甘肅：讓復雜涉訴資產華麗變身

◎ 喻澤文 （甘肅省產權交易所，蘭州730030）

2014年12月24日，甘肅省產權交易所（以下簡稱“交易所”）以40050萬元的價格成功轉讓銀垠大廈司法拍賣項目，相比29972萬元的司法拍賣評估價和40000萬元拍賣委托價，分別增值10028萬元和50萬元，增值幅度十分明顯。

涉訴資產作為人民法院強制執行的凍結、查封、扣押、罰沒的資產，在拍賣過程中面臨諸多不確定因素，加上標的遺留問題多、項目瑕疵較大等特性，相比企業國有資產等交易業務更具有特殊性和復雜性，所以在項目拍賣過程中對產權交易機構的能力要求更高、更專業。銀垠大廈司法拍賣項目標的額大、債權人多、法律關系錯綜復雜，交易所充分發揮了產權平臺價格發現和資源配置功能及項目經驗、團隊智慧，成功實現了項目的順利成交，取得了讓政府放心、群眾滿意、委托方和債權人認可的良好社會效益。同時，針對項目復雜情況在涉訴資產處置模式的完善和法律空白的彌補方面進行了大膽創新和有益的探索。

1 項目背景：錯綜復雜

2008年大廈主體建設到28層后，因開發商愛之泰房地產公司無法償還多方巨額債務，沒有能力繼續施工，造成建設擱置。此后，銀垠大廈成為眾所周知的，時間跨度最長、規模最大的“爛尾樓”，被群眾戲稱為蘭州“毒瘤”，不僅嚴重影響了市容市貌，更影響了城市整體形象，而且潛藏著巨大的安全隱患和社會不穩定因素。

由于開發商愛之泰公司資金短缺，拖欠材料供應方蘭州天奇物資集團的建筑材料款，被起訴至甘肅省高級人民法院，并要求強制執行。同時，開發商還拖欠浙江宏成公司等幾家企業的建設工程款、建設材料款，被上述企業起訴至蘭州市中級人民法院。另外，開發商違規預售的170余套住宅，多年不能正常交付使用，給相關群眾造成了極大的經濟損失，多次引發現場毆斗及長期的群體性上訪。

由于該案涉及相關企業和眾多個人的利益，遺留問題很多，社會關注度高，影響重大，矛盾突出，法律關系交錯復雜，歷經4年漫長的法律程序，經過多次的申訴、判決、異議、裁定，產生了三級法院（包括最高院）的7次判決，最終省高院將該案指定蘭州鐵路運輸中級人民法院強制執行，決定依法對銀垠大廈進行整體司法拍賣，一攬子解決該大廈所有遺留問題，解決所有的物權、債權債務訴訟糾紛。

2 轉讓過程：一波三折

2014年10月10日，經甘肅省高院審查后，蘭州鐵路中院以40000萬元的底價委托交易所和蘭州國際商品拍賣有限責任公司共同實施銀垠大廈司法拍賣項目。

接到委托之后，交易所項目團隊充分了解情況后對項目進行了集中研判，該樓作為一棟“爛尾樓”，項目瑕疵較大，案情交錯復雜，案件歷時較長，且標的轉讓額度巨大，轉讓工作將面臨諸多困難，是一宗真正考驗平臺能力的項目。

2014年10月27日，銀垠大廈涉訴項目司法拍賣公告正式發布，公告期從當日至11月21日，網絡競價從11月25日10時正式開始。與此同時，項目團隊緊鑼密鼓地通過線上線下方式對項目進行廣泛的營銷推介，先后向在甘的全國知名房地產企業和省內相關企業進行定向上門推介，并組織有意向的企業現場踏勘標的，委托法院及案件相關方多次溝通商談。通過業務團隊的不懈努力，銀垠大廈項目在公告期內產生了實質的意向競買人，一切都在向著項目順利成交的方向進行。

11月20日，就在項目公告期即將進入實質交易時，本案的案外人——部分集資購房者向蘭鐵中院提出了對執行拍賣的異議。11月24日，蘭州鐵路中院綜合考慮各方情況后，依法做出暫緩銀垠大廈執行司法拍賣的決定，并于當天召開聽證會，聽取各方意見，但當天并未做出最終裁定。2014年12月8日，銀垠大廈項目暫緩司法拍賣決定之后的第15天，蘭州鐵路中院做出了“駁回異議”的裁定。銀垠大廈司法拍賣程序峰回路轉、柳暗花明，組織方交易所重新啟動拍賣工作。12月24日，銀垠大廈司法拍賣項目順利成交。

至此，銀垠大廈這棟蘭州持續時間最長的爛尾樓更名為智慧綠洲大廈，完成了華麗轉身，這樁因牽扯多方利益被當地媒體炒作、喧囂塵上的案件也最終塵埃落定。

誠然，在科學認識之初，一切經驗性認識都來自于直覺與直觀之中，都是由殊相到共相的發展。然而，在一門研究漸趨成熟之時，人們更加傾向于把已有觀念嵌套在具體事象之上，形成曲高和寡、遠離實際的廟堂研究，忽略了理論來源于實踐、復歸實踐的本性。這是民俗學、民間文學(民間故事)研究中需要警惕的一種傾向，也是本文通過對其價值研究反思得出的問題所在。

3 項目結果：多方共贏

針對銀垠大廈司法拍賣項目的特殊性和復雜性，交易所業務團隊多次進行論證考察和市場調查，并及時與委托法院及省高院、案件的相關各方多次銜接、積極溝通，確保項目能夠順利實施。銀垠大廈項目的成交實現了項目標的、相關利益方、產權交易平臺等多方共贏的目的，取得了良好的社會效益。

司法拍賣之后，受讓方對于銀垠大廈的改造做了大量的市場調研和項目論證，并聘請國內外策劃、設計、施工、營銷等方面的專業團隊，對工程進行了全面分析、策劃，準備把該項目建設成為西北一流、國內先進的集現代服務產業園、外商服務中心等職能為一體的智能型多功能商務大樓，力爭在三年內建成年稅收過億的樓宇經濟典范。

項目結束后，執行法院——蘭州鐵路中級法院在收到項目成交價款之后，按照既定方案，用轉讓價款逐一兌現了申請執行人及訴訟相關方的訴訟請求，一攬子解決涉案的債權債務問題及相關的法律糾紛，特別是按照已付購房款一倍的標準賠償了170余戶購房戶的損失，切實維護了眾多購房戶的利益，解決了蘭州市多年的群訪難題，確保了社會穩定。

4 探索創新：填補空白

在此次項目的實施過程中，因現有的法律、法規及司法解釋的籠統、模糊，給項目操作帶來了較大難度，遇到具體問題時無法可依、無章可循。鑒于此，項目團隊在與執行法院充分溝通的前提下，遵循有利于項目成交原則，對部分配套制度和規定進行了細化和完善，為以后該類項目的順利進行做了制度鋪墊。主要體現在兩個方面：

一是解決了司法委托拍賣過程中，競買人只有一人但其最高應價不低于拍賣保留價時，本次拍賣結果有效。

眾所周知，傳統拍賣規定只有在產生兩個及兩個以上競買人時，拍賣活動才能合法進行。但是，對競買人數量的限定是否也適用于司法拍賣項目有待商榷。

首先，司法拍賣只是涉訴資產處置的一種約定俗成的說法，并不完全受《拍賣法》的約束，其處置方式也不限定為單一的傳統拍賣，可以采用動態報價等其他競價方式，不能嚴格按照拍賣的相關規定進行項目處置。

其次，對于涉訴資產而言，大多數項目瑕疵較大且背景復雜，市場對這類項目投資積極性不高，如果必須按照兩家及兩家以上競買人方能產生實質競價結果的拍賣規定執行，很多項目在實際操作中，最終因為只產生一家競買人而進入不了競價程序，不得已流拍。

鑒于此，交易所向最高院咨詢并向甘肅省高院提出請示，在只產生一個競買人參與競價，且競買人出價不低于保留價的情況下，報價結果應該合法有效。最終，得到甘肅省高院和委托法院的同意，解決了長期以來只有一名競買人參與涉訴資產競價的合理性問題，為涉訴資產項目爭取到更大的市場成交空間。

二是涉訴項目在暫緩執行后，原確定的競買人資格應該繼續有效。

2002年出臺的《關于正確適用暫緩執行措施若干問題的規定》明確，案件執行程序開始后，人民法院因法定事由，可以決定對某一項或者某幾項執行措施在規定的期限內暫緩實施。

本案中，因為68戶業主對采用司法拍賣方式處置銀垠大廈提出異議，執行法院在充分考慮各方利益之后，做出了暫緩執行司法拍賣的決定，召開聽證會。通過聽證會，蘭鐵中院認為，案外68人向法院提供的商品房買賣合同等證據，僅證明案外人與愛之泰公司存在買賣合同關系，買賣合同關系屬于債權法律關系范疇，該債權可以通過司法等程序予以確認，案外人未能提供物權經確認的證據，不能對抗申請執行人天奇公司的債權請求權，也不能阻止對銀垠大廈進行司法拍賣。

聽證會駁回了68戶購房者的申請，銀垠大廈項目恢復司法執行程序。按照相關規定，涉訴項目暫緩執行對象滅失后，暫緩之前已經形成的法律關系不變。但是，這條規定過于原則和籠統，對是否重新公告、是否承認原公告期已經產生的意向競買人等細節性問題并沒有明確規定，執行法院也無法給出明確答復。在這樣的情況下，交易所項目團隊認為：由于本次司法拍賣公告在眾多媒體上已對外發布，明確告知了公告期、參與競買的要求及報名截止時間，在暫緩通知發出前幾天，公告期（報名時間）已屆滿，產生了符合條件的競買人，且競買人已經按要求足額交納了保證金，取得了競買資格，其資格應當得到保護。若恢復拍賣，原來已進入拍賣程序的各方法律關系不變，恢復后的拍賣應當視為原拍賣的繼續。拍賣（網絡競價）活動應當在已經報名并且取得競買資格的競買人之間舉行，以保障原競買人的權益。這一提議也得到執行法院的認可和同意。

5 項目總結：攻堅克難

銀垠大廈項目是交易所從2012年取得涉訴資產司法拍賣指定機構資質以來，單宗成交額度最大的涉訴資產項目。因標的明顯的瑕疵和復雜的案件背景，在執行過程中遭遇了諸多的問題和困難。該項目的成功轉讓充分顯示了產權交易平臺的功能性和專業性。同時，項目在進行中，進一步彌補和完善了涉訴資產司法拍賣的相關規定和制度，積累了經驗，對以后類似項目的開展具有十分重要的指導意義和激勵作用。■