房地產估價實務項目教學實踐

王波

摘要：根據課程目標，結合“90后”學生的特點，對《房地產估價實務》進行項目教學的實踐，結合課程和崗位設置教學項目，詳述了項目教學的實施過程和注意問題，對如何提高教學效果做了新的嘗試和探索。

關鍵詞：房地產估價實務;“90后”學生;項目教學法

中圖分類號：G642 ? ? 文獻標志碼：A ? ? 文章編號：1674-9324（2015）19-0144-02

《房地產估價實務》是高職房地產經營與估價專業的實踐性強的核心能力課程，也是從事房地產估價或相關工作的基礎。目前“90后”已普遍進入高校接受高等教育，掌握“90后”學生的特點，探討符合他們的教學理念和手段顯得尤為重要。

一、房地產估價實務課程目標

《房地產估價實務》的課程目標是加強學生對估價原理和方法的運用，撰寫房地產估價報告，提高學生對市場分析的能力。這些要求細化為：（1）做出合理假設和限制條件;（2）運用市場法，結合市場分析，選擇合適的可比實例，確定調整因素，選擇合適調整方法計算比準價格;（3）運用收益法，結合市場分析和預測，擬定合適的租金增長模型，計算收益價格;（4）能夠運用成本法，明確成本構成，確定成本比例計算價格;（5）結合不同的估價方法和市場分析，合理確定最終評估價;（6）熟悉估價報告的組成部分;（7）熟悉估價報告的撰寫要求及相應規范;（8）提交一份完整的估價報告。

二、“90后”學生的特點

（1）價值取向注重實效。價值取向隨社會發展而變化，在就業形勢不樂觀的大環境下，大學生的動機更注重實際功效[1]，很多學生認真學習的內容是今后工作中可能會用到的專業知識，而認為自己以后不會涉及或用不到的知識呈現可學可不學的態度，價值取向越發趨于現實和功利。（2）彰顯個性，樂于表達。隨著經濟發展和國際交流的深入，社會愈發呈現出價值多元的特點。與“80后”相比較，“90后”顯得更加開朗，不隨主流，他們善于發現問題并大膽提出質疑，堅持自己的見解并樂于同老師和同學分享。（3）信息量大，善于利用網絡。“90后”處于網絡高速發展的時代，電腦和手機是他們的標準配置，他們善于利用網絡獲取海量的信息，一方面鍛煉了大學生篩選資源和解決問題的能力;另一方面也產生了一定的不利影響，部分自律性差的同學將過多的精力消耗在網上，或沉溺于游戲，荒廢了學業。通過對“90后”學生特點的分析，以教師講、學生聽的傳統教學方式應與時俱進。針對“90后”學生價值取向注重實效，課程教學應以崗位需求為導向，教學內容應來源于真實典型的工作內容，提高學習積極性。針對學生彰顯個性的特點，教學過程中應以啟發式為主，并建立鼓勵學生發言的機制，提高學生的學習興趣。在教學過程中不局限于書本，要求學生通過網絡進行資料收集，拓寬學生視野。

三、課程教學方法選擇

項目教學法以學生為中心，主張在教學中把實際生產中的相應技術項目引入到課堂教學中[2]，學生在教師的指導下完成項目的全過程，運用相關理論知識，達到技能訓練的目的。房地產估價實務采用項目教學法，以評估特定房地產價值為項目，在這個過程中啟發學生運用估價原理，選擇估價方法，滿足撰寫要求，根據《房地產估價規范》要求完成一份完整的估價報告，達到技能訓練的目的，從而完成教學目標，提高教學效果。

四、項目教學的實踐

（一）合理設置項目，貼近教學與崗位

項目的設置是項目教學的關鍵，項目應該貼近教學，符合教學大綱的要求。項目的設置也應該貼近崗位，從崗位出發，篩選出典型的項目，著重培養學生的職業技能。《房地產估價實訓》是在《房地產估價原理與方法》后開設的課程，學生具有一定房地產估價專業知識和技能水平，《房地產估價實訓》在于培養學生估價原理與方法的運用，能夠撰寫房地產估價報告。因此結合教學，將房地產估價實訓項目確定為評估特定估價對象，撰寫估價報告。而估價對象的確定是實訓項目的核心。有的學校實訓項目的估價對象不統一，估價對象可以來自教師，也可以由學生自行選擇，這種形式的項目教學中評估的物業類型較豐富。但由于項目隨意性過大，無法辨別估價對象的真實性，也存在學生繞過難點或者隨意抄襲的現象。有的學校實訓項目的估價對象是學校物業，這雖然便于學生考查，但學校物業的評估不具有典型性，若以學校物業模擬住宅或商業，假設因素過多，仿真性不高。結合估價崗位，本項目教學的實訓項目的估價對象由教師從實際評估項目中選出，真實的估價目的和業務關系激發了學生的學習興趣，便于學生實際調查和資料收集，也保證了項目難度適中，不過于簡單，也不至于學生沒有辦法完成。該實訓項目是對重慶南洋大廈爛尾樓進行估價，南洋大廈位于重慶南岸南坪新街90號，總建筑高度是99.1米，地上28，地下2層;占地面積：2111平方米，總建面約為29076平方米，其中6層高的裙樓，約為4890平方米，塔樓約為21589平方米。估價是為了轉讓，即為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考。

（二）項目教學的過程

第一步，明確項目任務，提高學生學習興趣。課程開始時，明確課程的任務是完成估價對象的價格評估，介紹建筑物的概況、建設背景、交易轉手情況和此次評估的目的，將估價的工作背景帶到課程中，能較好地模擬真實的估價案例，提高學生學習興趣。第二步，擬定估價作業方案及技術路線，明確作業要求。要求學生分組協作，但每人要完成一份完整的估價報告，課程考核主要依據作業匯報和估價報告。每組學生制定估價作業方案，提出估價的技術路線及難點處理，教師在分析點評作業方案時要注意給學生剖析，使學生能夠準確掌握項目作業的要求，從而為完成項目奠定基礎。第三步，實地勘察估價對象，調動學生的參與意識。要求每組學生根據擬定的作業方案和技術路線，利用課余時間組隊實地勘察估價對象實地勘察，并將實地勘察情況在班上匯報。學生通過對估價對象的實地勘察對估價對象的區位和已建成情況有了感性的認識，并能很好地將理論和現實結合起來，調動學生的參與意識。第四步，估價技術報告的撰寫，適時引導學生。根據《房地產估價規范》估價的技術報告包括：“估價對象實物、權益、區位的描述與分析，市場背景描述與分析，最高最佳利用分析，估價方法適用性分析，估價測算過程和估價結果的確定”[3]。估價技術報告是估價報告的核心，而估價的測算過程是估價技術報告的核心。在該估價報告測算中主要為假設開發法，而在假設開發法中用市場法測算開發完成后的價值重點是交易價格統一，市場狀況調整、房地產區位狀況調整和房地產權益狀況調整;在假設開發法中用收益法測算開發完成后的價值重點是收益和費用的確定，收益模型的確定，報酬率的求取;假設開發法中的成本法和成本法測算中的重點是房地產成本構成，土地重新構建價格的確定，建筑物重新構建價格的確定，已完工程量和建筑折舊的計算。對這部分教學教師應以學生為主，以啟發的方式引導學生，鼓勵學生發言，并建立鼓勵發言的機制，歡迎學生提出不同想法，提高學生的學習主動性，幫助學生自我反思和總結所學的估價理論和方法，提高學習效果。第五步，成績考核，總結項目教學。成績考核來源于三個方面，第一，同學的自我評價，主要從參與程度和學習效果兩個方面評價;第二，小組同學和教師的評價，主要是參與程度、資料收集和學習效果評價;第三，根據每個同學提交的估價報告的完整性和運算的正確性來評價。通過成績考核，從學生的評價和估價報告撰寫的質量中反映項目教學的實施效果，教師從中反思和總結項目教學的優缺點，完善項目教學。

五、項目教學應注意的問題

1.采取多種方式，幫助學生克服困難。房地產估價實務的項目是個大項目，學生在完成過程中會遇到很多阻力和困難，比如有的學生對估價原理理解不透，隨意照抄估價原理;有的學生不理解估價方法，估價對象價值測算無從下手。遇到阻力或困難后，有些學生選擇敷衍，隨意編造估價報告，有些學生選擇放棄，完全照抄其他同學的報告。針對不同的阻力和困難，教師應采取多種方式，如一幫一、小組討論、教師講解以及單獨輔導等多種形式幫助學生克服困難。

2.注重教學進度，完成教學目標。學生在撰寫估價報告時進度不一致，這不利于問題的討論和啟發。教師應對進度進行控制，要求和鼓勵進度慢的同學課后繼續完成，使其保持一致的作業進度，同時也保證了學生及時完成項目。

3.注重教學效果評估，完善項目教學。項目完成后要注重教學效果的評估。在成績考核中獲得學生對教學效果的評價，但除了學生的反饋外，教學效果的評估還應包括專業教師和企業。在項目評價結束后應注意專業老師對教學效果的評價，從同事中獲取項目教學效果的反饋。學生最終要面向企業，雖然不能立即獲得企業的評價，但應該通過對學生的追蹤或者技能比賽的方式獲取企業對教學效果的反饋。獲取學生、教師和企業三方面的評價，才能讓教學更貼近學生，更貼近企業。

總之，以職業崗位為基礎，以項目為導向的項目教學法在《房地產估價實務》課程的實踐中，取得了一定的效果，較好地完成了課程目標，也有助于提高教師的素質，并能培養學生的職業技能。

參考文獻：

[1]崔丹，王曉琳，賀東建.“90后”大學生思想特征及提高思政課教學效果的對策——基于海南軟件職業技術學院的調查分析[J].長春理工大學學報，2010，5（12）：143-144.

[2]白蕾.房地產估價課程項目教學法研究[J].河南教育，2011，（1）：29-29.

[3]柴強.房地產估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業出版社，2008.endprint