房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制研究

文/王賾

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因分析

在激烈的市場競爭體制下，各種財務風險始終威脅著企業(yè)的生存和發(fā)展。為了更為準確地識別財務風險，有效地預防和控制財務風險，企業(yè)必須找出財務風險的產(chǎn)生原因和影響因素。由于企業(yè)內(nèi)部運營和外部環(huán)境復雜多變，影響企業(yè)財務風險的因素也很多。

（一）外部環(huán)境

1.宏觀經(jīng)濟形勢

經(jīng)濟發(fā)展水平、通貨膨脹和經(jīng)濟周期等外部經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險。國民經(jīng)濟的發(fā)展水平影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，從而影響其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)。所以房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有周期性的特點。物價指數(shù)、居民收入和購買力等經(jīng)濟指標也會隨著經(jīng)濟周期發(fā)生變化，為了避免房地產(chǎn)行業(yè)的巨大風險必須有效地預測這些指標。現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資手段較為單一，嚴重依賴銀行貸款，資產(chǎn)負債率普遍較高，不合理的籌資方式和巨額利息支出已經(jīng)嚴重威脅許多房地產(chǎn)企業(yè)。

2.行業(yè)經(jīng)濟情況

2015年年初至今房地產(chǎn)行業(yè)政策利好不斷，2015年4月30日中央經(jīng)濟會議再次強調(diào)穩(wěn)定住房消費。“330新政”促使近百城市放松公積金個貸及降低首付比，4-5月銀行又連續(xù)降準降息，持續(xù)刺激樓市。主要城市樓市回暖趨勢確定，一線城市尤為突出，二三四線樓市也在持續(xù)好轉(zhuǎn)中。但鑒于經(jīng)濟跌勢未止，政策寬松不及預期，房地產(chǎn)企業(yè)壓力大、開發(fā)商資金鏈緊、土地成交冷、泛地產(chǎn)投資加速下行在不同區(qū)域和城市間并未改觀，經(jīng)濟不振影響住房消費，市場回暖緩慢。

（二）內(nèi)部環(huán)境

1.資金來源單一

隨著經(jīng)濟發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量已達六萬多家，然而其中只有區(qū)區(qū)130多家企業(yè)成公司上市，可以通過股票籌集所需資金。如今，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍然依賴銀行貸款滿足資金需求。因為資金來源單一，房地產(chǎn)企業(yè)面對財務風險時不能盡早規(guī)避風險。眼下銀行存款基準利率不斷上調(diào)，銀行貸款的難度逐漸加大，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本也大大提高，籌集資金也更加困難。

2.項目開發(fā)缺乏規(guī)劃

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，占用資金多，并且使用權(quán)或所有權(quán)轉(zhuǎn)移后才標志著交易完成，這些特點拉長了房地產(chǎn)企業(yè)的交易環(huán)節(jié)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，所以必須合理地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項目。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范對策

（一）針對財務狀況較好企業(yè)

財務狀況較好的企業(yè)財務風險水平較低，受現(xiàn)金流量能力、償債能力、發(fā)展能力和盈利能力影響較大，需要繼續(xù)強化這些方面的能力，下面就針對這些方面提出了一些具體控制措施。

1.現(xiàn)金流量風險控制

（1）加強日常現(xiàn)金流控制

企業(yè)現(xiàn)金流出主要有營業(yè)成本、利息等。營業(yè)成本可以緩付，但是像利息等的現(xiàn)金支出不能緩付。企業(yè)每日的現(xiàn)金流入主要是銷售收入，房地產(chǎn)銷售收入主要來自三種付款方式：全額付款、按揭貸款付款以及分期付款。其中，分期付款對現(xiàn)金流入的影響最大，如果想要早日流入現(xiàn)金，企業(yè)應該盡量促使消費者選擇全額付款和按揭貸款付款方式。

（2）重點控制大額現(xiàn)金流量

如果不能掌控大額現(xiàn)金項目，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能發(fā)生財務風險問題，因此應該對大額現(xiàn)金項目進行監(jiān)控，努力采取各項措施促使現(xiàn)金早日流入。房地產(chǎn)企業(yè)必須制定合理的回款計劃，適當?shù)丶訌娙粘４呖罟ぷ鳎ＷC現(xiàn)金早日回收。對于現(xiàn)金支出數(shù)量較大的項目，企業(yè)必須嚴格地進行日常監(jiān)控，審查支出項目是否合理，審批手續(xù)是否合規(guī)，并對存有疑點的重點項目加強控制，防止出現(xiàn)紕漏。

2.償債風險控制

加強資本結(jié)構(gòu)的控制。之前對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險問題已經(jīng)分析過，負債率高是房地產(chǎn)企業(yè)的一個“隱形炸彈”，雖然其能夠產(chǎn)生杠桿效應，增加股東的投資回報率，但日益增長的負債也有可能會加大企業(yè)的財務風險，甚至導致企業(yè)破產(chǎn)。企業(yè)可以根據(jù)自身實際情況和未來發(fā)展的需要等因素綜合確定適當?shù)呢搨壤Ｒ话闱闆r下，如果企業(yè)的融資環(huán)境較好、開發(fā)規(guī)模很大、財務風險相對穩(wěn)定時，可以適當提高債務比重；否則，則應該降低債務比重。

3.盈利風險控制

（1）營銷戰(zhàn)略

盈利能力是指企業(yè)獲取收益的能力，企業(yè)利潤率的高低決定了盈利能力的強弱。房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得較高的利潤率，必須采取有效的銷售措施。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的周期普遍較長，一般消費者同樣需要較長時間才能做出買房行為的決策，所以企業(yè)必須在銷售環(huán)節(jié)之前做好項目的策劃和推廣工作。另外，房地產(chǎn)行業(yè)本身存在一定的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售形式多樣，決定企業(yè)的營銷模式便是工作的重點。

（2）不斷開拓新市場

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品類型多樣，包括普通商品房、經(jīng)濟適用房、寫字樓、連體別墅等，選擇不同的產(chǎn)品進行開發(fā)運營將直接影響的企業(yè)銷售收入。企業(yè)應該綜合考慮企業(yè)自身的發(fā)展情況選擇適合自身生存發(fā)展的市場區(qū)域。近期國家高度關(guān)注經(jīng)濟適用房，加大了扶持力度，這對從事房地產(chǎn)中低端產(chǎn)品的企業(yè)來說就是一片藍海。

（二）針對財務狀況較差企業(yè)

1.短期償債風險控制

（1）加強應收賬款的管理

房地產(chǎn)投資具有極大的不穩(wěn)定性，各種因素都可能影響房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況，如相關(guān)的房地產(chǎn)投資政策、市場的供求狀況、金融媒介等，處理不當可能增加房地產(chǎn)的財務風險，甚至使得整個資金鏈斷裂，對財務狀況較差的房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為如此，所以需加強企業(yè)應收賬款回收并且集中管理資金項目。應收賬款的管理可以從下述方面提高：第一，實施合理的信貸政策；第二，保持適合的企業(yè)償債能力，為不同的客戶評級；第三，確定應收賬款的比例是否合理。

（2）發(fā)展多元化融資渠道

我國房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都來源于銀行，財務狀況受經(jīng)濟波動及國家政策影響太大，應大力拓展多元化的融資渠道。第一，企業(yè)應該盡可能地提高權(quán)益資金的比例，比如股權(quán)合作、增發(fā)股票等；第二，盡可能地降低其他資金比例；第三，企業(yè)應該拓展債券、按揭貸款、商業(yè)信用等融資渠道；第四，制定資金結(jié)構(gòu)方案時，關(guān)注短期、中期和長期資金，均衡安排比例，防止出現(xiàn)還債日期過于集中或者還款高峰過早的現(xiàn)象。

2.運營風險控制

（1）合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)企業(yè)各種類型資產(chǎn)之間的比例關(guān)系，即長期資產(chǎn)、短期資產(chǎn)與總資產(chǎn)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)如果想在項目開發(fā)時期保證資金周轉(zhuǎn)順暢，企業(yè)內(nèi)部的各個資產(chǎn)項目就應該維持一個合理的比例關(guān)系。目前房地產(chǎn)企業(yè)存在一個顯著的特點即流動資產(chǎn)比重較高，可是商品房本身的變現(xiàn)能力很差，所以針對其運營特點，必須提高流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)的財務風險。

（2）加強存貨管理

房地產(chǎn)企業(yè)應該提高存貨的管理水平，防止出現(xiàn)停工待料的現(xiàn)象，可以建立存貨經(jīng)濟批量模型，縮短項目開發(fā)周期。面對政府宏觀調(diào)控的壓力和市場競爭不斷加劇的新形勢，企業(yè)應該根據(jù)情況調(diào)整運營計劃，針對現(xiàn)有的在建工程提高管理效率，盡量降低開發(fā)成本，縮短項目周期，從而在合理的價位上銷售商品房，盡快收回項目資金。如果企業(yè)的資金相對平衡，可以適當?shù)財U張資產(chǎn)規(guī)模，分步開發(fā)項目，分期銷售存貨，加快資金的周轉(zhuǎn)速度，最終提高企業(yè)的競爭實力。

[1]龍梅榮. 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析和防范[J]. 企業(yè)科技與發(fā)展，2015，06:7-8+11.

[2]宿振. 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理[J]. 統(tǒng)計與管理，2015，02:109-110.