土地供給對住宅價格的影響——以北京市為例

□黨煒

(陜西寶雞文理學院經濟管理學院陜西寶雞721013)

土地供給對住宅價格的影響——以北京市為例

□黨煒

(陜西寶雞文理學院經濟管理學院陜西寶雞721013)

對于住宅價格上漲的因素分析很多，分別歸因于人均可支配收入的增加、城市化帶來的大中城市人口增加、消費價格指數的增加、以及由于2006年的浮動匯率制改革使得人民幣貶值而帶來的資本流動性剩余導致的諸如利率降低和其他產業收益率下降等等。但諸多文獻也指出土地供給的限制對于住宅價格的影響是不可忽略的。本文以北京為例，首先分析了1999至2014年的住宅價格和土地供給的數據。分析結果發現，北京土地供給對住宅價格有著負向關系，這種負向效應在土地供給后第二年達到最大，第三年之后便逐漸消失。因此，不可否認北京土地供給的限制部分導致了住宅價格上漲。而要徹底解決住宅價格問題，放松土地市場的供給限制，讓土地回歸市場機制是不可避免的。

住宅價格，土地供給，時間序列模型

本文DOI編碼：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2015.06.013

自2004年以來中國住宅價格快速持續上漲。經濟學界對于這上漲的原因解釋可以分為經濟基礎面和經濟政策面。其中經濟基礎面包括人均收入的增加、城鎮化帶來的城市人口增加、消費價格指數的增加、資本流動性剩余、利率的變動等等；經濟政策面即以土地限制為代表的一系列政府宏觀調控房地產市場的政策。關于經濟政策面，尤其是土地限制對于住宅價格的影響，許多國內外研究者得出了相似的結論。Hong Zhang(2008)認為中國的土地供給的限制對住宅價格有著巨大的影響，并且在長期中，土地供給的限制對住宅價格的上漲起到了促進作用。Huavi Yu（2010）通過對中國35個主要城市1998年至2007年的面板數據研究，認為房價向上偏離經濟基本面是因為政府開始房地產市場的宏觀調控，中國的房地產政策，尤其是土地政策扭曲了房價和經濟基本面之間的機制。Jinhai Yan,Lei Feng,Helen X.H.Bao(2010)認為土地供給是長期期住宅均衡價格的決定因素之一。周彬，杜兩省(2010)認為地價對房價有顯著的解釋力，中國式的“土地財政”必然推動房價上漲，從而降低居民效用。Ruijue Peng and William C.Wherton (1994)通過對香港數據的分析認為對土地供給的限制導致住宅價格的上漲。

1　北京住宅價格與土地供給

中國房地產業把中國的城市分成一線、二線、三線。其中被稱為一線城市的北京、上海、廣州、深圳，經濟發展程度最高，在國民經濟中占有最重要的地位；二線城市次之；以后才是三線城市。北京是最重要的一線城市，自從1998年房地產市場化以來，最先也是最好地貫徹了政府每次關于房地產的調控政策。所以研究土地供給與住宅價格關系，北京是最有代表性的例子。

圖1　北京歷年住宅價格、土地交易價格指數、開發商土地購置情況

從圖1中我們看到，2002年之前，北京的住宅價格和土地交易價格幾乎沒有變化，它對應著1999～ 2002年土地供給量的逐年增加。這期間，大量的土地使用權在市場上交易，包括政府劃撥給眾多大中企業的土地使用權在市場上以各種方式的交易。在2002年達到了土地供給量的歷年最大數字：2 092.5萬m2。

在2002年之后，北京土地供給經歷了兩次巨幅的下降。第一次是2003年土地供給驟然減少，之后土地價格便一路攀升，同時住宅價格的上漲也恰從這一年開始。2003年的土地供給驟減，源于2002年5月，中國政府首次提出以統一的方式出售土地使用權，禁止私下協商交易土地，開始了“新的土地革命”。而北京作為首都，最早貫徹了這一方針。

第二次土地供給巨幅下降，是2004年到2005年間。這次的驟減正是在被稱為“8.31大限”的土地問題處理政策之后。此后，政府對于土地的管理更加集中，政府的土地儲備加上對私下交易的徹底禁止，實際上基本限制了土地市場。北京土地供給量2006年降至最低的295萬m2。之后才稍有增加，總體上導致了土地價格一路上升，而土地價格漲幅也逐年增大，到2008年土地交易價格漲幅達到最高的11.6%，而當年的住宅銷售價格漲幅不過才9.26%。在全球金融危機剛爆發的2008年，土地交易價格漲幅高于住宅價格漲幅2.3個百分點。

2　實證分析

2.1時間序列模型

為了進一步分析北京土地供給和住宅價格的關系，我們選擇了1999年至2014年的年度數據，關注主要變量建立時序模型。根據存量-流量的住宅模型，假設市場出清，在均衡條件下，市場的住宅供給等于住宅需求，從而解得均衡住宅價格的表達式（Jud&Winkler,Jacobsen）。這里考慮到數據的有限性，回歸變量選擇如下：logp=log(P/CPI),logy=log(Y/CPI), logLS=log(LS)，其中P是住宅價格，Y是人均可支配收入，LS是土地供給，CPI是消費品價格指數。為了消除CPI的影響并減少變量，我們以小寫字母p和y分別表示相對于CPI的相對住宅價格和相對人均可支配收入。在通過了單位根和協整檢驗（在此不再贅述），并且考慮到殘差自回歸后，我們得到如下的時序模型：

從回歸結果中看出，模型擬合度高，DW值充分，LS，y，p各變量都在1%以下的水平上顯著。土地供給的變量logLS的系數為負，對住宅價格有負向效應。此外，滯后一期的住宅價格作為解釋變量，系數為負，且在1%水平下顯著。這與住宅價格會針對自身的變動逐步調整的結論(DiPasquale and Wheaton 1990; Hadjimatheou 1976;Whitehead 1974)一致。結果充分說明土地供給量的控制對住宅價格增長有顯著影響。為進一步分析土地供給對住宅價格影響的程度和持續時間，我們將在下邊構建向量自回歸模型并作脈沖分析。

2.2向量自回歸(VAR)模型

經過VAR的格蘭杰因果檢驗并根據滯后區間選擇準則，我們建立了相對住宅價格logp和土地供給logLS兩個變量的VAR模型。對所得的VAR模型進行平穩性檢驗，發現全部特征根倒數值都在單位圓內，所以模型平穩，可以做脈沖函數分析。

結束語

本文對北京的住宅價格和土地供給建立時間序列模型和VAR模型分析。時序模型結果顯示北京土地供給對住宅價格有著顯著的負向影響。VAR模型分析結果顯示北京土地供給的限制會使住宅價格上漲，并且這個上漲作用的發揮會有滯后，在土地限制后的第二年最大，從第三年起逐漸減小。因為當期土地供給的減少將會導致對下一期土地供給繼續減少的預期，下期住宅價格將會上漲，而住宅價格的高漲必定導致未來房價持續上漲的預期，對住宅的投機會相應增多。對住宅的非理性購買也會增多，因為人們擔心住宅價格再漲就買不起了。然后，這些需求的增加使得未來住宅價格再上漲。所以，除去經濟基礎面因素，北京土地供給的限制也是造成住宅價格持續上漲的主要原因之一。要徹底解決北京住宅價格問題，放松土地供給限制政策，讓土地回歸市場機制是不可避免的。

[1]周彬,杜兩省.土地財政”與房地產價格上漲:理論分析和實證研究[J].財貿經濟，2010（8）.

1004-7026（2015）06-0023-02中國圖書分類號：[F287.8]

A

黨煒，首爾大學經濟學碩士，2010～2012年曾為韓國WCU經濟事業部研究員，現任教于陜西寶雞文理學院經濟管理學院。