論“在房地產及其相關產業如何在房產不景氣環境下謀生求發展”

【摘要】雖然國家已全面進行限購松綁，但2014以來，我國房產景氣指數仍逐月下滑，房產投資增加放緩，各大中小城市房價大幅下跌。房價寒流蔓延到與之緊密相關的各行各業。面臨樓市的重新洗牌，國家應減小調控政策，讓市場在資源配置中起決定性作用，各房企應更多引進技術管理新型人才、主動求變積極進行多元化轉移，讓中國房產經濟實現平穩的軟著陸；而各行各業則更要整合營銷、減小對房產依賴、調整產業結構、增加防御措施，才能在危機中生存下來。

【關鍵詞】限購松綁；房價下跌；相關行業；技術管理；調整結構

一、引言

2008年經濟危機之時，政府曾以4萬億投資撬動市場，其中很大一部分流入了房地產領域，帶來了我國房地產市場持續5年的畸形繁榮。直到房價漲到讓人嘆為觀止的地步，2010年，政府出臺了史上最嚴格限購政策并快速推行全國各地，房貸政策也相應收緊，導致房產產景氣指數一再下滑，銷售額和銷售面積均呈現負增長房價大幅度下跌，從三、四線擴展到一、二線。而房產與中國經濟緊密相關，GDP貢獻度占整體五分之一，而房產投資每減少5%，GDP將被拉低0.6%左右，面臨經濟“硬著陸”風險，2014年6月，各地政府紛紛放開限購政策。但由于限購、限貸調控政策影響，房地產一直處于低位運行，改善性需求被遏制，房價并沒有預想中反彈。相應的，在房產行業不景氣的大環境下，與之相關的鋼鐵、水泥、建材、家裝、房產中介等緊密相連的行業都如多米諾骨牌一般紛紛受到房市寒流的影響倒下。曾經有人統計過這樣一組數據，明顯地反映出房地產行業對上下游產業的影響：房地產行業每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛生潔具需求。

那么隨著經濟發展由兩位數增長進入個位數增長的減速換擋期，經濟發展進入提質增效新階段，經濟新常態帶動的房地產業發展新常態下，各房企該以怎樣的姿態積極適應潮流的發展；與房產相關的各行各業在進入微利時代之后，又該如何調整產業結構生存下來。本文將會以理性的態度和判斷提出在房地產經濟新時代，對房企和各行業提出一些建議

二、主動求變，實現房產經濟穩定軟著陸

2.1 國家轉變房產調控思路，房企引進技術管理型人才

自從房地產市場發展進入新常態——日趨成熟和理性，國家房地產調控思路也在發生轉變。“去行政化”減小國家調控力度，讓市場在資源配置中起決定性作用【1】。建立房地產適應新常態的長效機制【2】，將房地產涉及的金融。土地、稅收和住房保障等方面政策工具進行重新組合。在明確房地產市場發展目標的前提下，更加重視政策的系統性。穩定性和可預期性。確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內的一系列政策工具目標，形成政策合力而不是相互掣肘。

加快引進技術加管理型人才。在經濟轉型的社會結構中，技術管理型人才更能利用專業知識進行高效的管理模式和加強對成本的控制。通過高技術型人才對市場積極的探究調研、營銷策劃并結合專業的知識和經驗提出有創意的想法。同時這些高技術人才也更能掌握網絡的能量利用一些軟件，如VR虛擬仿真技術，能模擬工程項目設計情況，在三維場景中任意漫游，人機交互，這樣很多不易察覺的設計缺陷能提前察覺，有利于管理者設計者規避風險。

2.2 關注微觀區位選擇，積極進行多元化轉型

如今不再是拿地便造房的暴利時代，各大中小房企應應用知識，加大對其自身物業管理的投入，根據商業用房地產和居住用房地產微觀區位的選擇標準【3】，讓所建筑的區位達到最佳的用途，從短期來說，好的區位包括良好的社區文化環境，齊全的生活服務配套設施，能給人們留下良好的印象和市場口碑；從長遠來看，微觀的經濟效益和環境效益結合宏觀的社會效益和生態效益，能實現土地資源的優化配置。

面對生存困境，面對供過于求的高庫存壓力，房企普遍采取減少拿地，變通營銷策略，降價生存。這對于大部分房企無疑是割腕賣肉，苦不堪言，但是更具有生存智慧的方法便是積極進行多元化轉型，規避政策風險，用互聯網思維化解行業危局。如2012年下半年，萬引爆地產互聯網營銷的新風潮，聯合淘寶推出“賬單抵扣房款”的活動。

三、各行業應勇于創新，擺脫依賴，方能長遠發展。

3.1 積極拓寬業務面擺脫損失，擺脫對房產政策的依賴

之前連續五年的房產經濟繁榮讓很多房產相關行業嘗到了甜頭，也不愿意從房產業轉移到其他行業，導致行業從業者形成了習慣性思維，就算政策幾經變化也仍然對房產業心存幻想。而隨著調控的深入，與房地產相關的上下游行業也會重新洗牌，優勝劣汰進行重組，市場份額也會重新分配和集中。但是外因從來就不是決定事物發展的主要原因，關鍵還是在于內因。所以想要在這輪洗牌中存貨下去，必須要積極調整心態，擺脫對房產經濟的依賴，摒棄暴利心態，苦練內功，實現戰略轉型，提升自身的競爭力，想要做百年老店，就要做出自己的核心能力，能抗周期抗風險，做出屬于自己真正的優勢。

要主動拓寬業務，如鋼鐵、水泥行業除了要投入到道路建設等行業中，更要把眼光放長遠，把業務拓寬到亞洲乃至整個世界，提高技術核心。而房產中介企業則需在最低迷的時候堅持挺進。組建高技術和能力的銷售團隊，如朱泳強“在別人撤退時，慢火熬出人脈”【4】，堅持和客戶聯系，及時了解客戶的需求，認真為客戶服務，多多學習經濟管理知識，及時為自己充電。各家裝企業可以通過抱團促銷的方式，和裝飾公司合作推銷產品，更廣的拓寬自己的業務。

3.2 夾縫生存出新招，低碳經濟助生存

行業的規范整合往往是通過大量“新陳代謝”并且在大環境經濟不景氣的情況下發生的。如應在“工裝公司”和“地產公司工程部”的家馮總開建新的業務。家裝行業應該將服務提升一個檔次，推出針對不同房源，不同戶型的裝修業務；也可以針對經濟適用房和保障房等推出低端裝修業務，或者提供全程化一對一服務、2次裝修施工業務等。更加細分的服務，更加人性化的服務才能讓家裝在未來的路上走得更遠。

而對于建材行業來說，隨著“低碳經濟時代“的到來綠色環保建材家具商機卻是無限的，加強新品的研發和推廣，比如選擇新型環保的防水材料等。不斷深挖渠道，通過多與客戶交流創造更多適合市場的產品，搶的更多的市場份額。

結語：房地產市場從“過緊”走向“常態”的過程中讓我們深刻認識到了房地產商品本就是應有其商品應有的規律，房地產市場也應是一個正常的由供求關系決定的市場而不是一個暴利的市場。國家不會再出現非常規的大規模的刺激政策。在這場新的戰役中，智者存，弱者亡。房企和各相關行業應緊密關注國家政策，發揮智慧開源節流，增強實力，方能長久立于市場中。

【1】丁衛國 西方經濟學原理

【2】 鄒士年 2015年房地產市場將繼續調整，效果及存在的問題

【3】房地產經濟學（第三版）

【4】李郁怡 全球頂尖房地產經紀人的賺錢術（一）