關于拆遷問題的研究

汪龍生　方嬌

摘要：改革開放以來，我國的城市化進程縱深發展，城市人口占總人口比例、城市用地規模、城市人口數都在不斷增加。拆遷作為城市代謝的一個重要環節，發揮著舉足輕重的作用和影響。面對近年來不斷加快的城市化進程和愈演愈烈的拆遷矛盾，本文在以A市為著手點，進行了實地調查和走訪后，深入了解了其拆遷現狀，就拆遷中出現的各類問題進行了研究和分析，并提出了切實可行的解決方法。

關鍵詞：房屋拆遷；效率與公平；民生與經濟

一、引言

20世紀90年代以來，城市化的不斷推進加大了房屋改造和拆遷力度。通過淘汰老舊的房屋，一定程度上改善了居民的生活環境，提高了居住水平。就城市本身的發展而言，拆遷完善了城市的基礎設施建設，使其規劃更加合理，能夠更好地發揮為民生服務的作用。

但是由于我國的經濟制度和法律體系尚不完善，拆遷過程中也出現了一系列引發社會熱議的問題。比如層出不窮的強拆事件、大名鼎鼎的“釘子戶”以及最近剛剛發生的鐘如琴、汪家正、唐福珍的自焚事件等。這些令人扼腕的案件很顯然是我們都不想見到的。

然而，類似事件仍不斷發生在我們的周圍，且無法得到很好的解決。因此，我們團隊通過實地考察和走訪，深入了解了A市的拆遷現狀，希望可以挖掘出拆遷矛盾不時發生的根本原因，并在此基礎上提出切實可行的意見和建議，為和諧社會的構建貢獻一份綿薄之力。

A市位于安徽省北部，全市（含三縣）戶籍人口366萬，其中市區戶籍人口110萬人。抗戰期間至1952年A市一直是安徽省省會，當時的城市綜合實力位于中部地區的前列；建國之后，A市更是依賴得天獨厚的淮河水運和鐵路交通樞紐等優勢，逐步發展城市建設，成為安徽省第一方陣的中堅力量。然而隨著社會政治經濟文化的不斷發展，大量的老城區成為A市向更高層次城市化發展的障礙，拆遷勢在必行，因而A市具有拆遷案例分析的可行性。

二、時下拆遷中存在的問題

1、補償問題

《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第三章第二十三條中提到房屋拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除法律、法規另有規定外，被拆遷人有權選擇拆遷補償方式。在調查過程中，我們發現大部分居民選擇的都是產權調換的方式，并且大多數人都希望能夠在原住址得到新的住房，而這種方式也就面臨著面積兌換比例的問題；《辦法》中還指出被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場評估價格確定。市場是一只看不見的手，在經濟利益的驅動下，開發商不可避免的會盡量降低補償的房價，以謀求利益最大化。

2、宣傳問題

居民對補償政策了解不全面。《辦法》中指出房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。在調查中我們發現，雖然居民獲取拆遷信息的途徑較多，有網絡、海報、電視、口頭相傳等，但是他們對信息的辨識程度不夠全面。其中大部分居民依舊是通過口頭相傳的傳統方式獲取政策信息，俗話說“三人成虎”，口口相傳的準確性有待檢驗，然而相關部門在解釋說明這方面的工作力度也不夠。知己知彼，百戰不殆。如果說在政策信息宣傳不到位的情況下進行拆遷，居民將很難支持和配合。即使拆遷成功，相關部門將要面對的問題和投訴也會蜂擁而至。

3、安置問題

拆遷補償不能按時到位，安置問題尖銳。《辦法》中指出在過渡期限內，拆遷房的所有者或者承租人自行解決周轉房的，拆遷人應當從其搬遷之月起至被安置后的4個月內支付臨時安置補助費；拆遷人超過過渡期限未提供安置房的，應當自逾期之月起按照原標準的2倍支付臨時安置補助費。在調查中我們發現，拆遷方提供的房子都是靠近郊區，設施不全面的住房。在權衡之下，居民大多選擇自己找房，但是安置補助費用卻遲遲不能到賬，有些居民甚至不知道有這筆補償費用的存在。拆遷方的這種做法導致居民利益受損，對拆遷滿意度急劇下降，這使得很大一部分人采取了抗議、阻撓工程建設的過激行為。

4、重建問題

所謂拆遷只不過是一個過程，更重要的是拆遷后的重建。但是我們實地調查后發現，很多地方依然是廢墟狀態。這不僅僅影響了市容，同時也對居民的日常生活造成不便。調查中相當多的居民向我們提到房子拆了很久卻遲遲沒有重建動工的跡象，很多想在原住址得到賠償房的居民不得不長期在外租房，這無疑加重了他們的生活負擔，惡化了拆遷雙方的關系。

5、其他問題

網上流傳著拆遷方為了能夠盡早完成績效任務，常常會發生強拆的問題。我們在調查中也著重關注這個問題。通過和居民的溝通，我們深深的體會到，雖然居民對拆遷方有種種不滿，但在大多數人都同意的情況下，他們也不得不忍氣吞聲。我們也曾問過他們為什么不通過法律手段維護自己的權益，可得到的卻是他們木訥的表情，他們根本不知道該找誰、怎么找，可見知識的短缺對他們的影響是巨大的；當然，也有些人更早知道了拆遷的消息，他們開始可以增加自己的住房面積，比如搭建新的房子。雖然《辦法》中提到房屋拆遷管理部門公布房屋拆遷公告，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動：（一）新建、擴建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋，但居民在利益的驅使下還是會鋌而走險，結果是拆遷方不承認增加的住房面積，而由此引發的矛盾將會給拆遷帶來更多不便和麻煩。

三、建議

作為當代的大學生，學習了專業知識的我們在發現問題的同時，也思考了解決問題的辦法，在導師的指導下，我們激烈討論之后給出了以下幾點建議：

1、完善征地補償的標準

首先在保證拆遷補償方式多樣化的前提下，以人為本，切實保障被拆遷方的合法權益。拆遷方在做好總體規劃的同時，應該根據具體情況，合理的做出調整：對經濟相對困難的居民應該適度放寬標準，實事求是，特殊情況特殊對待。落實“對被拆遷房屋的用途和建筑面積的認定，以被拆遷房屋的房地產權證等有效房屋產權證明標注的用途和建筑面積為準”的政策，杜絕居民私自增加違規面積所帶來的不必要的支出。拆遷方也可以考慮采用企業分紅的方式，讓居民以土地入股，讓渡土地的使用權，從而得到相應的收入。endprint

2、明確房屋拆遷的性質

房屋拆遷項目具體分為公益性拆遷和盈利性拆遷。《國有土地上房屋征用和補償條例》（征求意見稿） 第一條即指出：“為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據《物權法》和《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，制定本條例”。而第四十條規定：“非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋從事建設活動的，應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，并依法辦理有關審批手續。非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋的，建設單位應當編制具體實施方案，并報房屋征收部門批準”。可見這兩種拆遷在主體上和程序上是不同的，如果混淆了這兩種標準，受傷的將是整個拆遷。

3、解決居民安置的問題

房子作為大宗商品，很多人打拼一輩子只能擁有一套。拆遷雙方在拆遷協商過程中就應該明確安置的方式，落實安置補償。如果拆遷方在補償方面有困難的話，拆遷雙方應該及早達成協議，而不是把問題遺留下來，導致矛盾越來越尖銳。具體說來拆遷方應該充分考慮居民的當前利益與長遠利益，以居民選擇的補償方式為主，以人為本，實事求是的采取靈活的補償辦法：農業生產安置、重新擇業安置、入股分紅安置、異地移民安置等。

4、規范拆遷征地的工作

拆遷方應該提前做好征地的相關工作。首先，征地必須是合法合程序的，各種相關的法律與行政程序必須要得到保證；為了保障居民的知情權，拆遷方有義務在顯眼位置張貼相關海報，公示相關文件。其次，拆遷方還應該定期的派遣相關人員實地的為居民答疑，開展相關的宣傳講座，增強居民對拆遷的了解。最后，以《物權法》為理論基礎完善“城市房屋拆遷法”，使拆遷工作有法可依。

5、加強對征地工作的監督

我國土地國有，因而拆遷行為就變成拆遷雙方關于土地使用權的變更行為。由于涉及不同的主體，這就需要第三方加以協調，人大、政協可以擔任這份工作，也可以由拆遷雙方共同協定的第三方擔任監督這一角色。拆遷方要做的是公開拆遷工作各項流程，公開補償的標準和結果，而不是在背地里做文章，損害居民的合法權益；被拆遷方要做的是積極配合拆遷方和監督方的工作，而不是為了自己的私利無理地損害公共利益，在雙方合作出現問題時接受第三方對于矛盾的調解；第三方要擺正自己的態度和立場，當好“中間人”，不僅要監督拆遷工作的正常進行，調解雙方的矛盾，還要敦促拆遷方及早落實拆遷補償，實施重建工作。

四、結語

當今中國的城市化正進行地如火如荼，這意味著有更多破舊房屋將被拆除。如何有效拆遷，如何在不影響經濟發展的同時保證社會公平，這是亟待政府部門思考和解決的問題。拆遷之路蜿蜒曲折，但也呈現出螺旋上升之勢，通過社會各界的不斷努力，城市一定會更加美好！

[參考文獻]

[1]《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》，省政府令第153號.

[2] 吳旭鵬，張亞麗，劉秀華，“城中村”改造過程中的房屋拆遷補償問題調查與思考.[J].中國農學通報，2010，26（6）：372-376.endprint