房地產企業稅務風險管理問題的探析

文/逯永健

一、企業稅務風險管理概述

（一）企業稅務風險概念

企業稅務風險是企業在稅務方面面臨的不確定性[1]：其一在于未能正確理解稅收法規，未進行納稅申報或未能足額繳納稅款，可能面臨補繳稅款、加收滯納金、罰款等行政處罰。其二在于未能正確適用減免稅等法律法規，應享受稅收優惠而未享受，給企業增加稅收成本，降低利潤。

（二）企業稅務風險管理的原則

企業稅務風險管理就是指針對企業可能面臨的各種涉稅風險從制度規范、人員配置、評價監督等方面進行管理以降低稅收成本的活動。此項管理活動需遵循一定的原則：其一，誠信合法。企業需誠信經營，正確理解并適用符合自己經營條件稅收法律法規。其二，效益最大化。稅務風險管理中需要以企業利潤為最終風向標指導制定企業政策、選拔人員。其三，切實可操作。稅務風險管理需立足本企業經營情況，非會計、稅務專業處理范圍外的內容，方法需簡單易行、切實可操作。

二、房地產企業稅務風險管理問題

（一）房地產企業稅務風險的外部因素

1.稅收法律體系不完善導致的風險管理問題

目前我國稅收法律體系不健全、變化快、不穩定。多數稅收規范以國稅總局、國稅總局與財政部以及其他職能部門聯合發布的“函”、“發”、“公告”等形式發布，各地根據自己的實際情況對這些文件的解釋。稅收法律規范多如牛毛、替換迅速，給企業適用稅收規范帶來一定風險。

2.稅收執法行為不規范導致的風險管理問題

稅務機關基于自由裁量權對相同行為給與不同稅務執法結果的現象較為常見。且稅務機關本身對稅收規范的解讀和理解也不盡相同；有時候稅務機關解釋本身難以理解，甚至發生錯誤，這種稅務風險對企業充滿不確定性。

3.征納雙方信息不對稱導致的風險管理問題

稅務機關掌握的稅收信息要遠遠快于、多于、深于、全于房地產企業所掌握的，且國、地稅相分離，房地產企業需要與兩個不同的稅務機關打交道，信息的不對稱嚴重影響著企業的稅務風險。

（二）房地產企業稅務風險的內部因素

1.企業納稅意識低下導致的風險管理問題

大多數企業對納稅存在或多或少的抵觸心理，想要并且實際付諸實施的偷逃漏稅行為不勝枚舉。有些企業覺得只要按時申報納稅即可，但對申報真實性沒有風險防范意識。

2.財務人員專業不足導致的風險管理問題

會計和稅收有密不可分的關系，但是會計知識不等于稅收知識。很多企業的財務人員對于會計處理上了解甚多，但是對稅務流程，稅收處理等幾乎一無所知。這種財務人員稅收知識的缺乏直接導致了稅務風險。

3.企業整體控制不力導致的風險管理問題

有些企業過分依賴財務人員對稅務方面的處理，對稅務的整體控制上沒有前瞻性、預防性。部門聯合不足，對財務人員約束不夠、涉稅處理成功與失敗的獎懲制度不規范，都是企業在整體控制上不力導致的稅務增高的風險點。

4.企業稅收籌劃失敗導致的風險管理問題

很多房地產企業會在納稅行為發生前，進行稅收籌劃。但有時企業事前籌劃跟不上政策變化，比如近期的營改增，房地產企業很可能轉征增值稅，如此事前有關營業稅的稅收籌劃必將面臨失敗。另外，有些企業喜歡鉆稅收法律的漏洞，自認為的合理避稅行為，有時候反而會面臨稅務機關的反避稅調查，無形中反而增加了稅收風險。還有些企業會外聘稅務師事務所進行稅收籌劃，但有時外聘單位執業能力的缺失產生的稅務風險只能有房地產企業自行承擔。

三、加強房地產企業稅務風險管理的具體路徑探析

（一）房地產企業內外部稅務風險特點分析

房地產企業稅務風險的外部因素是存在于房地產企業經營之外，不受企業本身左右的固有風險。這一風險對于每一個房地產企業存在的狀態都是相同的，無法避免。所謂內部因素則主要存在于房地產企業內部，是可控的、可降低的。可以由房地產企業從完善內部管理制度、配備專業人員、加強評價監督等多方面降低風險。所以研究房地產企業稅務風險的管理，主要需從控制內部風險入手。

（二）房地產企業稅務風險管理路徑探析

1.配置稅務風險管理專業人員

房地產企業本身稅負較重，涉及稅種繁多：房產稅、印花稅、營業稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅等；營改增后，還涉及增值稅[2]。如此繁多的稅種，各種不同的計稅方法、申報期限、稅收籌劃方式，必須由企業配備專業財務稅務人員。若企業規模不大，為節約聘用、培養人員的成本，可以選擇外聘稅務師事務所負責本單位的稅務風險管理。但簽訂合作協議時，可將相關稅務風險處理不當可能帶來的損失進行明確約定，將風險轉移。

2.控制企業各階段的稅務風險

房地產企業稅務方面主要特點有：項目周期長、涉及稅種多，在項目不同階段所需關注和防范的稅務風險重點不同。其一，在項目立項、購買取得土地時，需著重關注契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅。其中耕地占用稅根據土地所屬地區不同稅率有所差別。此三稅種可以作為取得哪一土地的成本考量因素。其二，在房地產項目設計和施工過程中，需著重關注印花稅、城鎮土地使用稅、營業稅。其中營業稅可以通過會計調整，將實際稅收負擔推后，使企業占用資金時間延長。其三，在房屋預售、最終竣工階段，需著重關注營業稅及附加、企業所得稅、房產稅，且企業所得稅為重中之重。房產企業前期投入較大，易虧損；預售完成收入大幅提升，應納稅所得額提高。此時需關注固定資產折舊和彌補以前年度虧損兩大明細表，降低所得稅。各階段的數據需要由成本部、項目部、工程部、財務部、法務部、外聘稅務師事務所多個部門協同數據共享、數據分析、共同防范。

3.加強降低稅務風險的溝通交流

目前地稅仍采用專管員制度，國稅已經取消。房地產企業在與地稅溝通時需與專管員保持聯系，了解企業涉稅的最新政策，以充分享受稅收優惠、及時納稅申報。在與國稅溝通時，需充分利用國稅咨詢電話，與其政策法規科、收入核算科、稅源管理科等主管部門密切聯系，積極參與稅務部門的稅務宣傳。確保在稅務系統留下的聯絡電話準確，以便及時接受信息。現在正在進行營改增，房地產企業更需要充分與此兩個主管部門溝通，以便對自己的稅收事項深入了解、重新籌劃。

（三）房地產企業稅務風險管理的評價與監督

房地產企業的稅務風險管理過程涉及多環節、多部門的動態、變化、持續的過程[3]。所以在稅務風險管理過程中，需不斷根據運營中的稅收實況與稅收籌劃進行數據比較分析，以參考值或標準值對不同階段的稅務風險管理進行評價與監督。對于由個人原因造成稅收負擔增高，如財務人員忘記及時申報帶來的滯納金和罰款等通過企業內部制度合理控制，轉移風險。對于政策變化造成的負擔增高需及時調整稅收籌劃。對于會計處理技術欠缺或失誤等原因，應在企業選用財務人員時及時關注并避免。

四、總結

綜上所述，稅務風險的有效管理可以控制稅收成本，稅收成本的有效控制是控制企業整體成本的重要環節。因此針對企業內外部的稅務風險點識別并從不同階段合理控制稅務風險，從人員、制度、溝通、籌劃等多方面規避降低稅務風險能幫助房地產企業獲取更多利潤、增強競爭力、提升企業價值。

[1]鄭朝來.房地產企業稅務風險管理制度研究[D].南京林業大學，2013.

[2]陳健怡.中國房地產企業稅務管理問題研究[D].西南財經大學，2013.

[3]陳律妍.房地產企業稅務風險管理研究[D].首都經濟貿易大學，2013.