物流地產風聲水起

欄目主持/陳祥森

深度

物流地產風聲水起

欄目主持/陳祥森

物流地產的投資熱潮備受矚目，各路資金紛紛涌入搶占市場份額，物流地產領域未來潛力巨大，已成為撬動物流業發展的杠桿。那么，物流業又該怎樣看待這一問題呢？為此，本刊編輯部邀請把酒臨風、夜雨觀瀾、金玉其中三位專家直抒胸臆，發表看法。

■物流地產已成為投資熱點

專欄小編：歡迎三位專家做客“深度”欄目。今天邀請你們來探討物流業中的熱點問題，譬如，前些日子交通運輸部公布的《收費公路管理條例》修訂征求意見稿，擬對高速公路實行長期收費。大家都知道物流業是個利潤率普遍很低的行業，尤其是公路運輸業，過路費和罰款已占成本的三分之一，而收費公路實行長期收費，是斷了收費公路到了年限大家可以免費通行的念想，壓在物流企業肩上的這個成本重擔看來是卸不下來了嘍。

把酒臨風：物流業已經成為當前我國發展最快的行業，但也被高成本束縛住了，高額的過路過橋費，以及人力成本的增加，捆住了企業的手腳。盡管當前公路四通八達，但你得留下“買路財”才能過得去，公路收費已經占到了運輸成本的三分之一，最多時過路過橋費能占一半。所以，公路收費中的不合理因素一直被物流業所詬病。

夜雨觀瀾：物流企業抱怨過路費高，企業負擔重的情況并非個案。有機構做過調查，過路過橋費仍是物流企業的沉重負擔，37%的企業過路過橋費占運輸成本比重超過40%。在被調查企業中，運輸型物流企業年過路過橋費平均支出4459萬元，其中，37%的企業支出超過5000萬元，有部分大型公路貨運企業支出超過1億元；過路過橋費平均占運輸成本的34%，其中，37%的企業超過40%。從調查數據上可以看出，過高的路橋費，加重了物流企業的負擔，增加了社會流通成本。

金玉其中：公路運輸是我國主要的運輸方式，減少公路的運輸成本，除了要完善公路收費體制建設，我們更要加快鐵路和水路運輸設施的建設，把鐵路和水路的運力充分發揮出來，這樣才能降低物流成本，促進物流行業的整體發展。

專欄小編：其實，在這些基礎設施建設中，與物流相關的領域一直是投資熱點，比如鐵路、公路、內河航道。在今年的全國人大第三次會議上，李克強總理講，增加公共產品有效投資，確保完成“十二五”規劃重點建設任務，啟動實施一批新的重大工程項目，這里包括鐵路和公路、內河航道等重大交通項目。今年中央預算內投資增加到4776億元，但政府不唱“獨角戲”，要更大激發民間投資活力，引導社會資本投向更多領域。

夜雨觀瀾：今年鐵路投資要保持在8000億元以上，新投產里程8000公里以上，當然這里主要是政府主導的投資，民間投資若要是投入，可能是以購買債券的方式吧。在物流領域情況就不同了，它不是壟斷領域，社會資本很活躍，尤其是物流地產，近些年來已成為投資熱點。

金玉其中：去年上海提出，建設用地規模只減不增，以土地利用方式倒逼城市發展轉型；同時，工業不能空心化，要保留適度工業用地布局，實行新增工業用地出讓彈性年期制，一般工業項目用地出讓年期為20年，對用地有特殊要求的市重點產業項目出讓年期可為20～50年。這些政策甫一出臺，即刻被物流業解讀為物流地產的利好，物流地產出現搶地熱潮，上海年投入將超過250億元。

把酒臨風：上海以存量工業用地作為土地盤活的突破口，確實可以解決物流業拿地難的問題。不過，上海是個超大城市，土地屬于稀有資源，但物流需求很大，而且好地段也很少有土地供給倉儲等行業，所以我覺得，拿地難問題很難解決。

夜雨觀瀾：中物聯有個調查報告說，北京市國有建設用地在2012年、2013年及2014年的數量分別為5700公頃、5650公頃以及5150公頃，而其中，工礦倉儲用地分別則為1100公頃、900公頃以及450公頃。也就是說，工礦倉儲用地供應量占比在三年間從19%，下降到16%，直至2014年的8.7%；土地供應減少的同時，地價當然也在不斷上漲。中物聯的調查顯示，2013年，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的倉儲用地地價遠高于二三線城市，普遍都超過80萬元/畝。南京、杭州、沈陽等二線城市的地價也在50萬元/畝左右；中央政府自2008年以來，中央政府曾先后推出了多項政策對物流行業進行指導規范。然而落實到地方政府層面，物流地產就成了最不受待見的下下選，其背后的原因是：物流用地價格偏低，且單位產出少、稅收貢獻少，對促進就業毫無助益，很多地方政府尤其是一線城市的地方政府不樂意審批物流用地。

把酒臨風：物流業利潤低給政府稅收貢獻不大，而且土地若是賣給物流企業也賣不了高價，地方政府認為這是典型的“勞官傷財”，得不償失。

專欄小編：物流地產之所以成為投資熱點，是由市場需求決定的。同樣的經濟體量，中國人均倉庫面積只有美國1/14，僅一個洛杉磯市就擁有超過5000萬平方米的標準化倉儲，而目前我國的高標準倉儲才僅約1300萬平方米，可見我國倉儲需求量很大。從投資回報率看，全國倉庫的平均投資回報率高達6.7%，高于寫字樓，可見市場前景非常好。

金玉其中：由于中國經濟總量的增大，個人消費的成長擴容和電子商務的崛起等因素，導致了整個物流設施市場在原來供給不足的情況下，又有了進一步的需求沒有被滿足，所以說物流地產成為投資熱點也是必然的。從整個物流設施的布局看，以前我們比較集中在港口和工業基地上面，這樣的需求實際是在滿足過去那個經濟結構，現在轉向消費驅動之后，流通網絡要在全國布局，物流節點需求訴求很大，所以現在各地都在建物流中心，以滿足物流節點的需求。

夜雨觀瀾：近些年來電子商務的崛起使物流成了短板。目前，阿里巴巴、京東、騰訊、蘇寧都紛紛投入物流地產，其實他們都在模仿亞馬遜，通過大規模建設物流中心，加強對物流環節的掌控，使物流成本從20%降低到10%的低成本。

把酒臨風：各路資本不斷涌入物流地產，自然是該領域有著吸引他們的地方，最主要的還是看好土地增值。做物流地產回報周期很長，順利的話也需要2～3年的時間，這段時間開發企業的資金壓力非常大。一些外來企業不愿一直壓著資金，項目建設完成后便迫不及待地進行出售以回籠資金，這便是業內所說的“圈地”行為。

夜雨觀瀾：不過，以“圈地”為目的的企業畢竟是少數，尤其是電商還是認準了物流地產的剛性需求。比如，菜鳥網絡在啟動時便提出，希望通過八到十年的建設，為中國物流行業打造出一個前所未有的智能物流骨干網絡，使之能夠支持日均300億元的網絡零售額，并讓全國任何一個地區做到24小時內送貨必達。馬云和地方政府談項目拿地，都是大手筆，菜鳥的自有物業分布在上海、天津、鄭州、杭州、成都、重慶、廣州等主要城市，以支持自建自營+第三方配送+物流配送這個模式。

專欄小編：目前進入物流地產的有電商、第三方物流、地產商、政府以及投資機構，從這些投資者的身份看，跨界經營者居多，身份不同目的也就不同。那么你們看，他們是炒作還是出于需求？

把酒臨風：我看電商做物流地產是出于真正的市場需求，第三方物流是想鞏固在物流業中的位置，而地產商進軍物流地產只是在新領域里分得一杯羹，政府是為了出政績，名利雙收，投資機構則是為了盈利。

金玉其中：跨界其實很難，你可能有資金優勢，但不會有物流方面的優勢。現在物流地產沒有一個明確的準入門檻，這就給跨界進入提供了便利，各路資本的蜂擁而入，肯定會對物流地產格局造成一定影響，但也不可否認，物流地產的紅火確實促進了物流業快速發展。

■把物流地產做好做實

專欄小編：物流地產作為撬動物流業發展的一個杠桿，必然會帶來很多商機，因此備受各方關注，尤其是國家“一帶一路”戰略的實施，促使各個物流節點城市紛紛打出物流地產的牌。

金玉其中：“一帶一路”就是物流大通道，通過交通形成物流，通過物流帶動產業，通過產業帶動城市，通過城市間的交融互動形成“一帶一路”，這里的核心問題是物流。

專欄小編：從國家層面講，一再強調物流業發展的重要性，從地方層面講，各地都在大手筆打造物流基地，可以說物流地產迎來了全新的發展機遇期。

金玉其中：前些日子我看到媒體報道，鄭州經開區以物流園為依托，打造雙千億產業基地。鄭州是“一帶一路”中的一個節點，鄭州國際物流園區是全省180個省級產業集聚區之一，于2011年11月成立，2013年12月劃歸鄭州經濟技術開發區管理，規劃面積約50平方公里，主導產業是汽車及裝備制造業和現代物流業。作為鄭州現代物流產業發展的先導和前沿地帶，鄭州國際物流園區已逐步成為鄭州乃至河南“大物流帶動大產業”的重要著力點。

夜雨觀瀾：“一帶一路”今年進入實質操作階段，全國20省份全面布局，推進物流業發展。在這里，我覺得真正讓這些舉措落地是關鍵，要防止“行政區劃式”的發展方式，避免“各自為戰”，要防止重復建設以及低水平的惡性競爭，加強與國家戰略的對接。

專欄小編：“一帶一路”對于物流地產也是一個機遇，各路投資匯聚到此發力打造物流中心、高標準倉儲等設施，使之能夠滿足日益增長的物流需求，進而讓我國物流提升水平，產生質的變化。不過，物流地產投資大見效慢，此間投資者折戟沉沙也曾有過，今天我們不妨找幾個案例，請三位專家分析一下。

把酒臨風：這個意見很好，不光是讓我們長見識，也會使對此感興趣的人有所裨益。

專欄小編：萬科是個老牌地產商，日前曝出與美國黑石合作進軍物流地產的消息并得到證實，可以看出萬科在用品牌搞物流地產。都說萬科是個學習型的企業，它涉足物流地產，把學習的目標定為普洛斯，而此前萬科簽約河北廊坊萬莊生態新城項目，可以說是步履穩健，將風險最小化。萬科是一個很愿意花時間研究的企業，每進入一個城市，都會弄一套厚厚的城市資料，對城市的政府、經濟、民生、商業、未來事無巨細深入了解。上游引入基金、下游吸引商戶，萬科用品牌優勢做服務商，它會成為中國出色的物流地產商。

把酒臨風：萬科已把物流地產作為主項業務了，物流地產板塊在萬科集團內部得到了從事業部升級為獨立公司的待遇，已經成立了萬科物流地產發展有限公司負責物流地產相關業務內容，目前該公司已在貴陽和武漢兩地獲得了兩個物流地產項目。接下來萬科的難點在哪里？物流地產不同于住宅和商業地產，以自持為主的物流地產更加考驗客戶與開發商之間的黏性，后期的運營和管理比前期開發更為重要。因此，對于萬科而言如何精準地找到客戶是最大的難題，若沒有客戶資源，即便有機構介入，也不能避免高空置引發的踏空。

金玉其中：在物流地產開發中有一類為純粹的物流地產開發公司，如普洛斯，其本身就擁有常年合作的企業資源，他們開發的物流地產不愁沒有客戶；另一類是第三方平臺的介入，如由阿里巴巴聯合眾多企業打造的菜鳥網絡科技有限公司斥巨資投資物流地產，主導者本身就擁有物流倉儲的強烈需求。然而對于地產開發商而言，如果沒有客戶資源，后期出租的問題就會很難解決。

夜雨觀瀾：客戶和拿地是發展物流地產的關鍵兩點。作為地產開發商的萬科雖然在拿地上會有優勢，但是在沒有客戶資源的前提下做物流地產，其后期運營難度會很大。

專欄小編：對物流地產而言，諸如萬科、平安不動產一類重量級的投資商逐次入場所帶來的不僅僅是巨額的資金，更有可能是這個傳統地產項目進一步向市場化轉變的可能性。去年9月，國內第三大物流地產運營商五洲國際控股以最高不超過15億元的投資金額宣布引入平安不動產為戰略投資者，擬于5年內就物流項目進行投資。之前，平安從領盛投資管理購得一處位于四川成都建筑面積約9萬平方米的物流倉儲物業，平安將在29個一級物流節點城市和69個二級物流節點城市快速展開規模化布局。

夜雨觀瀾：平安涉足物流地產的核心競爭力在于其背靠平安集團，擁有證券、保險、銀行等金融機構組成的綜合金融平臺，在比商住項目金融屬性更強的產業地產領域，平安的這種背景使其具有了更大的可操作空間。平安銀行確實有進一步控制供應鏈的資金流、信息流和現金流的要求。原來只是浮在表面，就是給這些供應鏈的生產企業借款、融資，這種傳統的業務以后會越來越難做。要想真正深入，就要為客戶的每一分錢提供服務，并與客戶打成一片。而通過物流領域、物流園這樣一個硬件平臺，綜合金融產品可以很自然地深入供應鏈的下游。

金玉其中：去年6月，平安投資成都物流倉儲物業物流地產項目，時隔三個月后又出手布點物流地產。顯然，物流地產目前良好的收益率和未來可期的發展空間是其多次布點的重要原因，而在此之外，平安希望將旗下的物流園區構建成平安整體金融供應鏈的一環也是平安入局物流園區的原因之一。正如平安方面所說，物流地產本身就是供應鏈中關鍵的一環，對物流地產的投入對于平安打造綜合性金融供應鏈不可或缺。而且平安近期對于中小企業金融投入很大，物流地產特別是商貿型物流地產能接觸到大量中小企業，對平安業務開展很有幫助。

專欄小編：雨潤涉足地產業務與主業有著緊密相連的關系，農產品+物流中心建設與房地產協同發展，產業地產指的就是最具雨潤特色的物流地產。2010年，雨潤集團曾在全國布局“三三三”發展戰略：在全國30個省會城市建設雨潤農副產品全球采購中心、在300個地級市建設雨潤農副產品物流配送中心、在3000個縣域建設雨潤農副產品種養生產基地。在雨潤物流地產擴張過程中，不斷有媒體質疑，低價拿下的這些工業用地并沒有被悉數開發，而是用來抵押給銀行，籌措資金轉而投向利潤豐厚的住宅和商業地產。雨潤控股公布的數據顯示，2013年雨潤房地產在40多個城市布有80個以上的項目，新開發面積超過3000萬平方米，銷售收入達156億元，土地儲備面積達6000多萬平方米。與此同時，雨潤的食品加工業卻淪落到靠補貼為生。全年營業額約172億元，凈利潤僅約為2.1億元。而雨潤食品2013年獲得的政府補貼5.7億。雨潤坐擁巨額物流土地，卻至今沒有摸索出商業模式，有些項目也已經開建，但規劃、建設和運營模式還比較落后。資本運作的不成熟、人才的短缺、運營的困惑和擴張的盲目，使其走上了發展的歧途。

把酒臨風：雨潤地產的危機，在更早的時候就已經發酵。在2013年，如果沒有地方政府的補貼，雨潤食品會虧損超1億元，雨潤食品貢獻的賬面紅利已經達到枯竭。它和物流一樣，更多是雨潤地產業務的造血機器而已。而雨潤地產系的形成，是通過雨潤食品強大的現金流，以往來款的形式將大量資金調配給關聯公司無償使用，以支持系內地產、商業業務的成長。2014年，雨潤食品流動負債凈額為18.21億港元，總借款及融資租賃負債為82.57億港元，其中54.64億港元將于2015年年底到期，而同期其現金凈額為4.65億港元。雨潤地產資金鏈的壓力一直是其最大隱憂，主業空心化、攤子鋪得太大、資金鏈斷裂，是雨潤走下坡的主要原因。

金玉其中：雨潤的造血機能是住宅地產和商業地產，可是這兩塊地產在宏觀調控下非常不景氣，盡管雨潤在2014年進行了一場改革，希望學到碧桂園通過低成本土地、規模化生產、快速銷售和業務鏈整合來把控各個環節的本事，并在保證規模擴張的同時有效控制成本，但事與愿違，而且南京官場的強震，老板祝義財被監視居住，更是對雨潤的釜底抽薪。

專欄小編：近些年來物流地產風生水起，但是缺乏較高層次的規劃，物流發展的趨勢是智慧物流，那么物流地產發展的方向也是要打造成智慧型物流地產。在這方面僅靠撒銀子，鋪攤子，解決不了物流業轉型升級的重任。所以，盡管今天物流地產已成為投資的熱點，但我們希望，錢還是花在刀刃上，把物流地產做實做好，以作為中國物流上檔次上水平的基點，作為撬動中國物流業發展的杠桿。好，今天的談話就到這里，感謝三位專家讓我們分享了你們的觀點，我們下期再見。