論區分所有建筑物的災后重建

摘 要：區分所有建筑物的重建是區分所有建筑物管理的重大問題之一。我國《物權法》僅以第七十六條對區分所有建筑物做了概括性規定，這無法解決重建的深層次問題。區分所有建筑物滅失分為全部滅失和部分滅失，不同程度的滅失其法律關系、法律適用都有區別。多數決的重建制度需要對所有權利人的利益進行調整，尤其是少數反對重建的權利人。我國需要從立法模式、重建決議規則、保障反對重建者的利益等方面完善區分所有權的災后重建制度。

關鍵詞：物權；區分所有；重建

一、我國區分所有建筑物重建制度現狀

關于區分所有建筑物重建制度，我國《物權法》僅以第七十六條做了概括性的規定，但災后區分所有建筑物的重建涉及諸多法律關系而異常復雜，僅一個條文無法滿足現實需要。因此，我們需要將各個法律概念、法律關系逐一厘定，做出合理分析。

所謂“重建”，是指既存的區分所有建筑物全部拆除，而在建筑物的基地上重新建造建筑物。重建時原建筑物仍然存在，建筑物的區分所有關系并未消滅，區分所有權人可以直接依據區分所有權實施重建。我國《物權法》第七十六條規定表明了我國在實施重建問題上采取了多數決的方式。在比較法上，各國也均采用了多數決的方式。在災后重建制度上，多數決相比較于一致決的優越性在于，不會因為個別區分所有權人的不同意見而使得重建工作難以進行，盡管多數決沒有照顧到一部分區分所有權人的利益，但這更加符合災區人民重建家園的殷切期望。

二、全部滅失重建與部分滅失重建的比較

在民法上，自然災害是引起民事法律關系變動的事件。自然災害導致建筑物的毀損滅失既而引起區分所有權的變動，而區分所有建筑物的滅失情況不同，又可分為全部滅失和部分滅失。兩者都是區分建筑物因自然災害遭受破壞，但在概念、民事法律關系、法律適用上都大相徑庭。筆者認為，有必要對兩者進行比較研究，對區分建筑物不同程度的滅失做一個更加清晰的界定。

首先，全部滅失與部分滅失的概念不同。所謂全部滅失，主要有兩種情形：一是建筑物的物理狀態損害后，喪失作為建筑物的功能；二是建筑物雖然從物理狀態可以進行修復，但是修復費用高于新建建筑物的費用。筆者認為，前者可以歸結為物理性全部滅失，后者為經濟性全部滅失。所謂部分滅失，是指建筑物在結構上部分發生毀損、滅失，但整體上并未喪失作為建筑物功能的狀態，包括部分樓層的倒塌和個別或某些業主房屋的滅失。

其次，全部滅失與部分滅失所引起的民事法律關系不同，從而在法律適用上也存在差異。全部滅失所引起的法律關系存在著不同的觀點。一種觀點認為，物權因標的物的滅失而消滅。區分建筑物全部滅失，也就意味著專有部分所有權的消滅。建筑物區分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利。其中，專有部分的所有權占主導地位，它是共有部分的共有權和管理權的基礎與前提，當專有部分所有權消滅時，其他權利也相應的消滅。此時，以業主作為《物權法》第七十六條規定的主體隨著標的物的滅失已不復存在，這就導致重建制度不能在依照《物權法》第七十六條所指定的規則進行。但原區分所有權人在喪失區分所有權后，由于建設用地使用權并沒有消滅，可以構成準共有關系，根據共有的規定進行重建，應道適用《物權法》第九十六條規定，“共有人按照約定管理共有的不動產或者動產，沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利義務”。另一種觀點認為，地震導致建筑物區分所有權的變動是一種特殊情況，業主享有的建設用地使用權仍然存在，業主之間的共同關系并未消滅。依照法國現行住宅分層所有權法以及德國現行住房所有權法的規定，如果業主對區分所有建筑物達成重建協議，那么業主之間的共同關系一如既往，仍然享有共有權和社員權。同時，否定業主的資格實際上就剝奪了部分業主的重建權利，應當繼續適用《物權法》第七十六條的規定更有利于保護業主的利益。筆者認為，第二種觀點有以下不妥之處：第一，它的立腳點基于比較法上法國和德國的做法，這與我國的立法規定相沖突。我國《物業管理條例》第六條規定：“房屋的所有權人為業主”，房屋的滅失即表明業主資格的喪失。法律適用應當有其相應的主體，否則將導致法律的濫用。第二，采取多數決的方式并不意味著侵犯了其他持權利人的重建權利。其他少數不同意見的權利人可以通過設立權利變換制度加以保護。例如為了保護少數不參加重建者的權益，日本《建筑物區分所有權法》創設了賣渡請求權和買回請求權兩種制度。我國臺灣地區也將出讓請求權作為調整權益的手段。因此，筆者認為第一種觀點在法律關系的厘定和法律使用上更加妥當。

部分滅失重建的法律關系要比全部滅失更加復雜，原因在于房屋滅失的業主其區分所有權也隨之消滅，并喪失其業主身份；其他部分業主則仍保留其區分建筑物所有權而擁有業主身份。此時便共存著兩種法律關系。其一是喪失業主身份的原業主基于建設土地使用權與其他業主構成的準共有關系；其二是未喪失專有權的其他業主之間的成員關系。原業主與現存業主之間基于建設用地使用權而形成了一個緊密的共同體，應當將原業主的區分所有關系視為在一定時期的延續，并適用《物權法》第七十六條規定。重建的目的是恢復區分所有建筑物原有狀態，而不是否定災民的區分所有權，喪失專有所有權的業主應帶視為仍享有表決權，他們與其他業主一起決定是否重建建筑物。實踐證明，這樣的規定解決了適用法律不一的困境，是合理、事實其實的做法。此外，部分滅失的重建還可以采取修繕的方式解決，即專有部分的修繕在不危及建筑物安全、損害其他業主合法利益的前提下由原業主自己解決。這種簡單易行的重建方式是全部滅失的重建工作做沒有的。

三、我國區分所有建筑物重建制度的完善

1.改進災后重建的決議規則

我國《物權法》第76條確立了區分所有建筑物重建的多數決規則，但是“應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”的條件不能很好的適應自然災害后的建筑物重建特殊性。災后重建以重建的順利進行為前提，效率優先兼顧公平，我國可以采取簡易表決條款：如果重建決議為獲得業主大會多數決通過的，召集人可以就同一議案重新召集會議，由專有部分占建筑面積五分之一以上的業主且占總人數五分之一以上的業主同意做成決議。但由于此項決議并未獲得多數業主的同意，其效力尚未確定，因此稱之為“假決議”。該項決議的會議記錄必須送達各業主，各業主應當在十五日內以書面形式提出反對意見，書面反對意見未超過全體業主及表決權各二分之一以上的，該決議視為成立。該條款簡化了重建決議程序，降低了物權法中建筑物重建同意的門檻，便于區分所有建筑物快速辦理重建。

2.保障反對重建者的切身利益

采取多數決的方式，可能會形成“多數人的暴政”而損害其他少數區分所有權人的利益。將來修改《物（下轉第267頁）（上接第264頁）權法》或者制定單行的建筑物區分所有權法抑或制定民法典時，應對此作出追加規定，明定賣渡請求權和買回請求權兩種制度。參考日本法的規定，賣渡請求權的形式包括：①不同意重建者的確定。對于不贊同重建決議的業主（包括其繼承人），重建會議召集人依照重建決議內容，以書面催告方式確認其是否參加重建。受催告的業主自催告之日起兩個月內答復，在法定期限內未答復的業主，視為不同意重建者。②行使主體。賣渡請求權的行使主體包括同意重建的業主、以重建決議內容回答參加重建的業主、或依全體合意被制定承買區分所有權的承買指定人。③行使期間。同意重建者應當自催告期間屆滿之日起兩個月內行使賣渡請求權。我國在未來完善區分所有建筑物重建制度時，可以考慮借鑒日本的重建制度以保護反對重建者的權利，彰顯法律的人文關懷。

參考文獻：

[1]陳華彬.建筑物區分所有權.中國法制出版社.2011年版，第155頁

[2]梅偉、王童川.地震災后區分所有建筑物重建制度研究.中國不動產法研究.法律出版社2010年版，第325頁

[3]參見梅偉，王童川.地震災后區分所有建筑物重建制度研究.中國不動產法研究.法律出版社.2010年版，第324頁

[4]陳華彬.建筑物區分所有權.中國法制出版社.2011年版，第169頁

作者簡介：

殷之輅（1989～），男，湖北省宜昌市人，工作單位：湖北省民基律師事務所，職務：律師。