價值管理在住宅開發項目目標成本控制中的應用研究

黃麗艷

（宿州學院，安徽宿州，234000）

價值管理在住宅開發項目目標成本控制中的應用研究

黃麗艷

（宿州學院，安徽宿州，234000）

對住宅開發項目進行目標成本控制是住宅項目管理者實行成本精細化管理的舉措，是住宅項目成本管理由外延管理向內涵管理的質變。運用價值管理的分析方法，選取住宅開發項目成本數據進行實證研究，將住宅開發項目目標成本作為項目價值管理的對象，通過從投資決策階段、規劃設計階段到施工建設及運營階段全過程的價值傳遞，從而得出了價值管理運用于住宅開發項目目標成本管理中可以達到優化方案，實現成本目標的結論。

住宅開發項目；價值管理；精細化管理；目標成本

住宅開發項目成本控制是合理控制投資額，調控住宅價格，擠壓住宅市場泡沫的重要手段。尤其是在當前的房地產市場條件下，合理地控制成本是住宅開發企業立足于市場的關鍵。目標成本是在進行成本控制之前，對成本進行精確測算和分解，作為各階段成本控制的基線。住宅開發項目目標成本控制并非僅僅局限于孤立地控制施工階段的成本費用，而是從開發項目的全過程及全方位的角度出發，最大限度的利用住宅開發項目的現有資源，通過綜合運用管理、經濟、組織和技術等手段，在保證質量和進度目標的基礎上，積極尋找降低住宅項目的開發成本的手段，實現成本管理的目標。

一、研究方法

價值管理（Value management）簡稱VM，起源于英國，其理論是建立在價值工程（Value egineering）的基礎之上。價值管理是一門研究如何清晰闡述業主的價值體系，形成工程采購方式、設計及施工等決策的評判標準并監督實施的科學。［1］價值管理從項目全壽命周期的角度出發，對價值管理的過程是在明確業主價值要求的基礎之上，將在項目的策劃、設計、建設及運營階段形成的業主的價值并將其傳遞下去使之得以體現的管理工作過程，如圖1所示。

圖1 價值管理全過程管理

（一）價值管理（VM）的內涵

1.價值管理的目標是提高業主的價值

關于價值的概念，英國標準協會（British Standard institution）于2000年發布文件將價值定義為：人們付出代價所獲得的效用。價值管理中的價值可以理解為研究對象的功能和成本的相對比值。價值可以表達為：

要想提高項目的價值就是要使項目管理者或使用者的效用得到滿足。提高項目價值方法可以概括為見表1。

表1 提升價值的途徑

2.價值管理的核心是功能分析

功能分析（function analysis）就是在明確了業主和使用者的需求的基礎之上，在成本最小的前提下將業主的無形的需求轉變成項目可能具有的有形的功能。功能分析包括功能定義、功能評價及方案創造三個階段。功能定義就是在業主和使用者既定的需求下對該項目的不同層次的功能進行分析和描述。在價值管理中，我們一般采用FAST系統圖（function analysis system technique diagrams）對項目的功能進行定義。［2］

功能評價就是在功能定義的基礎之上，估算項目各功能的成本（Estimated cost），然后評價達到各功能所要花費的最小成本。在工程價值管理中，一般采用全壽命周期成本（LCC）指標來計算各功能的成本。全壽命周期成本就是計算該功能從策劃、設計、建設和投入使用直至報廢的全過程所花費的成本。功能評價就是利用全壽命周期成本來計算完成各功能的最小成本。

3.價值管理的基礎是明確業主的價值體系

要想使得業主和使用者的價值達到最大化，首先我們要明確業主和使用者的價值體系。由于業主和使用者所要達到和滿足的價值因受到文化背景、知識水平及個人偏好等因素的影響而不同，所以業主和使用者的價值體系所包含的內容也不盡相同。我們從一般來看，業主的價值體系包括以下內容：初始投資額、維護與運營成本、建設工期和設備設施的使用情況、靈活性與舒適性、建筑外觀以及社區價值等方面的內容。

圖2 業主價值體系圖

從業主價值體系圖來看（如圖2），業主和使用者的價值體系構成了業主目標選擇的范圍。但不同的業主和使用者的目標定位不同，這就要求業主和使用者要在其價值體系的各個指標之間進行權衡，以達到均衡的狀態。

（二）價值管理與價值工程的異同點

國內學者關于價值管理的理論研究及實踐運用較少，很多人認為它就是價值工程。價值管理是在價值工程理論的基礎之上發展起來的，盡管在思想、方法和技術上與價值工程有很多的相似之處，但它不是僅僅就某一個別對象進行價值分析，而是對一系列對象所構成的系統進行價值分析，并追求整個系統的價值的提高。因而價值管理相對于價值工程而言，對于工程項目全過程的成本管理更為有效，如圖3所示。

二、住宅項目目標成本設定及數據選取

相對于價值工程而言，價值管理是基于項目的全壽命周期的管理。價值管理對于住宅開發項目目標成本控制貫穿于住宅開發項目的每一個階段，并將價值不斷通過時間鏈傳遞下去，從而實現全過程的目標。

圖3 VM與VE的異同

（一）投資決策階段的功能分析

對住宅項目進行功能分析就是要求項目的業主、投資分析人員及使用者共同參與，初步根據項目業主和使用者的要求，構建開發項目住宅項目的FAST圖，如圖4所示，分析住宅項目功能的構成及完成功能所需要的條件，即對功能進行初步的定義、整理和評價，作為可行性研究的重要考量因素，為投資決策提供依據。

圖4 住宅項目FAST分析圖

經過投資決策階段，在明確住宅開發項目功能的基礎之上，住宅開發項目的目標成本就是要在滿足及提高這些功能的前提下付出代價。

（二）規劃設計階段成本目標成本測定與分解

規劃設計階段作為項目投資控制的重要階段，規劃設計階段對于項目成本控制具有絕對性的作用。規劃設計階段將決定70%～80%左右的成本。因此，在規劃設計階段，通過構建住宅開發項目成本模型，尋找降低成本的途徑，調整成本發生值，設定目標成本。

1.目標成本測算

其中：si為各產品建筑面積，pi為各產品售價，π為目標利潤

2.目標成本的分解（見表2）

表2 住宅開發項目目標成本分解［3］

其中住宅項目目標成本

（三）施工及運營階段的方案優選

某住宅開發項目的規劃條件為：小區占地40000m2，規劃容積率2.0，項目總建筑面積為80000m2。在投資決策階段，首先對住宅項目進行功能分析。

1.功能分析

經過調查研究，業主對于功能的要求可以概括為適用、安全、美觀及便利四大功能要求，經過由用戶、設計人員以及施工人員所組成的VE工作小組，通過頭腦風暴法對項目的功能進行定義和評分，其結果如表3所示。

表3 功能評分及重要性系數

在功能分析中，用戶、設計人員及施工人員以百分形式分別對各功能進行評價，即假設設計住宅功能合計為100分，分別確定各項功能占總體功能中所占比例，然后將所選定的用戶、設計人員及施工人員的評分意見進行綜合，三者的權重分別為0.6、0.2和0.2，各功能重要性系數參見上表。

2.方案創造

該小區在投資決策和規劃設計中，VE研究小組成員根據業主的需求以及在目標成本的約束下，集思廣益，創造了提出了5個備選方案，每個方案的預計的單位成本及成本系數如如表4所示：

其中：

（2）方案總分YK=功能重要性系數φi×方案功能評價值Pik

三、結果分析

采用價值工程對項目的投資決策方案以及設計方案進行比選的標準是實現其價值的最大化，該項目在投資決策和設計階段方案的功能評價和方案等方面比選如表5所示。

根據對上述五個方案的價值系數進行計算可得，方案四的價值系數最大，為1.078，則選擇方案四作為項目的最佳方案。通過價值管理，可以在確定目標成本的基礎之上，通過方案的比選可以選出最優方案，最后起到節約成本，提高項目價值的作用（見表6）。

通過價值管理理論對住宅開發項目進行全過程目標成本控制的應用研究，拓展了國內學者多采用的價值工程理論應用于工程項目管理中的研究階段和范圍，從而為住宅開發企業進行成本管理提供新的思路。但由于國內對于價值管理的理論研究較少，理論基礎尚為薄弱，還需要對價值管理理論及其應用進行更深一步的研究。

由于篇幅有限，本文在對于目標成本設定沒有進行展開說明，只是簡單的介紹了目標成本是在規劃設計階段進行測算而來。此外，由于本文研究的對象是住宅開發項目，住宅項目一般采用銷售形式實現利潤，因而沒有過多考慮使用階段的成本支出。下一步研究的重點將集中在：研究價值管理與

表4 方案創造及評價表

表5 方案評分結果表

表6 最佳方案的選擇表

價值工程適用的項目類型；推而廣之，選擇商業項目，運用價值管理著重從運營階段進行成本控制的研究。使價值管理作為房地產開發企業內部進行精細化管理的重要工具和主要方法。

［1］John kelly，Value Management of Construction Projects ［M］.Oxford Architectural Press，1999（02）.

［2］SHEN Qiping，GUO Jianfeng.Using Data Mining Techniques to Support Value Management Workshops in Construction［J］.Singhua Science And Technology，2008， 13（02）：19-26.

［3］黃麗艷.住宅開發項目目標成本控制研究［D］.大連：東北財經大學，2011.

［4］童漩.價值管理與價值工程在我國的現狀［J］.基建管理優化，2008（20）：34-37.

［5］勒靜靜.基于價值工程的建設工程施工項目成本控制研究［D］.北京交通大學，2007.

［6］席國超.基于價值工程的建設施工項目成本控制方法及應用研究［D］.長沙：國防科學技術大學，2010.

［7］陸慶強.價值工程在房地產開發項目成本控制中的應用研究［J］.當代經濟，2011（04）：14-15.

C935

A

安徽省教育廳人文社科基金項目（SK2013B507）；宿州學院校級科研項目（2011yyb28）

黃麗艷（1985-），女，碩士，助教，研究方向為工程管理。