基于敏感性分析對土地儲備項目風險評估方法的探討

陳家欣

（安徽財經大學，安徽蚌埠 233000）

基于敏感性分析對土地儲備項目風險評估方法的探討

陳家欣

（安徽財經大學，安徽蚌埠 233000）

近年來，由于土地收儲成本的上升以及土地市場活躍性的降低，土地儲備項目的風險隨之增加.本文基于敏感性分析法，引入平均敏感系數的概念，對影響土地儲備項目風險的兩個重要因素--土地收儲成本和土地市場活躍性進行定量分析，得出項目的風險指數，并單獨分析了土地儲備項目可研報告經人為修改的可能性，從而為土地儲備部門進行項目決策提供依據.

土地儲備；風險評估；敏感性分析法

土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，并向社會提供各類建設用地的行為.近年來，國家通過實施土地收儲及招拍掛，增加了地方財政收入，改善了城市基礎設施建設，增強了國家對房地產市場的宏觀調控能力.然而，隨著越來越多的城市建立土地儲備機構，現行的土地儲備制度越來越不能適應土地市場的需求.法律政策的缺失、經濟周期波動、融資渠道單一等因素，都給土地儲備帶來巨大風險.與此同時，當前我國的土地儲備無論是在理論研究還是實踐操作上都尚處于初步階段，存在許多亟待研究和解決的問題.［1］在土地儲備風險管理方面，尚未形成系統的、能夠直接指導土地儲備實踐的研究，大多仍是定性衡量，缺少系統深入的定量研究.因此，有必要建立一種定量的評估方法，合理地評價土地儲備項目的風險.

1 對問題的分析

土地儲備部門面對多個土地儲備項目，需要根據風險大小進行項目的取舍.對于某個土地儲備項目，影響其風險的因素有很多，例如土地收儲成本、土地市場活躍性和可研報告是否有人為修改等因素.我們很難在一個模型中綜合考慮所有因素的影響.因此，先對土地收儲成本、土地市場活躍性兩個因素進行分析，衡量項目的風險大小；再單獨分析人為修改可研報告的可能性，將經過人為修改的項目退回；最后得出結論，幫助土地儲備部門進行項目的取舍.

由于土地市場活躍性的降低，會在很大程度上減少項目的未來現金流入，即項目的預期收益，所以該因素的變動可用預期收益的變動來量化；土地收儲成本的增加則會直接導致項目現金流出的增加；項目是否經過人為修改，則可通過項目可研報告本身數據的內部關系加以確定.

2 數據來源與模型假設

2.1 數據來源

本文數據來源于2014年“認證杯”全國大學生數學建模網絡挑戰賽C題附件二.

2.2 模型假設

（1）所有項目的現金流量均按照預期收益率折現；

（2）從銀行獲得貸款是土地儲備部門獲得資金成本最低的一種方式；

（3）不論銀行對申請貸款的批復額度是多少，土地儲備部門都可以籌集到剩余的資金，以滿足項目投資總額；

（4）項目決策者是風險厭惡者.

3 理論準備

3.1 評價指標的確定

在對項目的風險進行衡量之前，首先要選取一個具體的評價指標作為分析評價的對象.根據財務上的投資決策原理，可以選取項目的凈現值作為評價指標.之所以選擇凈現值作為項目的評價指標，而不選擇內部收益率，是因為各個項目的投資規模不同.當一個項目的投資規模大于另一個項目時，規模較小的項目的內部收益率可能較大但凈現值可能較小，這實際上就是在更多的財富和更高的內部收益率之間進行選擇，很顯然，決策者將選擇財富.［2］由于存在假設（3），即資金總是可以滿足投資規模的需要，所以凈現值決策規則優于內部收益率決策規則.

3.2 模型的選取和建立

對于影響風險的兩個重要因素——土地收儲成本和土地市場活躍性，可以采用敏感性分析法.敏感性分析是研究建設項目主要因素發生變化時，項目經濟評價指標（內部收益率，凈現值等指標）的預期值發生變化的程度.通過敏感性分析，可以找出項目的敏感因素，并確定這些因素變化后對評價指標的影響程度.［3］如果某因素在較小范圍內變動，項目評價指標卻發生了較大的變動，則表明項目評價指標對該因素的敏感性強；反之，如果某因素發生較大的變動才會影響原有的評價結果，則表明項目評價指標對該因素的敏感性弱.最終，引入平均敏感系數，綜合反映凈現值關于兩個因素的平均敏感程度，即可作為項目的風險指數.

由第一部分對問題的分析，選取預期收益和土地收儲成本作為項目凈現值的影響因素.在計量方案風險時，若對每種影響因素的變化幅度主觀確定，其預測會帶有較大的片面性，因此為彌補這一局限，我們對凈現值的主要影響因素的變動幅度給予一定的范圍.［4］不妨給予預期收益和土地收儲成本±20%的變動范圍，在此基礎上衡量各項目的風險.

3.2.1 預期收益率

對每一個項目的預期收益率進行求解.其中NFC1為第一年的凈現金流量，NPV1為第一年的折現凈現金流量，r為項目的預期收益率.

3.2.2 項目凈現值

記計息期數為n（n=1,2），（P/F,r,n）表示當折現率為r，計息期數為n時的復利現值系數.不妨假定當總土地收儲成本變動a（-20%≤a≤20%）時，每一年的現金流出同樣變動a；預期收益變動b（-20%≤b≤20%）時，每一年的現金流入也同樣變動b.再假定兩個因素之間是相互獨立的，即一個因素的變動不會引起另一個因素的變動.因此土地收儲成本變動a時，項目的凈現值NPV的計算公式為

預期收益變動b時，項目的凈現值NPV的計算公式為

其中，xT為當年現金流入量，xS為當年現金流出量，xY為第一年現金流入量，xX為第一年現金流出量，xAD為第二年現金流入量，xAC為第二年現金流出量.

3.2.3 敏感系數

定義敏感系數：

于是可以用α表示項目凈現值對土地收儲成本的敏感程度；用β表示項目凈現值對預期收益的敏感程度.

3.2.4 平均敏感系數

定義平均敏感系數：

于是可以用t表示項目對土地收儲成本和預期收益的平均敏感程度，它可以近似衡量項目的風險程度，故可用t作為項目的風險指數.

4 問題的解決

4.1 項目是否經過人為修改的確定

利用公式（1），可以解出各項目的預期收益率r.根據計算結果，利用Execl軟件作出關于r和項目序號i的散點圖，如圖1所示.

圖1 各項目預期收益率散點圖

利用Matlab軟件進行線性擬合，可以得到擬合方程：

為提高大曲率自由表面的拋光打磨質量和連續接觸式作業的效率，提高作業工具相對被作業表面的動作調整速度與適應性，直接力控系統的響應快速性應不斷提高，因此力控末端執行器勢必向高頻響方向發展。

因此，項目的預期收益率為常量.這樣的結果是符合市場規律和客觀實際的，即現金流量都按市場的預期收益率折現.故為了方便模型的求解，不妨令r=0.1.

項目凈現值的計算公式為：

以r=0.1作為折現率，利用公式（7）計算出每個項目的凈現值，將計算結果與所給數據中的“第二年累計凈現金流量”xAG對比，發現絕大多數項目的第二年累計凈現金流量與我們的計算結果相差不到1萬元.表1列示了前5個相差最大的項目.

表1 單位：萬元

可以看到，24號方案的凈現值計算結果與所給數據的差額達到了45萬元，遠遠超出誤差的范圍，有理由認為24號方案的數據出現了問題，很可能是可研報告經過了人為修改.

4.2 各因素變動下項目凈現值的求解

表2 土地收儲成本的變動對項目凈現值的影響 單位：萬元

表3 預期收益的變動對項目凈現值的影響 單位：萬元

根據公式（2）、（3），以r=0.1作為折現率，可以計算出所有項目在不同土地收儲成本下的凈現值和不同預期收益下的凈現值.以第一個項目為例，計算結果見表2及表3.

4.3 敏感系數和平均敏感系數的求解

表4 α,β最大的10個項目

已知α，β，根據公式（6），可以計算出所有項目的風險指數t，從中提取出t值最大的10個項目，結果見表5.

4.4 得出結論

綜上所述，我們能夠得出以下結論：（1）24號項目存在人為修改，土地儲備部門應將此項目退回；（2）除去24號項目外，10個風險最大的項目依次為2號，13號，54號，14號，7號，49號，11號，47號，26號和51號，土地儲備部門應該將它們退回.

表5 風險指數最大的10個項目

5 結束語

敏感性分析能夠在一定程度上就多種不確定性因素的變化對項目評價指標的影響進行定量分析，有助于決策者了解項目決策需要重點分析與控制的因素；通過數據內部之間的關系，可以方便有效地發現存在人為修改的項目；平均敏感系數能夠綜合衡量評價指標對多種因素的敏感程度，較為科學客觀地反映項目的風險，為土地儲備部門篩選風險較大的項目、進行項目決策提供依據.

〔1〕潘春宏.土地儲備風險控制研究［D］.哈爾濱：哈爾濱工業大學，2009.

〔2〕荊新，王化成，劉俊彥.財務管理學［M］.北京：中國人民大學出版社，2012.6.

〔3〕張娟，李亞峰，白園博，張佩澤.不確定性分析——敏感性分析方法［J］.知識經濟，2008（08）：101.

〔4〕馬驍，許施智，李力.企業投資決策與管理［M］.西南財經大學出版社，2000.12.

F832.45；F301.3

A

1673-260X（2015）05-0068-03