關(guān)于構(gòu)建評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制的探討

○何劍鋒 陳韻怡

（廣東卓越土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 廣東 廣州 510075）

關(guān)于構(gòu)建評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制的探討

○何劍鋒 陳韻怡

（廣東卓越土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 廣東 廣州 510075）

本文應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的基本原理，結(jié)合土地估價(jià)機(jī)構(gòu)常見的風(fēng)險(xiǎn)情形，提出構(gòu)建評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的思路、方法、模型的展開了論述，最后以綜合型機(jī)構(gòu)為例對(duì)構(gòu)建的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制的操作性進(jìn)行了驗(yàn)證。

評(píng)估機(jī)構(gòu) 風(fēng)險(xiǎn) 分級(jí)

一、問題的提出

評(píng)估行業(yè)經(jīng)歷二十余年的發(fā)展，從業(yè)隊(duì)伍不斷壯大。估價(jià)機(jī)構(gòu)作為行業(yè)的主要參與者，在不斷發(fā)展的過程中，不可避免地遭遇到在評(píng)估服務(wù)流程、企業(yè)治理過程以及行業(yè)環(huán)境中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)。

如何控制風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展成為了行業(yè)管理組織、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)從業(yè)人員十分關(guān)注的問題。本文試從土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)入手，根據(jù)各種風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)特征，結(jié)合選擇的分級(jí)指標(biāo)和科學(xué)方法，通過建立風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型來對(duì)所揭示的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)。

二、風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制的設(shè)想

1、風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的含義

風(fēng)險(xiǎn)，是指實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果相背離帶來的損失的不確定性，即在某一特定環(huán)境下，在某一特定時(shí)間段內(nèi)，某種損失發(fā)生的可能性。本文的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)是指，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性、危機(jī)發(fā)生的頻率以及發(fā)生后的后果進(jìn)行量化評(píng)測的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)手段。

估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)多樣，國內(nèi)具有評(píng)估資質(zhì)的企業(yè)數(shù)千家，機(jī)構(gòu)因經(jīng)營條件和自身?xiàng)l件不一樣，受到的各種風(fēng)險(xiǎn)的影響有所不同，其對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知與重視程度也有所側(cè)重。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分級(jí)有利于估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)清各種風(fēng)險(xiǎn)，判斷哪些是值得關(guān)注的，哪些帶來的危害程度較大，使機(jī)構(gòu)明確在運(yùn)營過程中應(yīng)重點(diǎn)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范手段。

2、風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制的構(gòu)建思路

本文采用的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)步驟為：首先，不斷采集各種風(fēng)險(xiǎn)信息；然后，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估指標(biāo)；最后，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)信息進(jìn)行分層分級(jí)。

（1）采集各種風(fēng)險(xiǎn)信息（評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析）

風(fēng)險(xiǎn)的信息主要包括風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故、損失三個(gè)部分。經(jīng)過對(duì)自身工作的總結(jié)、前人的經(jīng)驗(yàn)研究、文獻(xiàn)的學(xué)習(xí)和歸納，通過揭示估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估服務(wù)流程、企業(yè)經(jīng)營過程、行業(yè)管理體制三大層面上的風(fēng)險(xiǎn)，收集歸結(jié)出35種常見的風(fēng)險(xiǎn)情形。

（2）選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估指標(biāo)

評(píng)估指標(biāo)的選擇需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮：界定不利因素，了解風(fēng)險(xiǎn)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)造成的危害；可用數(shù)值衡量不同風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性；各種危害的大小。

（3）運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分級(jí)

根據(jù)研究目的以及評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，本文擬采取德爾菲法（專家打分法）作為評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)方法。首先，組織專家對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)情形對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)賦予權(quán)重分?jǐn)?shù)；然后，求取在評(píng)估指標(biāo)下的權(quán)重平均值；最后，建立直觀的區(qū)間模型，以各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)情形的權(quán)重平均值在模型中布點(diǎn)，分布在同一區(qū)間的點(diǎn)歸類為同一級(jí)，由此得出風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)結(jié)果。

本次研究通過設(shè)計(jì)調(diào)查問卷的形式，根據(jù)研究目的以及評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以行業(yè)協(xié)會(huì)的力量在國內(nèi)的估價(jià)機(jī)構(gòu)以匿名調(diào)查的方式收集各個(gè)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)采集的各種風(fēng)險(xiǎn)情形的權(quán)重打分結(jié)果。

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)是指因估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員在土地評(píng)估活動(dòng)中違反國家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范，或其它因素影響導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，造成評(píng)估結(jié)果使用者權(quán)益受到影響，給估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來法律責(zé)任或者造成經(jīng)濟(jì)、商譽(yù)損失的客觀可能性或不確定性。

根據(jù)相關(guān)研究以及筆者的經(jīng)驗(yàn)，可以把估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)分為2個(gè)一級(jí)分類、35種風(fēng)險(xiǎn)情形。

四、評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)過程

1、確定分級(jí)評(píng)估指標(biāo)

本文通過問卷調(diào)查的形式，隨機(jī)的在全國估價(jià)機(jī)構(gòu)中抽取有機(jī)構(gòu)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的專家，以關(guān)注敏感度和危害程度作為分級(jí)評(píng)估指標(biāo)，分別代表估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期與風(fēng)險(xiǎn)造成的實(shí)際損害，從所在機(jī)構(gòu)自身實(shí)際情況出發(fā)作出評(píng)分。

2、德爾菲法賦值

由于進(jìn)行土地估價(jià)執(zhí)業(yè)的機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的敏感性受到其執(zhí)業(yè)范圍、人員架構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模等因素的影響。為了使風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)更加客觀合理，掌握不同價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情形的權(quán)重評(píng)分?jǐn)?shù)據(jù)十分必要。

表1 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)情形匯總一覽表

本次研究先后開展了兩次匿名問卷調(diào)查，共收到402分有效問卷，涉及19個(gè)省、4個(gè)自治區(qū)、4個(gè)直轄市。按照我國城市經(jīng)濟(jì)區(qū)域分區(qū)，位于東部地區(qū)的受訪機(jī)構(gòu)最多，約占69.15%，共278家機(jī)構(gòu)；位于西部地區(qū)的受訪機(jī)構(gòu)約占14.18%，共57家；位于中部地區(qū)的受訪機(jī)構(gòu)約占12.19%，共49家；位于東北地區(qū)的受訪機(jī)構(gòu)約占4.48%，共18家機(jī)構(gòu)。這與我國東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場相對(duì)活躍的發(fā)展現(xiàn)狀有關(guān)。

根據(jù)受訪估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本信息，結(jié)合行業(yè)實(shí)際情況，估價(jià)機(jī)構(gòu)可分為五個(gè)類型，各種類型機(jī)構(gòu)的主要特點(diǎn)包括：專業(yè)型機(jī)構(gòu)——主要投資人為估價(jià)師，評(píng)估執(zhí)業(yè)范圍為全國或所在省，業(yè)務(wù)類型以單一評(píng)估業(yè)務(wù)為主，注冊(cè)估價(jià)師人數(shù)超過10人，年?duì)I業(yè)收入超過200萬；綜合型機(jī)構(gòu)——主要投資人為估價(jià)師，評(píng)估執(zhí)業(yè)范圍為全國或所在省，業(yè)務(wù)類型以復(fù)合評(píng)估業(yè)務(wù)為主，注冊(cè)估價(jià)師人數(shù)超過10人，年?duì)I業(yè)收入超過200萬；區(qū)域型機(jī)構(gòu)——主要投資人為估價(jià)師，年?duì)I業(yè)收入超過200萬，業(yè)務(wù)活動(dòng)范圍主要集中在機(jī)構(gòu)所在城市；小型規(guī)模機(jī)構(gòu)——主要投資人為估價(jià)師，注冊(cè)估價(jià)師人數(shù)不超過10人，年?duì)I業(yè)收入不高于200萬。

在402家受訪機(jī)構(gòu)中，專業(yè)型機(jī)構(gòu)與綜合型機(jī)構(gòu)比重最大，均為31.16%和35.78%，區(qū)域型機(jī)構(gòu)比重為21.01%。

3、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)科學(xué)性檢測

（1）調(diào)查方法的科學(xué)性

第一，符合隨機(jī)性。第一次調(diào)研采用網(wǎng)上填寫形式，第二次調(diào)研采用書面問卷形式，兩次調(diào)研都借助了行業(yè)協(xié)會(huì)的支持和協(xié)助，每一次問卷面向?qū)ο蠖际遣惶囟ǖ耐恋毓纼r(jià)機(jī)構(gòu)，是隨機(jī)抽取調(diào)查對(duì)象。因此，本次抽樣調(diào)查滿足隨機(jī)原則的要求。

第二，符合足夠數(shù)量。兩次調(diào)研的樣本數(shù)量規(guī)模較大，并且結(jié)合參與問卷調(diào)研的估價(jià)機(jī)構(gòu)所填寫信息來看，每個(gè)問題每個(gè)選項(xiàng)均有人選取，統(tǒng)計(jì)匯總的數(shù)據(jù)與我國現(xiàn)時(shí)的土地估價(jià)行業(yè)情況相似，抽樣誤差較少。因此，本次抽樣調(diào)查符合足夠數(shù)量的要求。

（2）成果質(zhì)量的科學(xué)性

首先，成果具有真實(shí)性。在搜集分析問卷數(shù)據(jù)的過程中，研究人員本著實(shí)事求是的工作態(tài)度，先后開展了兩次問卷調(diào)研活動(dòng)，并結(jié)合整理的圖表認(rèn)真分析問卷結(jié)果，把誤差控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，整理匯總的統(tǒng)計(jì)成果真實(shí)反映了我國估價(jià)行業(yè)的真實(shí)情況。因此，統(tǒng)計(jì)成果具有真實(shí)性。

其次，成果具有有效性。一是完整性，本次調(diào)研搜集的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)目標(biāo)相一致，根據(jù)搜集回來的估價(jià)機(jī)構(gòu)基本信息順利把估價(jià)機(jī)構(gòu)分成具有代表性的五種類型，有效滿足了統(tǒng)計(jì)目標(biāo)的需求。二是及時(shí)性，在成功回收問卷后，及時(shí)統(tǒng)計(jì)問卷資料，使統(tǒng)計(jì)成果及時(shí)反映了客觀事實(shí)。三是適用性，在調(diào)研過程中，研究人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)問卷設(shè)計(jì)的不合理性，并修改問卷內(nèi)容，使調(diào)研成果更貼近利用目的，使問卷更具操作性。

綜上所述，這次的問卷調(diào)研和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是科學(xué)有效的。

4、建立風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型

結(jié)合“風(fēng)險(xiǎn)是指實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果相背離帶來的損失的不確定性”的風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)原理，通過匯總受訪機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情形的評(píng)估指標(biāo)分?jǐn)?shù)調(diào)研數(shù)據(jù)，求取在評(píng)估指標(biāo)下各種風(fēng)險(xiǎn)情形的權(quán)重平均值，以數(shù)學(xué)坐標(biāo)的形式在風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型中布點(diǎn)，建立的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型如下：

圖1 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型

圖2 綜合型土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型

X軸代表的是各種風(fēng)險(xiǎn)情形，Y軸代表的是受訪機(jī)構(gòu)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)情形的權(quán)重打分，符號(hào)“◆”代表評(píng)估指標(biāo)關(guān)注敏感度，符號(hào)“■”代表評(píng)估指標(biāo)危害程度，兩個(gè)指標(biāo)的分值區(qū)間均為0—5，以1為單位，把風(fēng)險(xiǎn)分為五個(gè)等級(jí)，分別是“不存在風(fēng)險(xiǎn)”[0，1]、“低度風(fēng)險(xiǎn)”（1，2]、“中度風(fēng)險(xiǎn)”（2，3]、“高度風(fēng)險(xiǎn)”（3，4]、“危機(jī)”（4，5]。

綜合分析兩種評(píng)估指標(biāo)的數(shù)值差異，當(dāng)某一風(fēng)險(xiǎn)情形的關(guān)注敏感度與危害程度（風(fēng)險(xiǎn)情形預(yù)期效果與實(shí)際損害）的布點(diǎn)在同一個(gè)區(qū)間時(shí)，代表該風(fēng)險(xiǎn)情形的預(yù)期效果與實(shí)際損害差異不大，該區(qū)間對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為該風(fēng)險(xiǎn)情形的分級(jí)結(jié)果；某一風(fēng)險(xiǎn)情形的關(guān)注敏感度與危害程度（風(fēng)險(xiǎn)情形預(yù)期效果與實(shí)際損害）的布點(diǎn)不在同一個(gè)區(qū)間，即表示該風(fēng)險(xiǎn)情形的預(yù)期效果與實(shí)際損害有一定的差異，此時(shí)分值較高的評(píng)估指標(biāo)的對(duì)應(yīng)區(qū)間作為該風(fēng)險(xiǎn)情形的分級(jí)結(jié)果。

五、風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制的例證

以下我們以綜合型機(jī)構(gòu)為例子，說明如何應(yīng)用上述風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型。結(jié)合綜合型機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)情形權(quán)重打分結(jié)果和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型，得到綜合型機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型如下。

根據(jù)表1和圖2，屬于危機(jī)（4，5]的風(fēng)險(xiǎn)情形有：（1）委托方提供虛假信息；（2）委托方隱瞞真實(shí)情況；（3）商業(yè)賄賂；（4）客戶特殊要求；（5）成果高評(píng)低估；（6）技術(shù)處理過程出錯(cuò)；（7）機(jī)構(gòu)人員惡意執(zhí)業(yè)；（8）競爭者低價(jià)招攬業(yè)務(wù)。

屬于高度危險(xiǎn)（3，4]的風(fēng)險(xiǎn)情形有：（1）委托方不正當(dāng)使用報(bào)告；（2）委托方不支付評(píng)估費(fèi)用；（3）承接技術(shù)要求復(fù)雜的業(yè)務(wù)；（4）地方行政干預(yù)，設(shè)置壁壘；（5）地方政策信息未更新或不對(duì)外公開；（6）宏觀政策上的調(diào)整與變動(dòng)；（7）經(jīng)營者決策失當(dāng)；（8）財(cái)務(wù)管理不規(guī)范；（9）稅務(wù)管理不規(guī)范；（10）成果或作業(yè)程序不規(guī)范，如報(bào)告無電子備案等；（11）承接機(jī)構(gòu)資質(zhì)范圍之外的業(yè)務(wù)；（12）利益沖突；（13）簽訂不平等合同；（14）審核制度不夠嚴(yán)謹(jǐn)；（15）未建立專門的存檔制度或檔案管理不規(guī)范；（16）業(yè)務(wù)承接人員與技術(shù)作業(yè)人員溝通不到位；（17）業(yè)務(wù)人員能力不足；（18）估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Σ蛔?；?9）估價(jià)人員未盡勤勞謹(jǐn)慎義務(wù)；（20）必要事項(xiàng)約定不明或沒有約定。

屬于中度風(fēng)險(xiǎn)（2，3]的風(fēng)險(xiǎn)情形有：（1）評(píng)估行業(yè)法律體系立法緩慢；（2）股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理；（3）名義法定代表人；（4）企業(yè)利益分配有失公平；（5）承接經(jīng)驗(yàn)較少或之前未接觸的新型業(yè)務(wù)；（6）未簽訂估價(jià)合同即開展評(píng)估作業(yè)；（7）脫鉤改制不徹底。

對(duì)于綜合型機(jī)構(gòu)而言，除了承接土地評(píng)估業(yè)務(wù)之外，這類機(jī)構(gòu)較多從事房地產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)，但由于綜合業(yè)務(wù)類型復(fù)雜，總體業(yè)務(wù)活動(dòng)范圍較廣，所以與專業(yè)型機(jī)構(gòu)類似，綜合型機(jī)構(gòu)也建立了較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁|(zhì)量控制制度和企業(yè)管理體系。但由于土地評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)相對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估的較少，因此，綜合型機(jī)構(gòu)對(duì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注程度較高。

六、結(jié)論

采用科學(xué)的方法對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)情形進(jìn)行分級(jí)是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。本文根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的實(shí)質(zhì)，提出建立評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的設(shè)想，遵循科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的方法，從常見的評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)情形入手，以在全國范圍通過德爾菲法得到的風(fēng)險(xiǎn)情形權(quán)重評(píng)分信息作為分級(jí)依據(jù)，并以綜合型估價(jià)機(jī)構(gòu)為例，運(yùn)用所建立的估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)模型對(duì)這種估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)，得到的分級(jí)結(jié)果反映了該類機(jī)構(gòu)的經(jīng)營特點(diǎn)。因此，本次研究提出的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制具有一定的操作性，其對(duì)各類機(jī)構(gòu)的分級(jí)結(jié)果也具有參考意義。

建立評(píng)估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)機(jī)制，有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)建立針對(duì)性強(qiáng)的防范措施，提高工作效率，做到有的放矢，同時(shí)節(jié)約了機(jī)構(gòu)不必要的經(jīng)營成本。估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自身經(jīng)營情況、業(yè)務(wù)特點(diǎn)、人員特點(diǎn)等對(duì)號(hào)入座，按照風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)的結(jié)果可以清晰了解自身應(yīng)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并且對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)建立有針對(duì)性的審核機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防控體系。

[1]風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)管理辦法[Z].2007.

（責(zé)任編輯：張瑤瑤）