商業(yè)房地產(chǎn)租售比的測算與分析
——以南京市為例

文/樊 群 南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 江蘇南京 210023

張為標 江蘇蘇信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 江蘇南京 210019

薛 蘇 江蘇金寧達不動產(chǎn)評估咨詢有限公司 江蘇南京 210036

商業(yè)房地產(chǎn)租售比的測算與分析
——以南京市為例

文/樊 群 南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 江蘇南京 210023

張為標 江蘇蘇信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 江蘇南京 210019

薛 蘇 江蘇金寧達不動產(chǎn)評估咨詢有限公司 江蘇南京 210036

闡明了商業(yè)房地產(chǎn)租售比樣本數(shù)據(jù)庫的搜集過程、數(shù)據(jù)類型檢驗方法、數(shù)據(jù)剔除手段、租售比的確定及應(yīng)用分析，并以南京市為例進行了試驗，提出筆者的結(jié)論。

商業(yè)房地產(chǎn)；租售比；數(shù)據(jù)分析

如何把握商業(yè)房地產(chǎn)價格水平，一直是國內(nèi)房地產(chǎn)估價界研究的難題。筆者擬采用數(shù)理統(tǒng)計的方法來揭示商業(yè)房地產(chǎn)租金與售價的關(guān)系，從而為估價師提供一個把控房地產(chǎn)價格的新工具。

1 研究方法

從估價實踐來說，由于商業(yè)房地產(chǎn)的個別性強、交易案例少、資本化率較難確定，因此估價師對商業(yè)房地產(chǎn)定價難度較高。本文通過大量案例，研究租金與售價的關(guān)系，從而揭示出商業(yè)房地產(chǎn)租售比的規(guī)律。

2 測算樣本的建立

筆者收集了2010年1月至2015年7月在《揚子晚報》《現(xiàn)代快報》上刊登的共計632個二手商業(yè)門面房掛牌數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)包括掛牌時間、售價和該房產(chǎn)的租金、并測算出租售比，然后通過“經(jīng)驗剔除法”剔除租售比明顯不合理的樣點。樣本數(shù)據(jù)見表1，租售比頻率統(tǒng)計表見表2。

表1 樣本數(shù)據(jù)表

表2 租售比頻率統(tǒng)計表

3 數(shù)據(jù)類型檢驗

通過對所有樣點租售比數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)類型檢驗，如經(jīng)檢驗租售比分布類型為正態(tài)分布，則采用t檢驗法進行數(shù)據(jù)剔除，如經(jīng)檢驗地價分布類型為非正態(tài)分布，則采用均值——方差法（一般采用2倍標準差，進行數(shù)據(jù)剔除[1]。

3.1 直方圖檢驗

從圖1顯示，樣點頻率呈鐘形分布，符合正態(tài)分布條件。

圖1 租售比的頻率直方圖

3.2 P-P圖

以樣本的累計頻率作為橫坐標，以按照正態(tài)分布計算的相應(yīng)累計概率作為縱坐標，以樣本值表現(xiàn)為直角坐標系的散點。如果數(shù)據(jù)服從正態(tài)分布，則樣本點應(yīng)圍繞第一象限的對角線分布。從圖2可以看出，樣本點圍繞第一象限的對角線分布，數(shù)據(jù)服從正態(tài)分布。

圖2 租售比的正態(tài)P－P圖

兩種種檢驗均顯示，租售比分布類型服從正態(tài)分布。

4 數(shù)據(jù)剔除

因租售比分布類型為正態(tài)分布，故采用t檢驗法進行數(shù)據(jù)剔除。

4.1 t檢驗的準則

在剔除壞值的過程中，先將測量誤差最大值（可疑測量值）作為被檢驗量X0暫時除去，進行及的計算，使和更為精確,又使它們與可疑測量值不相關(guān)。本文采用的置信概率為95%，則顯著性水平a＝0.05。則t檢驗的準則為：當滿足?時，可疑值Xα為含有粗差的壞值，應(yīng)予以剔除；若不滿足上式時，則為正常值予以保留[2]。

4.2 剔除參數(shù)及結(jié)果

經(jīng)查《t檢驗的K(a,n)數(shù)值表》，當a＝0.05、n＝632時，K(a,n)＝1.96。對所有數(shù)據(jù)進行排序，采用公式，依次對剔除壞值，直到所有數(shù)據(jù)符合條件。經(jīng)t檢驗后，剔除樣點116個，保留樣點516個、占總樣本數(shù)的82%，標準差s?＝0.725%，均值＝ 4.9%，極小值Xmin＝3.5%，極大值Xmin＝6.3%。

5 租售比的確定及結(jié)論

結(jié)合房地產(chǎn)估價實踐，最終確定南京市商業(yè)房地產(chǎn)平均租售比為4.9%，浮動范圍為

3.5 %-6.3%。

（1）運用數(shù)理統(tǒng)計的方法測算租售比必須保證有足夠多的樣本數(shù)據(jù)。同時該項研究數(shù)據(jù)量大、計算復(fù)雜，因此一般應(yīng)通過數(shù)學(xué)分析軟件來自動完成。

（2）因為所有的數(shù)據(jù)都是二手數(shù)據(jù)，因此對這些數(shù)據(jù)進行測算前，應(yīng)進行嚴格的刪選。

（3）在具備條件的情況下進行商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)等不同用途租售比的時空對比分析，將對房地產(chǎn)定價和投資分析更有意義和實用性。

6 租售比的應(yīng)用分析

（1）由于利用租售比估價操作簡易和準確，可以在商業(yè)房地產(chǎn)估值中廣泛使用。

（2）對南京市商業(yè)房地產(chǎn)估價或銷售定價時，可以用客觀租金直接除以平均租售比（4.9%）求得平均價格；除以租售比極大（小）值6.3%(3.5%)求得價格范圍。

（3）在已知房地產(chǎn)價格的情況下，直接用房價乘以租售比，可以求得合理的租金。

（4）國際上房地產(chǎn)租售比的標準在4%-6%，本次測算基本符合這個趨勢。

[1] 樊群，黃克龍.基準地價評估中地價與土地質(zhì)量指數(shù)的數(shù)學(xué)模型研究[J]. 南京師大學(xué)報（自然科學(xué)版），2002,(2).

[2] 楊仁逖，陳文章.分析測試誤差時用t檢驗準則剔除壞值及其店算法 [J].四川機械，1982,(5).