服務是開發(fā)商的轉(zhuǎn)型方向
——胡葆森在平安銀行內(nèi)部會議上的講話

服務是開發(fā)商的轉(zhuǎn)型方向
——胡葆森在平安銀行內(nèi)部會議上的講話

以下是其講話內(nèi)容部分節(jié)選：

房地產(chǎn)仍有十五年的好光景

我們這次去了兩個歐洲國家：德國和意大利。第一次去意大利是1988年，這次去了米蘭和羅馬。有些感慨，歐洲是個沒太多變化的地方。在歐洲很少能看到工地，因為它已經(jīng)處在一個工業(yè)化的后期階段，城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成，城鎮(zhèn)化停留在70%—80%的水平。

由此想到我們國家的房地產(chǎn)。所謂看一個行業(yè)的大勢，就是看這些事能不能做成，我們下一步能不能生存下去，能不能發(fā)展得好。在歐洲，即使干勁很大，2015年經(jīng)濟增長速度也只是接近1%。到德國一看是2%。歐洲最好的情況是接近于3%。看起來我們中國還是挺幸福的。

但是后來想想中國和歐洲的情況還是不一樣，歐洲整個城鎮(zhèn)化已經(jīng)結(jié)束了。但按照克強總理的政府工作報告上講，未來10年也好，20年也好，我們中國還要解決3億人口的問題：一億人就近的城鎮(zhèn)化，能不能鎮(zhèn)、縣或者至多是地級市解決這1億人口的就業(yè)問題；二是還有一億人要進城，進城有可能是進省會，也可能進一線城市或沿海那些就業(yè)能力吸納比較強的大城市；還有一億人仍然居住在城市里的棚戶區(qū)，需要舊城改造。

所以，就整個國家來講，未來的城鎮(zhèn)化在15年左右，接近于70%的情況下，才會結(jié)束。這是我們中國面臨的一個大時代的節(jié)點，目前處在工業(yè)化的后期和城鎮(zhèn)化的中期階段。就這個階段來看，城鎮(zhèn)化還有15年的路子要走。就河南來看，城鎮(zhèn)化落后全國9%-10%，去年全國是56%，河南是47%，河南要達到70%，至少還有15-20年的時間，可能要慢于全國的節(jié)奏。

所以，房地產(chǎn)這個行業(yè)是不會有問題的，還是一個朝陽產(chǎn)業(yè)。因為還有3億人口，如果人均30平方米，還有90億到100億平方米的住房在未來15年內(nèi)要解決。我們就處在這樣一個大的時代背景下。

就地利來講，美國過去十年失業(yè)率居高不下，一直在5%-10%之間徘徊，經(jīng)濟增長率一直在1%－2%，去年、今年最好，可能是3%。歐州和美國也差不太多，中東就不說了，非洲有可能是一個新興的一個消費大的市場，經(jīng)濟有大的增長，但現(xiàn)在從基礎(chǔ)條件包括它的人文條件、以及從全世界經(jīng)濟一體化來看，非洲的競爭力還是不足的。

社區(qū)大學需要學習許多與社區(qū)特色相關(guān)的內(nèi)容，為學員提供直接參與社區(qū)公共事務的機會。社區(qū)大學教師專業(yè)發(fā)展，除了自己的專業(yè)領(lǐng)域，還包含整合資源能力、解決問題能力、管理和組織學生的能力、公共事務參與的能力，社區(qū)大學可通過以下途徑幫助社區(qū)大學教師進行專業(yè)發(fā)展。

由此看來，中國還是處在一個有相對競爭力的發(fā)展時期。作為一個中國的房地產(chǎn)企業(yè)，處在中國這樣一個背景下，應該說是一件幸運的事情。

自從十八大以后，包括過去的改革開放30年，中國一直處在一個穩(wěn)定的社會大背景下。看非洲和亞洲一些國家社會還是不穩(wěn)定的。歐洲的發(fā)達國家雖然社會比較穩(wěn)定，社會保證體系也比較健全，但它沒有增量，那些有增量的地方，社會不夠穩(wěn)定。

所以就全世界而言，中國是天時地利人和都具備的，未來10年也好，20年也好，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，還是一個非常好的發(fā)展時期。

開發(fā)商洗牌僅剩三年時間

從微觀來講，目前仍然存在的一些階段性的問題。中國的宏觀經(jīng)濟正處在一個轉(zhuǎn)型期，從房地開發(fā)商本身而言，就要思考自身如何面對行業(yè)轉(zhuǎn)型期的問題。

我去年6月寫了一篇東西，談我國房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在和未來。這篇文章很長，大概8000多字，主要還是講了兩點：一個是整個房地產(chǎn)的特征就是細分。現(xiàn)在說房地產(chǎn)市場就不能一概而論了，70個大中城市現(xiàn)在分化得也很嚴重。像今天一線城市比較好，二線城市比較穩(wěn)定，三四線城市下降得就比較厲害。這個情況去年就已經(jīng)出現(xiàn)了，市場在細分，房地產(chǎn)開發(fā)商也在細分。

市場細分這樣一個特征是我們?nèi)ツ昕吹降模鋵?0年前就開始了。2005年我就提到了，隨著8.31大限，土地市場開始施行招拍掛之后，以資本為推手市場格局的調(diào)整，也就是我們通常說的洗牌實際十年前就已經(jīng)開始了，只是大家沒有意識到而已。

市場的洗牌經(jīng)過了10年之后，大家再看一看，現(xiàn)在每個城市特別是大中城市前20大開發(fā)商控制了市場的60%以上份額。而且這20大開發(fā)商幾乎一半不是本地的。這是市場規(guī)律也是梯次調(diào)整的結(jié)果，接下來的調(diào)整還會繼續(xù)，但持續(xù)的時間也不會太長。

我去年判斷未來3年每年新開工的開發(fā)商數(shù)量比現(xiàn)在會減少60%－70%。2012年我國開發(fā)商有6萬家，那時6萬家可能每年都有新項目開工的開發(fā)商也就2萬家，大約1/3左右。三年以后，每年都有新項目開工的開發(fā)商從當時2萬家減到5000家左右。當然有人說我公司還在，靠租金過日子，也都不算出局，還算有這個牌子，銀行還有戶頭，但是已經(jīng)沒有新項目開工了，實際上已經(jīng)不能叫開發(fā)商了。

開發(fā)商數(shù)量會大量減少，這個格局的調(diào)整我預測是8-10年，現(xiàn)在來看，可能會延長2－3年時間。所以，未來2－3年時間內(nèi)，整個中國每年都有新開工項目的開發(fā)商的數(shù)量可能會減到1萬家以內(nèi)，甚至只有5000家。開發(fā)商的陣營也在調(diào)整，也在洗牌。洗牌的結(jié)果就是剛才講的，像香港原先有50家地產(chǎn)商，現(xiàn)在也就七八家吧，控制了香港80%-85%的土地。

這是規(guī)律，誰也逃不了，這是房地產(chǎn)的特征決定的。房地產(chǎn)特征就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，誰不和資本市場對接，就必然出局。這就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資本能不能找到你，就看你自己運營的內(nèi)功。

必須狠抓產(chǎn)品和服務，服務是開發(fā)商的轉(zhuǎn)型方向

市場在細分，開發(fā)商陣營在細分，開發(fā)商商業(yè)模式也在細分。連萬達這個中國商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌也在走向輕資產(chǎn)運營。連萬科這樣的大企業(yè)也在尋找戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和商業(yè)模式的契機。

產(chǎn)品也越來越細分了。新的產(chǎn)品像文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、度假旅游地產(chǎn)，市場越來越分化了，市場細分也是市場規(guī)律調(diào)整的特征。

洗牌差不多洗了10年了，再有個三年，洗牌過程大概也就結(jié)束了。面對這樣的大環(huán)境，每個房地產(chǎn)企業(yè)都在考慮在這樣洗牌的過程中，在這樣一個市場細分的過程中，怎么生存。對于房地產(chǎn)來說，無論是媒體還是銀行，未來都不會關(guān)注行業(yè)百強之后的企業(yè)。在房地產(chǎn)市場細化的同時，銀行作為資本化身也在挑選自己的客戶。銀行關(guān)注的客戶群一定會逐漸減少。

我現(xiàn)在再談作為開發(fā)商下一步怎么去生存。

第一要做產(chǎn)品。在產(chǎn)品上下功夫，我們從市場定位開始，找什么樣的設(shè)計師，找更好建筑商，把產(chǎn)品打造的有市場競爭力，并且要建立和完善從質(zhì)量到成本到工期這樣的控制體系。第二就是服務體系。我一直認為企業(yè)無論發(fā)展到什么階段，都不能忘記這兩點。

我們在黃金時代的時候，即便做得粗糙點，由于剛需過大房子也賣得動。但是到了細分時代，市場供過于求，客戶的選擇性越來越強。那么開發(fā)商的服務體系必須要打造得更加完善。

說到服務體系，21年前我們成立建業(yè)足球俱樂部，每年我們打15個主場，每到主場比賽，我們就用大巴車把業(yè)主拉過來看比賽，讓他們分享競技體育的快樂。1994年建業(yè)還成立了河南省第一家專業(yè)化的物業(yè)管理公司，今年也21周年了。96年建業(yè)成立了教育版塊，現(xiàn)在在全國成立了60家幼兒園、4家學校。5年前收購了酒店，4年前收購了商業(yè)地產(chǎn)，3年前收購了文化旅游地產(chǎn)。現(xiàn)在我們和華誼兄弟、王潮歌導演在做文化地產(chǎn)，投入大量資金建設(shè)綠色基地，打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合體，變成客戶周末休閑度假的場所。剛剛還開了建業(yè)生活館。現(xiàn)在我們正在社區(qū)建服務站，有24種服務功能，包括洗衣和收送快件等等。我們?nèi)‖F(xiàn)在有80個社區(qū)，明年年底要在80個社區(qū)建成這些服務站。

整個中國在進入中等收入階段之后，需求也在升級，也在多元化，圍繞著升級和客戶多元化需求的升級，做服務體系。所以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向就是客戶需求的不斷提升和多元化的方向，反過來講，客戶需求不斷升級和增加的方向就是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。由此我們會從一個開發(fā)商最終轉(zhuǎn)變成新型生活方式的服務商。

圍繞這個主題，就要處理好增長規(guī)模和效應、成本和利潤需求之間的矛盾，這都是經(jīng)營層面的問題。如果房地產(chǎn)企業(yè)把產(chǎn)品和服務兩條線做好了，足以使品牌擁有強有力的支撐。

從建業(yè)本身來講，建業(yè)過去做的事情基本都在投入，比如在全省斥資30億元打造了5個酒店，另外還打造了一些綠色基地，這些其實都是低效資產(chǎn)，現(xiàn)在我們面臨的問題就是怎么把這些低效資產(chǎn)的商業(yè)價值挖掘出來。再比如，物業(yè)管理本身是不盈利的，能不能通過證券化的方式來解決，也是我們的一個關(guān)注點。過去開發(fā)商忽視了服務的商業(yè)價值，現(xiàn)在補課的時候到了。怎樣把過去幾十年在服務體系當中的投入，通過商業(yè)價值的重新挖掘，提高企業(yè)經(jīng)營效益，是擺在全行業(yè)面前的一個命題。在一定程度上，這是支撐企業(yè)持續(xù)運營的根本。

（本文編輯 潘衛(wèi)艷）