論賣房宣傳彩頁構成要約的法律適用及實踐

盧文彪

近年來，部分房地產開發商為了追求暴利，無視市場發展的規律，怠于作市場調查，盲目開展大商場招商項目，將幾層樓幾千平方米的空曠的商品房不作間隔，人為想當然的劃分為若干個格子，將這些“格子鋪”高價銷售給業主，業主到現場用肉眼根本找不到自己的商鋪的所在位置，然后開發商將商鋪返租回去，并大肆進行虛假造勢進行某某盈利豐厚的項目，登報宣傳，誘導業主不加思索搶購房屋，但是當業主支付了購房款后，開發商卻沒有把心思集中在搞好其宣傳的盈利豐厚的項目上，該投入的資金減少投入或者甚至不投入，導致項目一直開展不起來，樓盤闌尾，業主合法權益受到極大損害。本律師認為，就廣東地區而言，此種情形下的開發商構成欺詐售商品房，變相圈錢非法據為己有，業主有權退房并要求開發商返還購房款：

一、開發商的賣房宣傳彩頁內容構成要約，對開發商有法律約束力，開發商未能實現的，應承擔違約責任（從本人經辦的（2015）東一法南民一初字第153-166、331號系列案件來看，目前司法實踐中這一點能得到法官的認可）

宣傳彩頁是否為購房合同的組成部分要看這一宣傳彩頁是要約邀請還是要約。單一的看宣傳彩頁作為一種廣告工具，應當認定為商業廣告無疑。進而，根據我國《合同法》第十五條，商業廣告是要約邀請。《合同法》第十五條還規定，商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。在本律師辦理的絕大部分案件中開發商的宣傳彩頁對商品房的表述在宣傳彩頁上介紹的具體明確，并且屬于吸引業主購買的賣點，對商品房的價格和合同的訂立會產生重大影響，依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應視為要約。”因此，此類開發商用于做廣告的宣傳彩頁應該認定為要約，宣傳彩頁的內容為雙方買賣合同的一部分，開發商應依據其宣傳彩頁交房，實現宣傳彩頁承諾的內容，并且承擔相應遲延履行違約金。

二、業主要求開發商退房并返還購房款有充分的法律依據

在業主因開發商的虛假宣傳購買商品房后，發現開發商一直未能履行宣傳所承諾的內容時，開發商構成欺詐售房，業主可依據《中國人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）和廣東省的實施辦，以及法《合同法》第九十四條第（三）、（四）項規定提出解除購房合同，要求開發商退房返還購房款：

（1）關于《消法》第8、19、49條，廣東省實施《消法》辦法廣東省實施《消法》辦法第12條，《合同法》第九十四條第（三）、（四）項的相關規定：《消法》第8條：“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利”。第19條：“經營者應當向消費者提供有關商品或者服務的真實信息，不得作引人誤解的虛假宣傳”。第49條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍”。廣東省實施《消法》辦法第12條：“經營者提供商品或者服務，有下列欺詐行為之一的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價格或者接受服務的費用的一倍：（五）作虛假的現場演示或者雇人進行欺騙性的銷售誘導的；（八）以虛假廣告欺騙和誤導消費者的”；《合同法》第九十四條第（三）、（四）項“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；”

（2）業主可以依據上述法律解除房屋買賣合同，要求開發商返還購房款。現實生活中，開發商為了追求暴利，不作市場調查，將幾千平方米的空曠的商品房不作間隔，劃分為若干個格子，將這些“格子鋪”高價銷售給業主，業主到現場用肉眼根本找不到自己的商鋪在哪里，然后返租回去，并大肆進行虛假造勢進行某某盈利豐厚的項目，登報宣傳，誘導業主不加思索搶購房屋，但是當業主支付了購房款后，開發商卻沒有把心思集中在搞好其宣傳的盈利豐厚的項目上，該投入的資金減少投入或者甚至不投入，導致項目一直開展不起來，樓盤闌尾，業主合法權益受到極大損害。這種情形開發商已經構成了欺詐和嚴重違約，違反了《消法》第8、19、49條，廣東省實施《消法》辦法廣東省實施《消法》辦法第12條所描述的情形，業主可根據《合同法》第九十四條第（三）、（四）項的規定依法解除合同，并要求開發商返還購房款。

三、應當明確的一個法律適用問題，業主購房屬于消費行為，受《消法》調整和保護

因為在商品房買賣過程中，房屋同時兼有商品和投資品的雙重屬性，以往對業主購房是否適用《消法》曾有過爭論，但廣東省實施《消法》辦法已明確將購房者與開發商界定為消費者和經營者的關系并受《消法》調整，目前爭議的僅是投資客購房是否受《消法》保護（部分觀點認為投資客購房目的不是消費而是投資，故不適用《消法》），但由于投資客身份難以界定，且對于強勢的開發商而言處于弱勢地位，應實行舉證責任倒置，即在開發商不能舉證的情況下，應推定其身份為消費者并受《消法》保護。

綜上所述，開發商在宣傳彩頁中的內容具體明確，對合同訂立或對價格有重大影響的，這些內容應視為要約，對開發商有法律約束力，開發商違反了，應當承擔違約責任；業主在發現開發商遲遲未能履行宣傳的承諾時，業主可根據《消法》第8、19、49條，廣東省實施《消法》辦法廣東省實施《消法》辦法第12條，《合同法》第九十四條第（三）、（四）項的相關規定依法解除合同，要求開發商返還購房款。知情權是消費者的基本權利，無論是《消法》還是廣東省實施《消法》辦法都明確規定了經營者的如實告知義務，開發商虛假宣傳欺詐售房侵犯了購房者的知情權，也違反了相關法律的規定，應當承擔相應的法律責任。希望開發商能秉持誠實信用的原則，讓血液中流淌著道德和法律的元素，依法經營，實現利人利己的可持續發展的目標。