影響我國房地產價格因素分析

文/顧翠伶 趙帥 周口師范學院 數學與統計學院文/彭可歌 周口市統計局

本文定量分析影響房地產市場價格的因素，首先選取合適的變量以作為計量經濟學建模的基礎，利用多元線性回歸模型進行計量分析，從供給因素、需求因素、國內生產總值方面對我國房地產價格的影響因素進行定性分析與定量分析并提出遏止我國房地產價格過快上漲的對策和建議。

房地產/多元線性回歸模型/供給因素/需求因素

引言

房地產業作為推動我國經濟增長的重要產業之一，其健康發展對于全面建設小康社會的目標的實現具有非常大的意義，所以不少學者開始研究房地產發展理論，關注房地產價格的變動趨勢，房地產業在發展的過程中也出現很多問題，房價的快速增長已引起了學術界、黨和政府以及廣大民眾的普遍關注。

一、房地產價格影響因素定量分析

影響房地產價格的因素有很多，大致可以分為三類：供給因素，需求因素及其他因素，選取具體量化的因素，以2000-2013年的數據作為樣本數據建立模型（數據來自中國統計年鑒）。利用計量經濟學中的多元線性回歸模型分別研究房地產價格與供給因素，需求因素及其他因素之間的定量關系。

圖1 住宅類房地產平均銷售價格趨勢圖

由圖1可以看出我國住宅類房地產的平均銷售價格呈現相對穩定的增長趨勢.

（一）房地產價格與供給因素之間的關系

建立房地產價格與供給因素之間的多元線性回歸模型，在這里選取的供給因素有：房地產開發投資額、竣工面積、土地價格，分別用X1, X2,X3表示，利用Eviews軟件對搜集到的數據建立模型為

由模型結果可以知道20.9912

R = 模型擬合較好，但是變量 2X 對被解釋變量Y 的影響不顯著，必須從模型中去掉 2X ，去掉不顯著的變量，重新建立模型得（1’）.

由模型（1’）可以看出，可決系數20.9912

R = ，表明房地產價格的變化的99.112%可由房地產開發投資與土地價格的變動來解釋.F = 733.0993，通過查表可以知道，房地產開發投資額、土地價格的變動的共同影響是顯著的。

（二）房地產價格與需求因素之間的關系

建立房地產價格與供給因素之間的多元線性回歸模型，在這里選取的需求因素有：房地產銷售總額、城鎮總人口數、居民家庭人均可支配收入，分別用 X4, X5,X6表示，利用Eviews軟件對搜集到的數據建立模型為：

由模型2可以知道變量 5X 不顯著，從模型中去掉，重新建立模型得（2’），

由模型（2’）可以看出，可決系數20.9959

R = ，表明房地產價格的變化的99.592%可由房地產銷售總額與居民家庭人均可支配收入的變動來解釋.F = 1585.972，通過查表可以知道，房地產銷售總額、居民家庭人均可支配收入的變動的共同影響是顯著的。

（三）房地產價格與國內生產總值之間的關系

建立房地產價格與國內生產總值之間的回歸模型，利用Eviews軟件對搜集到的數據建立模型為：

由模型結果 R2= 0.9884可以知道，模型擬合較好，表明房地產價格的變化的98.842%可由國民生產總值的變動來解釋.

二、防止房價過快增長的政策建議

主要政策為：要不斷控制我國房地產建設用地的供給總量，調整供給的結構，促進農村集體所有制的流轉，保證房地產開發投資總額和竣工總面積的增長，要控制房地產建筑成本，滿足正常的需求，遏制投機性等需求，建立與房地產市場相配套的稅收體制和房地產市場泡沫預警機制，防止通貨膨脹率.上面這些措施對我國政府制定宏觀調控政策具有重大的指導意義.

三、結論

本文從定量的角度論證了各相關因素對我國房地產價格所產生的影響以及其作用程度大小.主要分別從供給因素、需求因素、國內生產總值等方面對我國房地產價格的影響因素進行了定量分析.并分給出防止房地產價格增長過快的對策和建議。

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