新形勢下加強房地產企業融資管理分析

文/湯 哲

新形勢下加強房地產企業融資管理分析

文/湯 哲

隨著我國社會經濟的發展，房地產行業的發展速度也日益加快。在新的形勢下，房地產企業融資管理面臨著一些挑戰，而如何做好融資管理工作，則成為了我國房地產企業需要深入思考的一大問題。文章立足于我國房地產企業發展現狀，重點分析了房地產企業融資管理現狀及其中存在的一些問題，并且提出了加強房地產企業融資管理的相關策略。

新形勢；房地產企業；融資管理；現狀；問題；對策

伴隨著社會經濟的快速發展和居民生活水平的不斷提高，我國房地產行業也逐漸“熱”了起來，并且已經成為在國民經濟中的占據突出位置的重要產業。然而，在新的經濟形勢下，作為典型資金密集企業的房地產企業同樣面臨著諸多融資問題，主要表現為傳統融資方式難以滿足新的融資需求、房地產金融體系仍不完善等，這些問題在很大程度上制約了房地產企業健康持續發展。因此，新形勢下加強房地產企業融資管理分析，解決好房地產企業融資發展問題有著重要的現實意義。

一、當前房地產企業融資現狀及問題

（一）融資渠道單一，融資存在高風險

房地產企業融資主要來源于內部融資和外部融資。內部融資有企業自有資金和預收購房款或定金，外部融資有銀行貸款、股票發行、企業債券、合作開發等。其中，房地產企業所需資金大部分來源于外部融資渠道。而在當前階段，我國房地產企業外部融資更多的還是依賴于銀行貸款，融資渠道較為單一。這種單一的融資渠道也存在潛在的風險，即銀行貸款與國家信貸政策掛鉤，信貸政策的變化會給企業融資帶來不可避免的影響。近年來，國家為防止房地產行業出現泡沫經濟，出臺了一系列宏觀調控政策，提高了對房地產投資的限制，并且對銀行貸款進行了嚴格控制，可能致使很多房地產企業因融資難而影響到企業經營與發展。

（二）法制建設滯后，市場秩序紊亂

當前，我國正處于經濟轉型新時期，各種社會矛盾凸顯，加強法制建設、完善市場法律法規顯得尤為迫切。由于相關法律法規的不健全，我國融資市場還存在許多不和諧因素，加之融資市場受政府影響較大，如股權融資、房地產信托等被嚴格限制，一定程度上也造成市場秩序紊亂，因而房地產融資管理面臨著巨大難題。穩定融資市場秩序，解決房地產企業融資實際困難，急需政府就房地產金融市場管理制定一套科學有效的政策、法規體系，務必使相關

政策法規與市場情況和需求相配套。

（三）房地產企業忽視自身的資金積累

伴隨著房地產行業的繁榮，市場競爭也日趨激烈，房地產企業在發展過程中機遇與挑戰并存。在這種局面下，企業的不理性競爭與盲目發展會造成其自身資金管理水平、利用效率的的降低，資金積累也就無從談起。具體來說：一方面，房地產行業內的高額利潤與片面的外界輿論使得大量企業涌入，一些企業為謀取暴力而向銀行爭取高額貸款，開展了不理性的投資開發。盲目發展致使企業缺乏足夠的資金積累，同時也陷于巨大的風險和威脅之中；另一方面，隨著市場的開放和發展，我國房地產行業中的海外資本、民間資本等資產比重上升，房地產企業競爭壓力加劇，部分企業盲目擴張、不理性競爭，忽視了自身的資金積累。

（四）房地產企業資金鏈管理不善，資金在投向上不夠合理

地產開發包括置地、建設、出售等三個環節，由于很多項目沒有固定明確的竣工結算日期，房地產企業很難對盈利水平、資金來源做出準確估測。這種情況下，一些企業不考慮自身經濟水平便盲目融資，最終導致無力償還銀行貸款，即嚴重損害了企業信譽、形象，也不利于長遠發展。此外，當前我國房地產行業的資金投向結構不夠合理，主要表現為對商業用房和住宅投資力度大，而廉租房、經濟適用房卻少有開發企業問津。不合理的資金投向結構必然導致房產市場結構性供需失衡，產生了低收入群體買不起房與房產結構性過剩的矛盾，從而使行業資金流通受阻。

二、新形勢下加強房地產企業融資管理的相關策略

（一）拓寬融資渠道，促進多元化融資

社會主義市場經濟不斷發展的新形勢下，傳統單一的融資渠道越來越難以滿足房地產企業發展需要。拓展融資渠道，促進多元化融資，對于企業的穩定和持續發展尤為關鍵。除了銀行貸款以外，房地產企業還可以通過以下渠道進行融資：第一，尋求與經營商的聯合開發。房地產企業通過與經營商的協商合作，促進雙方資金流的整合利用，緩解企業融資壓力。這種融資方式的最大特色就是合作雙贏，既降低了開發投資風險，也使得商業地產租售水平憑借品牌效應而提升，雙方都能獲得良好的經濟效益。第二，借鑒國外先進經驗，進行信托融資。房地產信托投資基金是近年來我國房地產業一個新興的融資熱點，它通過整合多種金融工具，實現了資金集聚，并且形成了資金流動性強、投資回報穩定以及風險低的強大優勢。此外，吸引海外資本、推動企業上市融資等都是房地產企業融資的有效渠道，企業應結合自身實際情況與市場大環境，采取科學有效的融資方式。

（二）加強房地產金融市場體系建設

融資市場的穩定是促進提升房地產融資管理水平的重要保障。因此，政府應加大對房地產融資市場的整頓力度，加快形成完善的市場管理體系。首先，必須完善相關法律法規，建立健全融資市場法律體系。一方面，加強立法建設，根據我國金融市場的實際情況，就有關房地產金融條款制定完整、配套的法律制度，對企業和個人的權利與義務都要做出明確規定。另一方面，要加強執法，嚴厲打擊擾亂正常金融市場秩序的行為，依法規范市場融資活動，保證市場秩序的穩定。其次，政府應該結合市場發展變化及時制定或調整相關政策。加強對金融市場的宏觀經濟調控，為保證利率的穩定提供政策支持；鼓勵支持企業引用海外資金，學習國外先進管理方法，努力營造良好的融資環境。

（三）提升企業管理水平和資金利用效率

房地產企業自身管理能力的提高是解決融資管理問題的基礎。企業應與時俱進，通過不斷學習、探索以及經驗的積累來提高自身管理水平。首先，為了降低融資需求、緩解融資壓力，必須保證資金利用效率，促進資金快速流轉，從而實現有限資金的高效利用；其次，企業各職能部門既要權責分明，又要通力合作，以實現對現金流的準確預測以及對資金利用全過程的有效管理。此外，降低成本也是企業管理的重要目標。當前，我國房地產企業應完善對成本費用的預算、決算的審批環節，嚴格控制、監督成本費用的支出和使用，保障企業經濟效益。

（四）推動資金鏈條的科學化管理，提高企業開發能力

當前，房地產企業首要任務就是加快形成科學有效的資金管理模式。首先，要科學分析、預測項目基礎數據，并根據項目建設進度確定資金流入、流出的期限結構。其次，明確融資計劃。房地產企業應著眼于資金需求的時間、數量以及其內在的銜接關系，適時的選擇正確的融資方式。需要注意的是，企業的融資方式在不同階段應有一定變化。此外，房地產企業要正確認識自身發展水平，同時也要努力提高自身實力。其中，創新能力的培養對提高當代企業核心競爭力越來越重要，例如房地產企業可以開發小區智能、環保區域來提高產品附加值。

三、結束語

當前，我國房地產行業正處于一個高速發展的新時期，房地產企業的融資管理水平成為關乎企業發展的重要因素。政府要推動融資市場體系的改革和完善，為企業融資創造良好環境；房地產企業要拓寬融資渠道，不斷提高自身管理水平，實現科學健康發展。

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（作者單位：洛陽九洲投資有限公司）