青島一百年前解決屯地問題的好辦法

（王夕源，民革青島市委會(huì)機(jī)關(guān)支部黨員）

據(jù)報(bào)道，上海一座樓盤，從1992年拿地后一直開發(fā) “在建”，近期報(bào)價(jià)一平方米8至10萬元。這與當(dāng)年周邊房?jī)r(jià)千元左右相比，20年囤地坐收暴利近百倍。

國(guó)慶節(jié)前，各大媒體都紛紛發(fā)表評(píng)論齊聲抨擊 “坐地生財(cái)”的囤地現(xiàn)象。顯然，專家和輿論都把加強(qiáng)監(jiān)管、重罰或反腐看作解決 “囤地”問題的關(guān)鍵，這不免又落入了 “嚴(yán)格執(zhí)法、嚴(yán)厲處罰”的口號(hào)式整治俗套。

事實(shí)上，針對(duì)房企追求利益最大化的樓市囤地弊端，我國(guó)早在1999年公布實(shí)施的 《土地管理法》就規(guī)定，兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。2012年國(guó)土部修訂的 《閑置土地處置辦法》也規(guī)定，開發(fā)商原因造成的閑置土地，未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按土地價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。同時(shí)，國(guó)家及各地幾乎年年都有類似的通知或文件，不斷要求嚴(yán)查和整治“囤地”現(xiàn)象。奇怪的是，如今房企通過政策漏洞或變通操縱等手段，繞開禁令 “坐地生財(cái)”的囤地現(xiàn)象卻極為普遍。

那么究竟有沒有整治囤地?cái)控?cái)?shù)挠行мk法呢？答案是肯定的。這既不需要管理創(chuàng)新，也不需要國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)樵缭?20多年前，我國(guó)就有防止囤地漲價(jià)、坐地生財(cái)?shù)耐恋胤ㄒ?guī)。1898年，建制初期的青島基于香港、上海土地壟斷與投機(jī)之鑒，以及沿海城市急需土地開發(fā)的實(shí)情，創(chuàng)立了 “土地漲價(jià)歸國(guó)有”的 《膠州土地法規(guī)》。法規(guī)認(rèn)為，土地的升值并非土地所有者的經(jīng)營(yíng)所為，而是市政發(fā)達(dá)、社會(huì)繁榮的環(huán)境所致，土地溢價(jià)收益應(yīng)歸公。孫中山也對(duì)能治理土地囤積、防止投機(jī)暴利的青島地政經(jīng)驗(yàn)十分贊賞，并將其融入自己的土地改革理論，提出了 “土地國(guó)有，漲價(jià)歸公”的主張。

1912年孫中山到訪青島，肯定了青島受德國(guó)先進(jìn)城建文化的影響，僅用14年將一個(gè)漁村發(fā)展成為港口、道路、建筑及設(shè)施極好的城市。認(rèn)為青島的城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn) “不但令人贊許，足可為中華全國(guó)嗣后治事之模范”。1924年，孫中山還聘請(qǐng)青島土地制度的制訂者赴廣州擔(dān)任政府顧問，輔助規(guī)劃廣州市的土地改革。后來，雖因時(shí)局變幻而夭折，但法規(guī)原則卻成為風(fēng)靡歐洲和世界的土地政策模板。

需要指出的是，實(shí)施 “漲價(jià)歸公”的土地法規(guī)，意在限制囤地暴利，而非壓制土地漲價(jià)。因?yàn)橄硕诘氐氖找妫拖麥缌硕诘氐睦妫诘氐挠沧匀幌А?/p>

遺憾的是，長(zhǎng)期以來 “地價(jià)決定房?jī)r(jià)”的觀點(diǎn)，已成為我國(guó)樓市的主流觀念，以至于各級(jí)政府都忽視 “房?jī)r(jià)是被買起來”的事實(shí)，繼續(xù)抹殺房子的居住屬性，放任樓市變股市、房子變金子的置業(yè)炒作，同時(shí)又違背市場(chǎng)規(guī)律，壓地價(jià)，限房?jī)r(jià)，反而致樓市越調(diào)越高。因此，樓市調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急不是限制房?jī)r(jià)，而是限制暴利，盡快扭轉(zhuǎn) “地價(jià)決定房?jī)r(jià)”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，完善 “放開高價(jià)、保障低價(jià)”的住建體系，實(shí)施囤地 “漲價(jià)歸公”等稅收政策，將更多的樓市暴利化為財(cái)稅收入，加快提升社會(huì) （住房）保障能力。未來，只有當(dāng)社會(huì)保障人人都能安居樂業(yè)時(shí)，樓市的漲跌才能回歸單純的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，而不再涉及社會(huì)與政治穩(wěn)定了。

所以說，囤地漲價(jià)并非房地產(chǎn)開發(fā)遇到的新問題，而是前輩早已解決的老問題。只是當(dāng)今土地法規(guī)和制度進(jìn)化的漏洞，讓囤地又找到了起死回生的土壤。