城市拆遷中的若干問題及解決辦法

喬水仙

山西省洪洞縣房屋拆遷管理辦公室 041600

城市拆遷中的若干問題及解決辦法

喬水仙

山西省洪洞縣房屋拆遷管理辦公室 041600

隨著城鎮化進程的加快，城市拆遷改造工作越來越受到人們的關注，近些年因為城市房屋拆遷帶來的糾紛、沖突也在不斷的增加。違規拆遷、暴力拆遷等事件成為社會熱點問題，本文針對城市拆遷中的若干問題進行分析研究，為城市改造工作的順利進行提供一定的解決辦法。

城市拆遷；權利受限房屋；拆遷補償

一、正確確定拆遷和裁決的主體，盡量避免政府機關同時擔當執行者和裁決者的局面。

在目前政府職能的轉型時期，讓政府完全退出城市改造和建設過程，是不現實的，但是應該盡量退居幕后，淡化主體色彩，讓企業法人等市場主體在臺前運作，政府的作用應該只是制定規則和管理裁決。政府機關退出經營活動是體制改革對于政府職能轉換的必然要求。因此，不管是政府自身還是下屬部門機構，都不應該作為拆遷人從事拆遷活動。

那么，對于政府投資建設的項目要如何確定拆遷人呢？

對于政府投資建設的項目，政府應當從當的是城市管理和建設的協調機關。確定建設實施的主體應該依照政企、政事分離、拆管分離的原則。目前，有些城市成立了“城市建設投資公司”，作為城市基礎項目建設的具體實施方，這種方式可以使得政府投資的工程項目，由企業按照建設程序進行，使得政府完全退出拆遷活動，同時也有利于房屋拆遷管理部門發揮作用。

二、在城市規劃區的集體土地上實施拆遷時，應兼顧多種規定考慮，選擇合法、便捷的拆遷補償方式。

根據我國現行的法律法規，目前在集體土地上實施拆遷，既可以根據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的規定，將需要被拆遷的房屋作為被征用土地上的附著物，給予折價的補償或是以同等數量和質量的房屋予以置換，這種拆遷方式比較適用于農村部分土地被征用，不改變絕大多數的被拆遷者的農民身份。還有一種方式是依照城市房屋拆遷法律法規進行城市拆遷。即在征地過程中跟，先將被征用土地的農民轉化而城市市民，按照城市拆遷的相關法律法規進行拆遷補償，這種方式適用于農村集體土地被全部或大部被征用的情況。

三、慎重處理權利受限房屋的拆遷問題。

現代市場經濟條件下，房產的權利總是在不斷變化，在一般用途的房屋中，可能會因為出現某種法定原因使得原有房屋所有權受到限制的特殊的情況。對于這些權利受限的房屋進行拆遷的時候，必須按照法律的特殊規定處理，否則可能導致拆遷違法。下面將舉例幾種情況，對處理辦法進行分析探討。

1）抵押房屋拆遷糾紛的處理

隨著改革開放的深入，以房屋產權作為抵押物向金融機構抵押貸款，已經成為企業或個人取得資金的一種常見手段。對于這類房屋，在進行拆遷時，銀行作為抵押權人，將要加入到拆遷法律關系中來。對于抵押房屋的特點是，一是所有權受到限制，即房屋抵押后不得變更房屋所有權，在拆遷活動中，未獲得抵押權人同意，被拆遷人不得擅自做出處理決定；二是抵押權依附債權，即抵押義務的存在是隨著債權的，這里債務應當是合法存在的；三是抵押權必須依法設立，在民間借貸中，經常是雙方立字為據，而忽略了抵押登記制度的存在，使得抵押權存在漏洞；四是抵押房屋的性質變化，即目前抵押房屋中企業用房的比例正在逐漸加大，對于企業用房拆遷時就會出現安排職工與償還債務的優先權矛盾，加大處理難度。

根據現行的《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規定：“拆遷設有抵押的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。”目前有兩種拆遷補償方式，一種是抵押房屋拆遷，采用貨幣補償方式操作，即先有抵押人和抵押權人協商是重新設立抵押權還是先償還債務，也就是說，只有抵押房屋上的抵押權消失，被拆遷人才能向拆遷人領取補償金。這種方式可以保障抵押權人的合同權益、擔保的法律制度的貫徹執行。二是抵押房屋拆遷采用產權調換的方式操作，在這種方式下的補償需要注意抵押權人與抵押人應就產權調換后的房屋簽訂新的抵押合同，并依法成立生效，并且如果在拆遷期限內未能達成新的抵押協議，那么房屋將會被視為產權有爭議房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案。

2）被司法機關查封房屋的拆遷問題

對于已被法院查封的房屋，一般應該采用貨幣補償的方式，將補償款存放到拆遷主管部門，以等待法院的最后執行。

3）改制企業房屋拆遷糾紛的處理

20世紀90年代，國家對國有經濟進行戰略性調整，使得企業資產開始呈現多元化。也導致被拆遷房屋補償的權利主體出現多元化。例如企業所有權與經營權分離，經營權人成為特殊補償權利主體，對房屋拆遷補償的協商內容產生了很大的影響和變化。再者拆遷可能成為困難企業改制的契機，對于國企改制最大的困難就是改制成本資金的籌措，但也要遵循生存權有效與經營權原則來決定拆遷補償金的使用順序。拆遷對于改制企業來說具有重要意義，所以拆遷人在實施拆遷時，因充分考慮其機制變化帶來的靈活性，準備多種方案，充分考慮企業的利益，減少房屋拆遷和改制給社會穩定帶來的負面影響。最后還要注意把握企業改制引起的補償權利主體的變化，針對性采取正確的對策，對于改制企業房屋拆遷糾紛的處理具有重要的正面意義。

4）代管房屋拆遷糾紛的處理

由于歷史原因，各地都有存在著數量不等的由房管部門代為管理的房屋。對于這類房屋的拆遷，因為缺少房屋所有權人，《城市房屋拆遷管理條例》有特殊的規定，該條例第十四條規定：“房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。”而對于委托給他人代管的房屋則沒有直接規定，因此，對于代管房屋拆遷的操作隨著代管主體的不同也會有不同。

5）有限產權房屋拆遷糾紛的處理

有限產權房屋在拆遷時不同于一般房屋，其指的是所有人對享受政府或企事業單位補償購買或建造的房屋擁有不完整的產權。有限產權的房屋的具體形式有以市場價、成本價、標準價購買三種形式，在進行拆遷補償安置的時候應該區別對待。對于以市場價購買的單位公房，拆遷時，擁有完全的處分權；以成本價購買的公房，產權歸個人所有，一般在住用五年以后可以依法進入市場，在補交完有關稅費后，收入歸個人所有；以標準價購買的房屋，擁有部分產權，住滿五年后可以進入市場，遇到拆遷時，采取產權調換處理辦法的一般不存在爭議，對于采取貨幣補償的，按照補償金如當時購房的標準價之間的差額，單位和個人按產權比例進行分配。

6）出租房屋拆遷糾紛的處理

由于我國長期實行住房實物分配制度，有許多房屋雖不符合房屋租賃的要件，但已形成了事實上的租賃關系，對于這些事實上的房屋租賃行為，在拆遷時也應當按照租賃房屋的拆遷補償安置原則進行安置。

[1]國務院.城市房屋拆遷管理條例[M].北京:法律出版社,2001.

[2]丁永玲.化解城市房屋拆遷矛盾之對策——以武漢市為例[J].當代經濟,2006(11)

[3]吳建華.試論部分城市房屋拆遷糾紛的現狀及對策[J].房地產開發,2004(1)