制度，形成行之有效的安全管理機制，明確各級管理人員的安全職責。現場施工班組要定期組織學習，掌握各項安全生產規章制度，明確安全生產事故責任劃分，并且要對施工現場及時開展檢查，并做好檢查記錄，確保施工過程的安全。

4、工程投資控制

嚴格按照合同要求加強對工程的造價控制，重點抓以下兩個方面：①嚴格管理施工圖設計變更。由于現在招標時一般采用工程量清單招標，施工單位一貫采取不平衡報價法投標，壓低總價中標；中標后部分明顯虧損的清單子目想方設法要求建設單位進行設計變更，重新組價，以此增加工程造價。②嚴格管理工程簽證。工程簽證是施工現場不可避免的事情，加強工程簽證工程量實測實量非常重要，工程量內容必須真實，建設單位、監理單位、跟蹤審計單位、施工單位等參建各方必須到位，現場簽字；否則工程投資就會失控。

5、協調管理

工程施工中各專業單位的協調管理工作不僅很重要，而且也很必要，無疑建設單位是各個單位協調的中樞神經，也是義不容辭的責任。主要以下幾個方面：①技術協調，提高設計圖紙的質量，減少因技術錯誤帶來的協調問題；圖紙會審關系到各專業的的協調，設計人員都是各自專業分管一塊，與他人不一定協調，就需要在圖紙會審時努力發現問題，從圖紙源頭上解決。②組織管理協調，建立專門的組織協調例會制度；每周五的下午建設單位組織各總包、專業及監理單位開工程例會，有什么需要協調的問題，例會上建設單位力爭協調解決；如果有較復雜的問題專項協調解決。

五、工程維保服務階段

安置房工程施工完成，就面臨工程質量維保的問題。安置房是民生工程，工程質量的維保也同樣馬虎不得，對老百姓不能像某些開發商那樣敷衍了事。為規范安置房維保期內工程質量保修處理流程，明確某區建設局、某街道物業管理辦公室、各維保單位、物業服務企業、業主的權利和義務，確保安置房工程質量缺陷得到及時妥善解決，特制定某區安置房工程質量保修管理辦法。土建、裝飾、安裝等維保期兩年，防滲漏等維保期五年。由于安置房物業叫薄弱，每次維修均有安置房工程質量保修流轉單，做到每次維修可追溯。如維保單位拒絕維修或賠償的，可啟動第三方維修或賠償。

根據維修管理辦法執行三年多的情況來看，整體上看，維保工作比較讓安置百姓滿意。從工程交付三年多情況看，整個安置房工程是各放心工程、民眾滿意工程。

參考文獻：

〔1〕徐泉. 關于保障性安居工程質量監管的思考.工程質量，2014（12）：15-18

〔2〕建筑施工手冊，第四版.北京：中國建筑工業出版社，2006年