物流地產升溫背后的拓展之路
——專訪南開大學濱海開發研究院特約研究員徐保滿

文/本刊記者 李冰漪

物流地產升溫背后的拓展之路
——專訪南開大學濱海開發研究院特約研究員徐保滿

特別策劃|物流地產——駛入蓬勃發展快車道

文/本刊記者 李冰漪

在當前的各類產業地產中，物流地產開發炙手可熱，很多金融巨頭紛紛加強對這一領域的投入。在火熱的背后，我國物流地產目前總體狀況如何？盈利情況又是怎樣呢？針對物流地產火爆引發的一系列問題，南開大學濱海開發研究院特約研究員，房地產金融與法律研究中心主任，天津市房地產學會副會長徐保滿對此進行了解答。

物流地產需求旺盛

近幾年，倉儲物業的租金持續上漲，只上海一地，有分析認為，受電商快速發展等因素影響，最近幾年間上海倉儲用地的投資價值已經超過了住宅、商鋪和寫字樓，成為最賺錢的不動產投資資產。實際上，物流倉儲物業租金上漲的背后，國內外金融資本正在大規模流入這一領域，推動了倉儲用地需求在短期內快速上升。

對此，南開大學濱海開發研究院特約研究員徐保滿認為，目前我國物流地產需求旺盛。近年來由于我國互聯網的應用推動電商快速發展，對現代化的物流倉儲地產需求明顯增加。據中國倉儲協會估算，截至2012年年底，全國營業性通用倉庫總體量達6.98億平方米。而據世邦魏理仕的統計顯示，截至2013年年底，由12家主要的全國性物流專業開發商開發的高標準倉儲設施存量累計僅約1300萬平方米，顯然這種狀態難以滿足以電商為主導的零售行業高速發展所產生的需求。

物流地產業火熱的背后，還在于這一行業的投資回報率趨高。徐保滿說，面對我國城市土地供應處于趨緊狀態，物流業發展速度加快，物流倉儲用地供應更顯稀缺，促生全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲。據統計，目前物流地產的凈租賃回報率約為5%～6%，遠高于商業地產約3%的平均回報水平。這種市場狀況對地產投資商具有較大的吸引力。

模式不斷增多

物流地產行業經過這些年發展，模式在不斷增多。徐保滿認為，物流地產行業目前主要有四種模式。一是物流企業地產租賃模式。這種模式主要是以物流地產開發商為投資主體，在國內投資建設標準化、優質的物流倉儲設施，然后再轉租給物流企業，開發商只負責投資開發和物業管理，物流業務運營由物流企業負責。

二是物流企業獨立開發經營模式。這種模式是物流企業作為物流設施投資建設主體，建成后自主經營管理。當前國內大多數物流企業都是這種模式。

三是地產商與物流企業合資開發運營模式。就是物流企業與物流地產開發商通過成立項目公司或協議、合同等其他契約方式共同出資、合作經營，各自發揮自己相關領域的優勢，對于項目建成后的收益按照協議分享同時共擔風險。

四是政府主導的經濟開發區模式。在特定的開發規劃、政策和設立專門的開發部門的組織下，將物流園區等物流基礎設施作為一個類似于目前的工業開發區進行開發和建設。

徐保滿指出，盡管物流地產模式很多，但盈利方式主要來自兩個方面，一個來自土地增值，物流地產投資商從政府手中以購得土地，完成基礎設施建設，土地就會有較大的增值；另一個來自出租收入，物流園區進入正式運營后，物流經營商從物流倉儲用房及相關配套設施等出租中可獲得收益。此外，從物流投資來說，還可以在物流園區對物流業運營相關的服務項目投資從中獲益。

問題不容忽視

隨著物流地產行業火熱態勢的持續，問題也不斷顯現，尤其與發達國家相比，還存在不小的差距。徐保滿認為，我國在物流規劃與布局方面還存在一些問題，因此面對我國物流業加速發展之勢，物流中心和物流集散地建設用地需求量增加。國家對于各大經濟區域的物流網點的布局應當根據國家經濟發展目標統籌規劃合理布局，以有利于物流用地資源的合理配置。

法律制度的欠缺是另一個不可忽視的問題。目前我國物流在市場準入制度、稅收優惠政策、投融資政策和技術政策等等方面與發達國家相比，相關的法律依據空白點很多，制約著物流行業管理體制的發展。

針對近期各方關注的萬科欲做中國的“普洛斯”，進軍物流地產行業這一舉措，徐保滿認為，萬科進軍物流地產行業符合市場發展規律，萬科在國內房地產行業具有領軍地位，可以利用品牌優勢聯手具有融資優勢的國際名優企業，做到產融結合，打造出物流地產的品牌。物流地產需求增大的趨勢必然吸引投資商介入量的增多，但這一市場的競爭程度也將明顯增強。

對PPP模式寄予厚望

近時期的物流地產等產業地產行業，隨著土地財政收入減少、地方債受到規范，PPP作為化解存量債務以及今后城鎮化基礎設施和市政公用事業建設的重要融資渠道，被各界寄予厚望。2014年10月初，國務院發布了《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》，明確了地方政府融資的兩個新方向，一是自發自還的地方債，另一個就是PPP。此后，省級PPP指導意見接連出臺。河北、江蘇、湖南等多省紛紛下發了關于推廣政府和社會資本合作模式的實施意見。PPP（Public-Private-Partnership），廣義上解釋即公私合作模式，是公共基礎設施中的一種項目融資模式。在這一模式下，鼓勵私營企業、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。

徐保滿認為，運用這一模式，可以使政府和企業雙方合作形成伙伴關系，存在一個共同的目標。企業以此目標實現自身利益的追求，而政府部門則以此目標實現公共利益的追求。這其中，政府并不以分享利潤為唯一目的，并且還要對企業可能的高額利潤進行控制，不允許企業在項目執行過程中形成超額利潤。這種模式將公私結合在一起，還可將整體風險最小化。

當然，實施PPP需要具備一定條件。首先要有健全的法律法規制度。PPP項目的運作需要在法律層面上，政府部門與企業部門在項目中要對承擔的責任、義務和風險進行明確界定，保護雙方利益。在PPP模式下，項目設計、融資、運營、管理和維護等各個階段都可以采用政府企業合作方式，通過完善的法律法規對參與雙方進行有效約束，這是最大限度發揮優勢和彌補不足的有力保證。其次，要有專業化機構和人才的支持。PPP模式的運作廣泛采用項目特許經營權的方式，進行結構融資，這需要比較復雜的法律、金融和財務等方面的知識。一方面要求政策制定參與方制定規范化、標準化的PPP交易流程，對項目的運作提供技術指導和相關政策支持；另一方面需要專業化的中介機構提供具體的專業化的服務。

徐保滿認為，目前全面實施PPP的條件還有待完善，但隨著各地方政府對于PPP模式的進一步認可，未來這一模式將會獲得更大的發展空間。綜上所述，物流地產藍海的說法還是成立的。