基于層次分析法的保障房房源類型優選研究

文/宜賓學院經濟與管理學院 任峻 謝松 劉春蘭

在我國保障房大規模啟動建設的初期階段，吸收消化成熟市場的運作模式，明確其制度的構建與設計思路，優化改進各相關環節，已成為專家學者共同探討的話題。本文從層次分析法出發，選取保障房的四個指標、五種類型進行量化分析，以期對解決當前的住房保障問題提供決策參考。

一、基于層次分析法的保障房房源優選原理

為了獲得最優的保障房房源類型，需要考慮保障房建設數量和標準、政府的經濟實力、百姓的實際需求等，從全方位縝密思慮和分析。層次分析法基于目標、準則、方案層次，進行定性和定量分析，能層層深入、步步為營地解決許多實際問題。

層次分析法的具體步驟：

（一）構建層次結構。將保障房房源類型的優劣，根據性質分為不同的組（層次），同一層次的指標既支配上一層，也支配下一層，以形成不同的指標層。

（二）建立判斷矩陣。根據層次分析原則，為防止指標在權重選擇時的主觀臆斷，需將不同層次因素兩兩比較，而非全部；同時，為提高精準度，采用相對尺度簡化判斷矩陣，利用1～9標度法進行分析。

（三）層次排序與檢驗。對因素進行權向量比較并進行一致性檢驗，計算矩陣的最大特征根及向量特征，再根據一致性指標（C I）、隨機性指標（R I）和一致性比率（C R）做一致性檢驗當C R<0.1時，判斷矩陣具有滿意一致性；當C R>0.1時，需重新建立矩陣。

（四）層次總排序與一致性檢驗。總排序（由高至低）需要計算不同層次因素對于目標層重要程度的權重，通過單層權向量的權重值建立組合權向量表，在特征根和特征向量的基礎上，利用步驟（三）做一致性檢驗。

二、構建保障房房源優選的指標體系

根據保障房的準公共性、公益性、競爭性等性質，初步得出保障房房源的四個指標構成分析的指標體系。

（一）保障房房源類型數量。根據相關部門的調查和登記，按照一定的標準確定出需要保障房的百姓的基本數量，了解百姓的意愿，確定出保障房所需要的房源數量。保障房供不應求，專門靠新建不能及時解決百姓急需住房問題，而且社會保障房數量也遠遠不能滿足百姓需求，所以還要通過收購二手房和空置房。另外，若能夠充分利用某些空曠的政府大樓和國家機關大樓，這也許能解決部分百姓的住房問題。

（二）政府的經濟實力。建設保障房是國家為眾多百姓實現“居者有其屋”的一種重要方式，建設資金必然需要政府的大力支持，所以保障房建設和政府經濟實力緊密相關，一個政府的財政支出和資金安排肯定會嚴重影響保障房房源的選擇。

（三）社會現狀。近幾年，隨著房價的不斷攀升，地價也在瘋漲，正所謂一寸土一寸金，眾多開發商都在積極籌備自己的項目，希望在此“希望的田野上”閃爍光芒，這些勢頭無疑會成為追求利益最大化的房地產商的一大塊肥肉，政府應給這些房地產商一些利益和限制，讓他們既能保證自己的利益，也能為百姓提供一些優惠，可謂皆大歡喜。現在國家可用土地資源也是有限的，而且隨著經濟的不斷發展和城市化進程的加快，繁華地段的地價也是高昂的，在房屋的修建下，土地資源的不斷減少，可以直接利用的土地更加珍貴，所以給新建保障性住房增加了不少壓力。

（四）百姓的意愿。老百姓是保障房的最終居住者和受益者，所以政府也得考慮百姓的想法，了解他們內心的真實需要。

除此之外，影響保障房房源的因素還有很多，如經濟發展水平、財政實力、融資手段等，本文主要選擇以上四個因素進行分析。

三、分析保障房房源優選的層次

在四個指標的基礎上，利用層次分析法對房源選優的步驟如下：

(一)架構階梯式層級結構。根據原理，架構階梯層次，需將政策目標、指標體系和房源類型分為目標層、準則層與方案層三個層級。

（二）構建判斷矩陣。首先，確立目標A和準則B。A=最優化的保障房房源供應模式；B=(Bl，B2，B3，B4)，即評價因素集合。其次，構建A—B i(i=1，2，3，4)判斷矩陣并進行比較，采用標度衡量表來表達不同元素間的權重值。

四、總結及建議

通過層次分析法對保障房房源類型的供給方案優選研究，提出以下建議：首先，應擴展資金的來源，合理安排資金的用途。保障房建設是當下惠及百姓的一項重要民生工程，需要巨大的建設資金，單靠政府財政支持是萬萬不能及的，會給政府帶來很大的影響，所以擴展資金來源,合理安排資金用途是很有必要的。其次，以新建保障房為主，積極收購空置房和二手房。巨大的保障房需求數量，使得新建成為必然，但是資金的巨大空缺阻礙了完全新建的可能。所以在進行新建保障房的同時，要積極收購空置房和二手房。再次，政府應當控制國家機關大樓的建設。國家和政府機關大樓有部分閑置地，若能夠充分利用這些閑置地，也會減少很多資金壓力和土地壓力。最后，積極鼓勵社會捐贈。社會力量也不容忽視，通過社會捐贈，積少成多，這也會是有效的資金籌措方式。

[1] 鄧大松,吳菲.基于層次分析法的廉租房房源類型優選研究[J].江西社會科學,2011,(11):58-61.

[2] 周陽敏.基于包容性社會治理的保障房建設與管理研究[J].河南社會科學,2011,17(4):122-127.