工程建設征地中磚圍墻調查及補償方法的探討

□李寶山 □李敬茹 □馮蘭婷 □劉江奎

（1黃河勘測規劃設計有限公司；2河南省省直物業管理公司）

1 現行磚圍墻調查及補償方法存在的問題

根據國家法律法規，不同地方政府或行業，結合本行政區或本行業的實際情況，制定了本地或行業的建設征地拆遷補償辦法。從地方和行業的補償辦法看，磚圍墻的調查及補償方法可歸納為三種，在具體使用中各存在不同的問題。

方法1：分基礎和墻身分別測量其形體尺寸，工程量以基礎和墻身的體積計量，計量單位為“m3”；補償單價分基礎和墻身兩部分制定，計價單位為“元/m3”。存在的問題為：基礎屬于隱蔽工程，難于準確測量并計算工程量。

方法2：只對墻身的形體尺寸進行測量，工程量按墻身厚度分類，以墻身立面面積計量，計量單位為“m2”。補償單價以圍墻建設總費用除墻身立面面積分析制定，計價單位為“元/m2”。存在問題主要為：對基礎已建但墻身未建的圍墻基礎不補償；對墻身建設高度較低的圍墻或無基礎的圍墻，按墻身立面面積計算的補償費與實際建造成本差別較大。

方法3：只對墻身的形體尺寸進行測量，工程量按墻身厚度分類、高度分級，以墻身延米長度計量，計量單位為“m”。補償單價按圍墻建設總費用除墻身延長米分析制定，計價單位為“元/m”。存在問題主要為：計算圍墻補償費時，需按墻身高度對補償單價進行內插調整；對無基礎的圍墻（女兒墻），按調整補償單價計算的補償費高于實際建造成本。

2 磚圍墻工程量計算規則

2.1 磚圍墻的結構分類

磚圍墻是由磚或磚、瓦花飾砌筑而成的圍墻。基本結構從上到下分為壓頂或墻帽、墻身、墻柱和基礎等部分，習慣上將磚圍墻分為基礎和墻身兩部分。磚圍墻以設計室外地坪為界劃分，以上為墻身，以下為基礎。

磚圍墻基礎一般采用剛性基礎，常見的有毛石基礎、磚大放腳基礎、三合土基礎和毛石混凝土基礎等四種類型。磚圍墻墻身的結構，按砌筑方式一般分為實心磚墻和空花墻；按墻身厚度一般分為12墻、18墻、24墻、37墻和50墻。

2.2 磚圍墻工程量計算規則

磚圍墻的工程量可分為基礎和墻身兩部分計算。基礎和墻身的工程量均是按設計圖示尺寸以體積計算，計量單位為“m3”。基礎和墻身的長度按中心線計；圍墻高度算至壓頂上表面（如有混凝土壓頂時算至壓頂下表面），圍墻柱并入圍墻體積內。

3 磚圍墻造價指標

根據某水庫工程征地拆遷涉及鄉鎮的磚圍墻施工圖和資金結算資料，對磚圍墻的造價指標進行分析。

3.1 磚圍墻典型設計

設計1：圍墻高2.30 m，長10 m。基礎為毛石基礎，分兩層砌筑，底層寬0.70 m，高0.40 m，上層寬0.40 m，高0.45 m，M5混合砂漿。墻身為24紅磚墻（一磚墻），M2.5混合砂漿砌筑，原漿勾縫，勒腳高30 cm。具體見圖1。

設計2：圍墻高2.30 m，長10 m。基礎為灰土墊層（3:7）厚300 mm，上面為磚基礎，底層寬615 mm，高180 mm；第二層寬490 mm，高180 mm；第三層寬365 mm，高180 mm；M5混合砂漿砌筑。見圖2。

圖1 毛石基礎磚圍墻圖

圖2 灰土基礎磚圍墻圖

3.2 磚圍墻造價指標

根據磚圍墻施工圖和資金結算資料，按圍墻基礎和墻身的體積、磚圍墻立面面積和磚圍墻延米進行了造價指標分析，分析結果見表1。

表1 某水利樞紐工程移民安置區磚圍墻造價指標表

3.2.1 磚圍墻體積造價指標

是按基礎和墻身的造價分別除基礎和墻身的體積計算得出。計算結果，磚圍墻墻身的造價指標為231.80元/m3；灰土基礎和毛石基礎的造價指標不同，分別為146.02元/m3和173.55元/m3。

3.2.2 磚圍墻立面造價指標

是按基礎和墻身的造價之和除墻身立面面積計算得出。計算結果，灰土基礎磚圍墻的立面造價指標為87.67元/m2，其中基礎部分占36.55%，墻身部分占63.45%；毛石基礎磚圍墻的立面造價指標為90.34元/m2，其中基礎部分占38.42%，墻身部分占61.58%。

3.2.3 磚圍墻延米造價指標

是按基礎和墻身的造價之和除墻身的延米長度計算得出。計算結果，灰土基礎和毛石基礎磚圍墻的延米造價指標分別為201.63元/m和207.79元/m。

3.3 不同造價指標的特點及相互關系

根據磚圍墻的結構分類和造價構成，對磚圍墻立面造價指標和延米造價指標的計算公式分別進行了推演，推演結果：

磚圍墻立面造價指標（元/m2）=墻身立面造價指標（元/m2）+基礎延米造價指標（元/m）/墻身高度（m）

磚圍墻延米造價指標（元/m）=基礎延米造價指標（元/m）+墻身立面造價指標（元/m2）×墻身高度（m）

可以看出，磚圍墻基礎和墻身的體積造價指標是相對固定的，不受基礎和墻身幾何尺寸的影響；磚圍墻立面造價指標是由墻身立面造價指標和墻身高度分攤的基礎延米造價指標兩部分組成，前者是相對固定的指標，后者是受墻身高度影響可變的指標；磚圍墻延米造價指標是由基礎延米造價指標和墻身延米造價指標兩部分組成，前者是相對固定的指標，后者是受墻身高度影響可變的指標。

4 不同調查及補償方法的效果分析

磚圍墻調查補償時，群眾意見較大的兩類問題，一是因經濟原因，基礎已建好，但墻身未建或高度低于正常高度的圍墻的補償問題；二是沒有基礎的圍墻，如建在屋頂的女兒墻的補償問題。對兩類問題的案例，按不同調查補償方法對其補償費進行了計算分析，以檢驗不同調查補償方法的效果。具體見表2。

表2 不同情況磚圍墻補償費計算分析表

案例1：某磚圍墻，墻身為24墻，墻高1.50 m，墻長10 m，毛石基礎，斷面面積不詳。按方法1計算的磚圍墻補償費，即建造成本為1632.81元；方法2計算的補償費為1355.10萬元，比方法1的結果少17%；方法3，基于調整后的補償單價，計算的補償費與方法1一致。

案例2：某屋頂女兒墻，墻身為24墻，墻高1.20m，墻長45m。采用方法1處理計算，女兒墻補償費即建造成本為3004.13元；采用方法2處理計算的補償費為4878.36元，比方法1計算結果高62.40%；方法3計算的補償費為6596.87元，比方法1的計算結果高119.60%。

不同調查補償方法的優缺點。方法1:在基礎工程量計算準確的前提下，按計算的補償費等于實際建造成本。方法2:對墻身低于正常高度的磚圍墻，計算的補償費會低于實際建造成本，墻高越低，差別越大；對屋頂女兒墻，計算的補償費高于實際建設成本；對墻身未建的圍墻則無法計算補償費。方法3:補償單價計算時，需先按墻身高度對補償單價進行調整；對有基礎的磚圍墻，計算的補償費比較準確；對無基礎的屋頂女兒墻，計算的補償費會大于實際建設成本，且墻身越低，誤差越大；對墻身未建的圍墻基礎無法計算補償費。

5 建議

綜合以上分析，為降低磚圍墻調查工作難度，提高磚圍墻調查成果精度，保證磚圍墻補償公平、公正、合理，建議對磚圍墻調查及補償方法進行如下修改：一是磚圍墻分基礎和墻身兩部分進行調查補償。二是基礎部分的工程量用延米長度計量；基礎延米長度按中心線進行測量；補償單價采用磚圍墻基礎延米造價指標，計價單位為“元/m”。三是墻身部分的工程量用立面面積計量；墻身長度按中心線測量，墻身高度測至壓頂上表面；補償單價采用磚圍墻墻身立面面積造價指標，單位為“元/m2”。